●經(jīng)過近20年的住房制度改革和發(fā)展，住房總量供不應(yīng)求矛盾已經(jīng)得到明顯緩解，必須轉(zhuǎn)變過去供不應(yīng)求階段的住房發(fā)展理念，形成以人為本的住房發(fā)展理念，在發(fā)展中保障和改善民生，補(bǔ)齊民生短板、全面改善居住條件。
●面對新的住房發(fā)展階段，亟須改變住房宏觀調(diào)控工具化的傾向，改變過度強(qiáng)調(diào)住房經(jīng)濟(jì)屬性的傾向，讓住房回歸居住本質(zhì)屬性，針對不同收入、不同區(qū)域的差異性，根據(jù)分層、分城施策原則，精準(zhǔn)界定不同類型住房產(chǎn)品的屬性。
●針對住房發(fā)展的不平衡不充分矛盾，我們亟須根據(jù)不同屬性住房需求特點(diǎn)，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
經(jīng)過近20年的住房制度改革和發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善，2016年城市人均居住建筑面積達(dá)到36.6平方米，比1998年住房制度改革之初幾乎翻了一番。住房總量供不應(yīng)求矛盾已經(jīng)得到明顯緩解，同時(shí)，住房發(fā)展不平衡不充分矛盾仍然存在，并對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)平衡、新型城鎮(zhèn)化以及金融風(fēng)險(xiǎn)的影響日益突出。
十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，系統(tǒng)闡述了未來一個(gè)階段我國住房政策的價(jià)值取向、制度框架和發(fā)展目標(biāo)，為解決新時(shí)代住房領(lǐng)域的不平衡不充分矛盾提供了一個(gè)清晰的路線圖和解決方案。
新時(shí)代需要建立
新的住房發(fā)展理念
近年來，住房迅猛發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)、地方財(cái)政、金融資產(chǎn)以及家庭財(cái)富等方面產(chǎn)生了巨大拉動(dòng)作用。主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：
第一，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿Α?016年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的增加值占GDP比重為13.1%，房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用可以涉及到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的30%左右。第二，房地產(chǎn)成為地方財(cái)力的重要支撐。2016年國有土地使用權(quán)出讓收入3.7萬億，相當(dāng)于當(dāng)年地方政府本級稅收收入的57.9%。第三，房地產(chǎn)相關(guān)貸款成為銀行資產(chǎn)配置主體。截至2016年末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億，占各項(xiàng)貸款余額的25%。第四，住房成為居民重要的家庭財(cái)富。據(jù)有關(guān)測算，中國城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重為69%，而美國這一比例僅為29%。
但從經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要求以及金融系統(tǒng)穩(wěn)健性來看，房地產(chǎn)的高速發(fā)展具有階段性，并且是不可持續(xù)的。
第一，房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用下降是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)和近年來住房建設(shè)竣工情況測算，在全國城鎮(zhèn)常住人口中，家庭戶均住房套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套以上，即過去住房供不應(yīng)求的總體矛盾已經(jīng)得到緩解，本地戶籍城鎮(zhèn)居民的住房問題已經(jīng)得到基本解決。中國住房已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，原來動(dòng)輒兩位數(shù)的投資增速將不會(huì)成為常態(tài)。
第二，房地產(chǎn)吸引大量財(cái)富涌入的“一枝獨(dú)秀”局面不可持續(xù)。除了一般意義上的銀行信貸，一些金融資產(chǎn)還通過信托、理財(cái)?shù)惹肋M(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有些人還通過消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等方式為房地產(chǎn)提供杠桿。這必然帶來兩方面嚴(yán)重結(jié)果。一方面是家庭消費(fèi)潛力萎縮，特別是一些住房抵押貸款還款比例過高的家庭，消費(fèi)能力和發(fā)展能力被嚴(yán)重削弱。另一方面，由于資金過度配置給房地產(chǎn)領(lǐng)域，直接導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資被擠占，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡局面。
第三，房地產(chǎn)市場高位運(yùn)行導(dǎo)致新型城鎮(zhèn)化成本抬升，提高了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城門檻。相當(dāng)一部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的家庭財(cái)富積累還相對薄弱，高企的房價(jià)勢必增加新市民進(jìn)城的綜合成本，進(jìn)而影響到新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程。
第四，房地產(chǎn)泡沫逐步積累將對金融體系的穩(wěn)健性產(chǎn)生潛在風(fēng)險(xiǎn)。從美國、日本和香港住房市場變化和政策變化情況觀察，過度加杠桿甚至較長時(shí)間維持低利率是房價(jià)大幅上漲并產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的重要原因。
第五，住房的財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致社會(huì)群體分化，有房無房家庭之間的財(cái)富懸殊。由于近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)普漲且幅度較大，前期購房家庭的資本利得豐厚。同時(shí)，住房資產(chǎn)在信貸杠桿的作用下，催生了自我強(qiáng)化的馬太效應(yīng)。對于中高收入家庭來說，由于更具備使用信貸杠桿的能力，所以也更容易享受到住房資產(chǎn)增值的收益。對于中低收入家庭來說，商業(yè)性信貸支持不足，即使是購買首套、中小戶型的住房也往往會(huì)面臨貸款額度不足、貸款成本壓力相對較大的問題。另外，住房市場的區(qū)域分化也造成不同地區(qū)的家庭財(cái)富差距拉大傾向。
面對新時(shí)代的新特點(diǎn)新要求，面對住房領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分問題，必須轉(zhuǎn)變過去供不應(yīng)求階段的住房發(fā)展理念，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，真正形成以人為本的住房發(fā)展理念，在發(fā)展中保障和改善民生，補(bǔ)齊民生短板、全面改善居住條件。與此同時(shí)，要提高防范房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)能力，不斷完善財(cái)政、稅收、金融、土地、規(guī)劃等相關(guān)公共政策體系，有效控制防范房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)住房平穩(wěn)健康發(fā)展，確保廣大居民能夠安居樂業(yè)，實(shí)現(xiàn)住有所居的發(fā)展目標(biāo)，不斷滿足人民日益增長的對美好生活的需要。
