原因
最直接的原因，無非是賺不到錢。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，以目前市場(chǎng)的行情來算，像廣州這樣的城市，住宅物業(yè)租金回報(bào)率較高的能達(dá)到2個(gè)點(diǎn)左右，即使是一些高端公寓租金回報(bào)率也就5個(gè)點(diǎn)，但是國(guó)內(nèi)資金成本的年化利率是5-8個(gè)點(diǎn)。開發(fā)商正常運(yùn)作的話，是不可能盈利的。
于是新的問題就來了，為什么國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率這么低呢？按照簡(jiǎn)單的算式，租金回報(bào)率=（1年租金-房屋保養(yǎng)費(fèi)）/房屋價(jià)格。租金回報(bào)率低，說明要么租金太低，要么房?jī)r(jià)太高。
國(guó)內(nèi)租金低嗎？上海易居研究院不久前發(fā)布的《50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，2017年6月，全國(guó)50個(gè)城市超七成房租相對(duì)收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高城市。也就是說，這四個(gè)城市，租房者要拿出將近一半的收入支付房租。有網(wǎng)友高呼：房租加日常開銷，就不剩下什么了。
房?jī)r(jià)更高的北京、上海、深圳的租金回報(bào)率那就更是低得離譜，企業(yè)投資租賃住房還不如把錢存進(jìn)銀行吃利息。
所以，罪魁禍?zhǔn)祝€是地價(jià)過高！
對(duì)此，萬科高級(jí)副總裁譚華杰也有過分析，土地成本過高大大降低了租金回報(bào)率，因居住用地本來地價(jià)就貴，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格偏高，而租金回報(bào)率過低，對(duì)于資產(chǎn)持有者來說很難從出租中賺錢。這是導(dǎo)致過去多年租賃市場(chǎng)無法發(fā)展的重要原因。
對(duì)癥
繞來繞去，供地環(huán)節(jié)是一個(gè)終究繞不過去的關(guān)鍵點(diǎn)。此前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控之所以經(jīng)常表現(xiàn)為事倍功半，很重要的缺失即在于過于專注于在需求端做文章，對(duì)供給端的土地錯(cuò)配問題則著力不多。
政府終于開始“對(duì)癥下藥”，增加供地并優(yōu)化結(jié)構(gòu)。過去幾個(gè)月一系列的政策就是證明。
譬如上海近期發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出，“十三五”期間新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。
更早之前，廣州發(fā)布的《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》明確指出，未來5年，廣州計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米，從供地占比來看，租賃住房占據(jù)了25.8%。
在增加供給的同時(shí)，“限價(jià)”也是重要的保障措施。7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地底價(jià)成交，樓面價(jià)格分別僅5569元/平方米和5950元/平方。對(duì)比周邊地價(jià)，開發(fā)商去年7月拿地時(shí)，成交樓面價(jià)就達(dá)到了3.03萬元/平方米，可以說是“白菜價(jià)”了。
據(jù)知情人士透露，兩塊地拍賣前實(shí)際共有34家房企領(lǐng)取了申請(qǐng)書，但是最終分別僅有一家競(jìng)買企業(yè)通過資格審查并提交了競(jìng)買保證金，“這是有意設(shè)置高門檻，因?yàn)閳?bào)名需要有相關(guān)單位蓋章的資格認(rèn)定書，以防止競(jìng)買者過多，成交價(jià)過高”。
掘金
不過，從更宏觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，這類政策的提出，還在于可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式，促進(jìn)租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的崛起。
7月中下旬，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)的通知提出的4項(xiàng)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的舉措中第一項(xiàng)便是“培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)”。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱，這就是希望市場(chǎng)上能有更多的機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)，改變目前以小業(yè)主為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。“只有這樣才能提高租賃市場(chǎng)的規(guī)范度和透明度，擠壓小業(yè)主的生存空間，保護(hù)租客權(quán)益。”
嗅覺更靈敏的或許還是企業(yè)投資者。在《租賃崛起》中，鏈家就稱“未來的增長(zhǎng)希望在租賃”。
這不僅是中介公司的預(yù)感，也是各大開發(fā)商的行業(yè)共識(shí)。據(jù)內(nèi)部人士透露，過去幾個(gè)月以來，無論是國(guó)內(nèi)知名的大地產(chǎn)公司，還是區(qū)域地產(chǎn)公司，都已經(jīng)迅速開啟爭(zhēng)奪戰(zhàn)。
最積極的估計(jì)要屬萬科了，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地?fù)碛?處自持物業(yè)地塊。2016年在北京市海淀區(qū)西北旺的兩宗地塊以“競(jìng)報(bào)自持比例”方式招標(biāo)，萬科憑100%自持比例中標(biāo)，堪稱該場(chǎng)競(jìng)標(biāo)的“最大贏家”。萬科還在2016年成立了長(zhǎng)租品牌“泊寓”，并在今年年初以30億元入股鏈家，足見其對(duì)租賃市場(chǎng)的看重。
“無論是中介還是房企其實(shí)都已提前向租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，搶奪自持物業(yè)和只租不售的地塊更是不可旁落的戰(zhàn)略布局。”郭毅說。
當(dāng)然，至于到底能不能如愿以償，還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。但“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，不會(huì)變。
文源：俠客島
