作者：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長、教授，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士生 姚玲珍、王芳
發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，是貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”要求、順應(yīng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、促進(jìn)購租并舉住房制度和供應(yīng)體系完善的重要舉措。在這一過程中，共有產(chǎn)權(quán)住房如何定位、供應(yīng)主體是否可以多元化、共有人之間的權(quán)利和義務(wù)的明確以及產(chǎn)權(quán)比例劃分能否更加靈活等問題，仍有待進(jìn)一步思考。
第一，堅(jiān)持共有產(chǎn)權(quán)住房的保障功能。
理論上，住房保障制度的設(shè)計(jì)存在三種原則：福利原則、救濟(jì)原則和幫扶原則。共有產(chǎn)權(quán)住房制度遵循的是幫扶原則，即由政府和家庭一起努力解決住房困難，避免住房保障中的權(quán)利尋租和居民套利。
從我國的實(shí)踐來看，上海、江蘇淮安將共有產(chǎn)權(quán)住房定位于保障性住房，供應(yīng)對象為本市戶籍的中低收入住房困難家庭，并對住房面積、可支配收入、人均財(cái)產(chǎn)等有明確規(guī)定。北京、廣東深圳的共有產(chǎn)權(quán)住房則定位為政策性商品住房，具有保障性和市場化的雙重特征。其中，北京規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房不少于30%的房源供應(yīng)給在本地工作的非本市戶籍家庭，面向?qū)ο蟾鼮閺V泛。這種定位上的差異使得各地在供應(yīng)對象甚至供后管理方面存在不同。
結(jié)合理論和實(shí)踐，我們認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)定位于對現(xiàn)有保障性住房體系的改進(jìn)和補(bǔ)充，屬于具有保障性質(zhì)的政策性住房。
第二，注意推動(dòng)參與主體的多元化。
我國共有產(chǎn)權(quán)住房制度是從供給端發(fā)力，由政府給予支持，推動(dòng)中低收入家庭通過自身努力逐步擁有住房，體現(xiàn)了互幫互助、共享發(fā)展的理念。為了更好地落實(shí)共享發(fā)展理念，可以借鑒一些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)更多主體參與共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度。在使人民擁有更多獲得感的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)住房保障模式從政府主導(dǎo)向政府引導(dǎo)、社會(huì)參與、市場運(yùn)作的轉(zhuǎn)變。
例如，英國共有產(chǎn)權(quán)住房主要由住房協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)運(yùn)作和管理，政府則負(fù)責(zé)對共有產(chǎn)權(quán)住房的面向?qū)ο?、保障?biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行方式等進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)。又如，美國共有產(chǎn)權(quán)住房是伴隨金融創(chuàng)新而逐步發(fā)展起來的，金融信貸機(jī)構(gòu)直接參與共有產(chǎn)權(quán)，使住房建設(shè)資金渠道多元，也有利于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。
總的來看，多元化參與主體提升了住房保障水平和整體運(yùn)行效率。就我國的情況而言，為了擴(kuò)大供應(yīng)主體，可先鼓勵(lì)企事業(yè)單位、非盈利機(jī)構(gòu)成為共有產(chǎn)權(quán)的持有主體。例如，各高校和科研院所可采用共有產(chǎn)權(quán)的方式向引進(jìn)人才提供住房。這一方面有利于增加住房供應(yīng)，另一方面又能有效避免產(chǎn)權(quán)模糊的問題。待共有產(chǎn)權(quán)運(yùn)行機(jī)制成熟后，可建立住房合作社來接管政府已有的住房，并展開進(jìn)一步的開發(fā)和建設(shè)，從而減輕政府管理壓力與財(cái)政壓力。之后，還可嘗試允許房地產(chǎn)開發(fā)商等成為共有產(chǎn)權(quán)的持有主體，推進(jìn)住房保障供應(yīng)與市場化供應(yīng)的銜接。
第三，權(quán)利與義務(wù)明晰，確保共有人之間的公平。
通常情況下，共有產(chǎn)權(quán)住房采取政府和購房人按份共有的方式。政府將其持有產(chǎn)權(quán)中蘊(yùn)含的使用權(quán)讓渡給購房人，由購房人獨(dú)占使用，而相應(yīng)的房屋維護(hù)、管理責(zé)任完全由購房人承擔(dān)?？梢?，共有人之間并未完全按照擁有的產(chǎn)權(quán)比例享受權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)。這在實(shí)際運(yùn)作中容易形成產(chǎn)權(quán)模糊乃至混亂。諸如購房人對共有產(chǎn)權(quán)住房是否擁有處置權(quán)，如能否用于抵押、出租等，以及處置時(shí)產(chǎn)生的收益或風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何分配等，不時(shí)引發(fā)爭議。
現(xiàn)實(shí)中，不同地方的具體規(guī)定是有所不同的。上海強(qiáng)調(diào)，在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得出租、出借以及進(jìn)行除購房按揭外的抵押。北京的共有產(chǎn)權(quán)住房由于具有一定的商品房特性，故可出租、可抵押，業(yè)主自主權(quán)更大。但是，后期出租收益如何分配、抵押貸款如何償還等問題尚有待明確。一個(gè)初步的建議是，在不違背住房保障功能的前提下，可適當(dāng)賦予購房人一定的處置權(quán)，但共有人之間須對相關(guān)權(quán)益與責(zé)任作出明確約定。
第四，產(chǎn)權(quán)比例精準(zhǔn)化，滿足不同家庭的購房訴求。
在國外，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)比例分配呈現(xiàn)兩個(gè)方面的特征：一是，初始產(chǎn)權(quán)比例靈活、保障面廣；二是，產(chǎn)權(quán)比例具有可調(diào)整性。例如，英國共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)比例設(shè)置靈活，購房者可以在25%至75%之間任意選擇。同時(shí)，建立產(chǎn)權(quán)比例調(diào)整機(jī)制，購房人可依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)收入、住房支出支付能力的增加購買剩下的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)然，在購房家庭經(jīng)濟(jì)條件變差時(shí)，也可以減少產(chǎn)權(quán)持有比例，變現(xiàn)部分產(chǎn)權(quán)。
在此，建議先設(shè)定一個(gè)購買基礎(chǔ)比例，購房人所持有比例在不低于該比例下，可依據(jù)自身?xiàng)l件自由選擇產(chǎn)權(quán)比例。同時(shí)，在一定條件下允許減持部分產(chǎn)權(quán)，但原則上不能低于基礎(chǔ)比例。
