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解決好大城市住房突出問題

2022年《政府工作報(bào)告》提出,探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”,重點(diǎn)是解決大城市住房突出問題,這關(guān)系到民生福祉、經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定、城市高質(zhì)量和創(chuàng)新發(fā)展。本期特邀請相關(guān)專家圍繞解決大城市住房突出問題,進(jìn)行深入研討。

主持人

經(jīng)濟(jì)日報(bào)社理論部主任、研究員徐向梅

重點(diǎn)關(guān)注大城市住房問題

主持人:我國城市住房基本現(xiàn)狀如何?為什么要重點(diǎn)關(guān)注大城市住房問題?

劉洪玉(清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長):2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出,解決好大城市住房突出問題。2021年《政府工作報(bào)告》將“解決好大城市住房突出問題”列入重點(diǎn)工作,提出通過增加土地供應(yīng)、增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給、規(guī)范發(fā)展住房租賃市場,幫助新市民、青年人等有效緩解住房困難。為什么是大城市住房問題?大城市住房問題有哪些特點(diǎn)?哪些問題屬于突出問題?

回答上述問題,首先回顧一下我國城鎮(zhèn)住房的基本現(xiàn)狀。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2019年我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均住房建筑面積分別為39.8平方米和48.9平方米。如果考慮2020年和2021年城鎮(zhèn)人口增加、新建住宅和拆除住宅導(dǎo)致的住宅面積凈增加等因素影響,2021年末我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積約為42平方米。

另據(jù)全國人口普查提供的住房(使用中的住宅)信息,2020年城市和建制鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積分別為36.52平方米和42.29平方米,人均住房建筑面積超過50平方米的家庭戶占比分別為29.5%和39.1%,自有自住的比例分別為69.2%和82.7%,人均住房間數(shù)城市稍低于1、建制鎮(zhèn)稍高于1。此外,城市和建制鎮(zhèn)安裝有電梯的住房占比分別為36.7%和17.4%,1990年以前竣工的住宅占11.5%,2000年及以后竣工的住宅占68.8%。

從上述數(shù)據(jù)可以基本判斷,我國城鎮(zhèn)住房短缺問題已經(jīng)解決,居民住房條件總體得到顯著改善,與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比,我國城鎮(zhèn)人均住房面積數(shù)量達(dá)到中等偏上水平。

多維度住房現(xiàn)狀評價(jià)發(fā)現(xiàn),大城市住房問題仍然比較突出。評價(jià)住房狀況,不僅要看住房數(shù)量,還要看住房質(zhì)量,包括住房物理狀況和居住環(huán)境質(zhì)量、住房周邊配套設(shè)施和公共服務(wù)的可及性等。應(yīng)該說,我國住房質(zhì)量提升非??焖?,近幾個(gè)五年計(jì)劃陸續(xù)實(shí)施保障性安居工程、棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造,極大提升了住房質(zhì)量。

住房領(lǐng)域的差距主要表現(xiàn)在哪兒?黨的十九大報(bào)告提出“房住不炒”的住房發(fā)展定位和“住有所居”的住房發(fā)展目標(biāo),“讓全體人民住有所居”。住有所居,通俗理解是住者要有一個(gè)特定的居所,主要有三方面內(nèi)涵:一是人人有房住,無論是自有自住還是租住;二是住房量適當(dāng),不存在過度擁擠問題,符合安全健康標(biāo)準(zhǔn),社區(qū)和公共服務(wù)可及;三是經(jīng)濟(jì)可負(fù)擔(dān),家庭住房支出占可支配收入的比重合理,不過度擠占其他基本生活消費(fèi)。此外,隨著住房功能和政策多維度擴(kuò)展,住有所居逐漸融入公平、包容等含義。

對照住有所居目標(biāo),我國城鎮(zhèn)住房在公平性、包容性、可負(fù)擔(dān)性和可持續(xù)性等方面,還存在著不少問題。從公平性和包容性角度看,住房供應(yīng)沒有很好照顧到租住家庭需要,住房保障體系沒有很好覆蓋非戶籍常住人口,自住和租住家庭不能享受相同教育醫(yī)療等一般公共服務(wù),等等。從可負(fù)擔(dān)性角度看,城市住房的房價(jià)收入比普遍偏高,一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)收入比超過10倍,部分居民家庭住房支出占可支配收入比重超過50%,尤其是大城市租住居民中的新市民和青年人。同時(shí),普遍存在城市規(guī)模越大,居民人均住房面積水平越低,不同群體間住房質(zhì)量和住房負(fù)擔(dān)差異越大等現(xiàn)象。所以,新市民和青年人住房困難是現(xiàn)階段的突出問題,這個(gè)問題主要發(fā)生在大城市,因此解決大城市住房突出問題是我國現(xiàn)階段住房政策的重點(diǎn)。

解決大城市住房突出問題的核心是提升大城市住房的公平性、包容性、可負(fù)擔(dān)性和可持續(xù)性。對于大城市住房突出問題,專家學(xué)者和各界人士已有相關(guān)闡釋,包括住房價(jià)格過高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、新市民青年人住房困難問題比較突出、住房占有不均衡,等等。應(yīng)該說,這些都是客觀存在的現(xiàn)實(shí)問題。從本質(zhì)上看,如果在政策和制度設(shè)計(jì)過程中沒有很好地融入公平、包容、可負(fù)擔(dān)和可持續(xù)等理念,就很難有效解決上述問題。比如,在土地資源緊張的特大城市,根據(jù)什么原則來確定土地用途和土地使用條件;如何看待土地和建筑空間更新過程中關(guān)于使用用途的調(diào)整對住房供應(yīng)數(shù)量(套數(shù))、結(jié)構(gòu)(產(chǎn)權(quán))、價(jià)格和空間分布等產(chǎn)生的巨大影響。建議在與住房相關(guān)的土地、金融、財(cái)稅、配置、市場規(guī)制等政策設(shè)計(jì)中,越來越多地融入公平、包容、可負(fù)擔(dān)和可持續(xù)等理念,早日實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”,為國家富強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)繁榮、人民幸福、社會穩(wěn)定提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

加大力度建設(shè)保障性住房

主持人:大城市推進(jìn)保障性住房建設(shè)取得了怎樣的成效?還存在哪些矛盾和問題?

虞曉芬(浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長):黨中央、國務(wù)院高度重視保障性住房建設(shè),從頂層制度設(shè)計(jì)、要素保障等多方面支持加大保障性住房供給,近年來取得明顯成效。

明確住房保障體系頂層設(shè)計(jì)。2021年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,明確構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系,厘清了公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的定位,解決了各地保障性住房名目多、政策“碎片化”問題,為促進(jìn)各地規(guī)范開展住房保障工作提供了清晰指引。

基本解決本地戶籍居民住房困難。在政策支持下,各地通過公租房、棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造等途徑解決本地戶籍城鎮(zhèn)居民住房困難。截至2020年年末,上海累計(jì)供應(yīng)公租房15萬套,受益72萬戶,“十三五”期間征收安置住房供應(yīng)超過30萬套,解決了一大批本地戶籍居民住房困難。

解決新市民、青年人住房問題取得新進(jìn)展。各地高度重視,均出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施意見,北京市計(jì)劃在“十四五”期間建設(shè)籌措保障性租賃住房40萬套(間),上海市47萬套(間),廣東省129萬套(間),其中廣州60萬套(間),深圳40萬套(間);浙江省120萬套(間),其中杭州33萬套(間),寧波21.3萬套(間),力度非常大。各地通過出讓新增租賃用地、鼓勵(lì)盤活存量土地和房屋、簡化審批流程、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、執(zhí)行民用水電氣價(jià)格、給予資金補(bǔ)助和融資支持等舉措,動員社會力量有地出地、有錢出錢,已有一批保障性租賃住房投入使用。

推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)滿足夾心群體擁有一套自有住房的需求。共有產(chǎn)權(quán)住房是介于商品住房和租賃性保障房之間的產(chǎn)權(quán)型保障房,先由政府和居民共有產(chǎn)權(quán),待居民購房能力提高后,增購政府產(chǎn)權(quán)直至完全擁有,適合有一定經(jīng)濟(jì)能力但又暫時(shí)買不起商品住房的夾心群體。根據(jù)2021年年底各大城市統(tǒng)計(jì),北京、上海、福州、廣州等15個(gè)城市已有共有產(chǎn)權(quán)住房上市供應(yīng),截至“十三五”末上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房累計(jì)簽約12.8萬戶。杭州、寧波等3個(gè)城市已出臺政策文件,處于項(xiàng)目落地階段。杭州市、廣州市“十四五”期間規(guī)劃供應(yīng)各3萬套,北京市規(guī)劃供應(yīng)10萬套,有效滿足夾心群體擁有一套自有住房的需求。此外,各地通過棚戶安置房、老舊小區(qū)改造,拆除或改造了一大批建筑密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、簡易結(jié)構(gòu)的房屋,北京2021年老舊小區(qū)綜合整治3199棟,改造建筑面積約1800萬平方米。

在充分肯定住房保障事業(yè)取得巨大成就的同時(shí),也要清醒看到,住房領(lǐng)域不充分不平衡矛盾仍然突出:部分居民居住過于擁擠,仍有一定數(shù)量的家庭人均住房建筑面積在8平方米以下;住房基本設(shè)施設(shè)備不全、配套不完善,少數(shù)還存在安全隱患;大城市住房消費(fèi)壓力過大,相比國際公認(rèn)家庭開支用于住房消費(fèi)不超過30%的標(biāo)準(zhǔn),普通收入居民用于住房的開支較高,對其他消費(fèi)造成擠出效應(yīng);推進(jìn)住房保障工作中存在不平衡現(xiàn)象,一些城市在保障性住房項(xiàng)目選址落地、建設(shè)中存在政策阻點(diǎn)。

新發(fā)展階段,加快保障性住房建設(shè)、改善困難家庭居住條件、降低住房消費(fèi)壓力,有其特殊作用。各地應(yīng)以加快保障性租賃住房建設(shè)為重點(diǎn),完善住房保障體系,加大在用地、資金和金融財(cái)稅等方面政策支持力度,加大保障性住房建設(shè),構(gòu)建與居民消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供給格局。

優(yōu)化結(jié)構(gòu)穩(wěn)定商品房市場

主持人:構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系,大城市商品房市場如何建立長效機(jī)制,推進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展?

鄧郁松(國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長):以一線城市為代表的大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),人口流入多,但由于城市開發(fā)建設(shè)早,土地資源不足的矛盾較為突出,商品住房供不應(yīng)求加大了房價(jià)上漲壓力。推動大城市商品房市場平穩(wěn)健康發(fā)展,要著力優(yōu)化大城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系,以完善土地、金融調(diào)控機(jī)制為重點(diǎn)建立長效機(jī)制。

構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系,滿足居民多層次、多元化居住需求。大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、就業(yè)機(jī)會多,吸納外來人口總量大,但較高的房價(jià)水平也造成居民購房支付能力不足,在一段時(shí)間內(nèi)必須通過租房解決居住問題。解決好大城市住房問題,要更加重視租賃住房的發(fā)展:發(fā)揮好公租房對低收入人群的兜底作用,保障性租賃住房要覆蓋適度、運(yùn)營高效,保障范圍和水平與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段相匹配;市場化租賃住房是滿足居民更多元化租賃需求的主體,通過盤活存量住房、利用閑置物業(yè)改建租賃房和集體土地建設(shè)租賃房等多種方式增加有效供應(yīng),推動建立可持續(xù)租賃住房發(fā)展模式;以城市更新為抓手,提升老舊小區(qū)和城中村房屋及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)質(zhì)量,持續(xù)改善存量租賃住房居住品質(zhì)。以一線城市為代表的大城市商品房價(jià)格偏高,表明其供需矛盾比較突出,建議增加商品房供應(yīng),將商品住房價(jià)格穩(wěn)定在相對合理水平。同時(shí),新建商品房要品質(zhì)優(yōu)先,更好滿足居民持續(xù)改善居住條件需求。

優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。部分大城市由于房價(jià)高,當(dāng)?shù)卣匾曅枨蠖苏{(diào)控,但調(diào)控要取得預(yù)期效果,還需通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏進(jìn)一步完善供應(yīng)端調(diào)控措施。目前大城市普遍面臨商辦等非居住用地供應(yīng)量過大造成的非居住商品房空置率高、庫存大等問題,建議降低非居住用地比例,增加住宅用地特別是商品住宅用地比例,從供應(yīng)端解決新建商品住房供應(yīng)不足問題。同時(shí)因地制宜,在科學(xué)預(yù)測住房需求的前提下,把握供應(yīng)節(jié)奏,促進(jìn)市場供求動態(tài)平衡。

重視房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。房地產(chǎn)金融政策調(diào)整,特別是首付和貸款利率大幅下降,是造成房地產(chǎn)價(jià)格短期大幅上漲的主要原因。大城市房價(jià)高、居民購房抵押貸款金額大,房地產(chǎn)金融政策調(diào)整對房價(jià)影響更大。建議加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀管理,避免住房金融政策短期內(nèi)大幅變化對市場形成沖擊。因經(jīng)濟(jì)形勢變化需調(diào)整利率水平時(shí),采取必要對沖措施。貸款利率處于下行周期時(shí),對短期內(nèi)供應(yīng)不足、需求較旺盛的城市,可以適當(dāng)上調(diào)首付比例,防范低利率過度推升房價(jià)。貸款利率處于上升周期時(shí),可以適當(dāng)降低首付比例,減輕購房負(fù)擔(dān)。

推進(jìn)大城市與周邊城市協(xié)調(diào)發(fā)展。深圳等一線城市開發(fā)建設(shè)早,土地資源不足矛盾較為突出,在難以大量增加新建商品住房供應(yīng)情況下,建議統(tǒng)籌以一線城市為核心的都市圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施布局、公共服務(wù)和住房發(fā)展,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、人口、公共服務(wù)和住房協(xié)調(diào)發(fā)展。推進(jìn)大城市勞動密集型產(chǎn)業(yè)疏導(dǎo),加大中心城市周邊城市、中小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并適當(dāng)增加住房供應(yīng),對教育、醫(yī)療等公共資源和一些重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)布局適當(dāng)向大城市周邊城市傾斜,通過協(xié)調(diào)發(fā)展解決部分大城市商品住房供應(yīng)不足、房價(jià)過高等問題。

加強(qiáng)監(jiān)測預(yù)警。準(zhǔn)確掌握大城市人口、住房存量、土地供應(yīng)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù),是判斷當(dāng)?shù)厥袌鲂蝿莺凸┣筅厔荨l(fā)揮好房地產(chǎn)長效機(jī)制的基礎(chǔ)。建議充分利用人口普查數(shù)據(jù)、相關(guān)部門日常管理數(shù)據(jù)以及相關(guān)市場機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),把握人口總量、結(jié)構(gòu)、住房總量、戶均規(guī)模和土地等存量、增量情況,在科學(xué)預(yù)測住房需求趨勢基礎(chǔ)上確定住房和用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)序,有效引導(dǎo)金融等資源配置,穩(wěn)定市場預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

完善政策促長租房市場發(fā)展

主持人:作為市場化的機(jī)構(gòu)類租賃住房,如何加快發(fā)展長租房市場?

何德旭(中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長):今年《政府工作報(bào)告》再次強(qiáng)調(diào),“堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場”,這是新發(fā)展階段推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、保障民生穩(wěn)定、促進(jìn)消費(fèi)增長的必然選擇,也是完善住房租賃體系,解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人住房困難突出問題的現(xiàn)實(shí)舉措。

從2017年提出“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,到將租賃住房建設(shè)列入“十四五”規(guī)劃;從逐步完善土地支持政策,到不斷加強(qiáng)對租賃市場的規(guī)范和監(jiān)管力度、持續(xù)完善公租房系統(tǒng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租賃住房運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn),我國長租房市場正逐步走向規(guī)?;鸵?guī)范化。不過,我國長租房市場還處于起步發(fā)展階段,仍存在一些不容忽視的問題:房源供給量相對不足,租房市場供給與需求失衡;租房市場機(jī)構(gòu)化占比遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家一般水平;企業(yè)租賃大多以輕資產(chǎn)和分散式租賃為主,自持和集中式住房租賃市場發(fā)展緩慢;長租房企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力較差,客戶滿意度低;消費(fèi)者投訴反映較多的裝修材料質(zhì)量堪憂、誘導(dǎo)租客簽訂網(wǎng)貸合同等問題。

更深層次上,長租房市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展還面臨一系列制約因素:一方面,租金收益率過低,難以實(shí)現(xiàn)長期可持續(xù)投資回報(bào),容易導(dǎo)致行業(yè)過度輕資產(chǎn)化和企業(yè)經(jīng)營策略短期化。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,目前我國一線城市租金收益率僅1.6%左右,遠(yuǎn)低于5%的正常投資收益率水平(發(fā)達(dá)國家平均租金收益率長期穩(wěn)定在5%以上)。由于持有房產(chǎn)出租難以實(shí)現(xiàn)資金平衡,長租房企業(yè)大多采取輕資產(chǎn)經(jīng)營模式,通過包租或代管方式,賺取租金差價(jià)或管理傭金,管理成本高,經(jīng)營策略短期化。另一方面,缺乏符合其特點(diǎn)的長期融資渠道。長租房市場的發(fā)展離不開大量長期低成本資金支持,由于住房租賃項(xiàng)目普遍投資期限長、回款速度慢,所以融資渠道非常有限,限制了長租房項(xiàng)目投資速度和規(guī)模。包括:缺乏抵押物難以獲得銀行貸款;以租金收益進(jìn)行權(quán)益性融資困難;作為解決租賃住房融資較好方式的租賃住房公募房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)還存在市場、稅收、法律等方面制度限制,一定程度上束縛了企業(yè)投資長租房市場。

再者,土地供應(yīng)機(jī)制不適應(yīng)長租房市場需要。目前供地方式主要有直接出讓租賃用地、通過“競自持”拍地方式在商品住房項(xiàng)目中配建等。直接出讓租賃用地價(jià)格雖低于商品住房用地,但資金投入大且回收周期長,企業(yè)盈利困難;“競自持”拍賣商品住房用地雖能調(diào)動開發(fā)商積極性,但融資成本偏高,因土地自持造成的資金沉淀嚴(yán)重,成本壓力較大。此外,存量土地房屋新建改建租賃住房實(shí)施難,“工改租”與“商改租”在規(guī)劃和開發(fā)中增容、增效、增值等相關(guān)政策尚不明確,改造過程中土地使用、建筑設(shè)計(jì)、驗(yàn)收備案等環(huán)節(jié)推進(jìn)難度較大。還有,租購房不同權(quán)問題突出,導(dǎo)致租房需求短期化、租房群體低收入化和重買輕租。

加快發(fā)展長租房市場,需著力解決上述問題。一是完善租賃住房用地供應(yīng)機(jī)制。推廣土地出讓中單列租賃住房用地計(jì)劃,并逐步提升租賃住房用地的供地比例,增加供給降低租賃用地出讓價(jià)格。

二是加大金融創(chuàng)新力度,緩解長租房市場長期資本短缺困境。鼓勵(lì)具有長期低成本資金優(yōu)勢的金融機(jī)構(gòu)尤其是商業(yè)銀行提供期限、利率合適的經(jīng)營性貸款和信用貸款;努力為租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具和權(quán)益類融資工具創(chuàng)造條件;加快解決類REITs產(chǎn)品流動性、底層物業(yè)適用性及雙重征稅等問題;鼓勵(lì)地方政府和大型國有企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,按市場原則支持和參與長租房建設(shè);支持規(guī)?;》孔赓U企業(yè)發(fā)展資產(chǎn)證券化。

三是加快長租房相關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。對改造、新建、改建和擴(kuò)建長租房的建設(shè)和運(yùn)營詳細(xì)規(guī)范,特別是對租賃住房通風(fēng)、采光、消防等基本技術(shù)性要求,以及輕資產(chǎn)企業(yè)行為等進(jìn)行規(guī)范和明確。同時(shí),注重簡化相關(guān)許可程序,降低建設(shè)運(yùn)營成本,增進(jìn)租金的可負(fù)擔(dān)性。加大租賃行業(yè)監(jiān)管力度,保障租賃雙方權(quán)益,穩(wěn)定租賃關(guān)系。

四是穩(wěn)步推進(jìn)租購房同權(quán),切實(shí)保障租房居民在戶籍、住房、教育、醫(yī)療等方面的平等權(quán)益。探索以租住集中式長租公寓直接作為落戶、入學(xué)依據(jù),在子女入學(xué)等重點(diǎn)公共服務(wù)領(lǐng)域,探索租房(長租)家庭與購房家庭同等排序和順位。

[責(zé)任編輯:潘旺旺]