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專家談集體用地建租賃住房:難說(shuō)會(huì)使房?jī)r(jià)下降(2)

“若還是讓農(nóng)民自己建設(shè),恐怕會(huì)不盡如人意”

中國(guó)新聞周刊:村集體土地除了道路、倉(cāng)房、醫(yī)療站、辦公用房等公共用地外,還有農(nóng)民的宅基地,未來(lái)這兩塊是分開(kāi)入市還是打包入市?

劉守英:未來(lái)這是很大的問(wèn)題。一家一戶的小塊地建租賃房從所有權(quán)看不經(jīng)濟(jì),集體組織一個(gè)單位建設(shè)租賃房,也有所有權(quán)的規(guī)模和協(xié)同問(wèn)題。

城市開(kāi)發(fā)是一片一片的,要求有健全的公共服務(wù)設(shè)施,村集體、農(nóng)民若缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,蓋出來(lái)的城市就不像樣。未來(lái)第一步是先合法化,合法就可以體面地,不用偷偷摸摸地建房,在長(zhǎng)期的預(yù)期下慢慢往前走。第二步是要合規(guī),納入政府城市建設(shè)規(guī)劃,規(guī)劃進(jìn)去后,集體土地和宅基地的所有權(quán)可以整合,這些所有權(quán)可以及時(shí)分享收益。這個(gè)問(wèn)題不太大,日本、中國(guó)臺(tái)灣有成功的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。

集體建設(shè)用地入市,農(nóng)民宅基地、自留地權(quán)屬算起來(lái)不難,就是一個(gè)權(quán)屬界定、資產(chǎn)認(rèn)定、公共分?jǐn)偅€有價(jià)值分享,國(guó)際上都有很成熟的經(jīng)驗(yàn)。

比如說(shuō)臺(tái)灣地區(qū),原來(lái)都是私有的,農(nóng)戶私有土地整合成一片開(kāi)發(fā)租賃項(xiàng)目,土地所有權(quán)不變,開(kāi)發(fā)時(shí)根據(jù)原始土地多少,區(qū)位如何,確定農(nóng)戶土地所占份額。份額比例大家可以坐下來(lái)談,確定好農(nóng)戶每一塊土地所占份額比例后,修路、修廁所、建設(shè)公共設(shè)施占地再按比例分?jǐn)?,建設(shè)資金也按比例分?jǐn)?。一般而言,大家都?huì)接受,因?yàn)槭找姹仍瓉?lái)多了。

中國(guó)新聞周刊:集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房入市,將會(huì)碰到哪些問(wèn)題?

劉守英:中國(guó)特殊的情況,地方政府不靠賣地?fù)尾粨蔚米∈莻€(gè)問(wèn)題,再一個(gè)是面臨中國(guó)人購(gòu)房習(xí)慣的挑戰(zhàn)。不僅中國(guó)人,亞洲人跟歐美國(guó)家人不一樣,置地買(mǎi)房的觀念根深蒂固,一時(shí)難以改變。未來(lái)到底有多少人不買(mǎi)房選擇租房,也沒(méi)法判斷。

更重要的是,租售同權(quán)中教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等影響租購(gòu)選擇的決定性因素,能不能落到實(shí)處。

此外,集體的建設(shè)用地進(jìn)市場(chǎng)以后,這些區(qū)片的基礎(chǔ)設(shè)施投資誰(shuí)來(lái)投,這些錢(qián)從哪兒來(lái)?這些土地能不能抵押,能不能融資?此前,所有土地都是政府征收,基礎(chǔ)設(shè)施也是政府來(lái)做。從政府的角度而言,既然村集體建了租賃房,得租金,為什么還要政府承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?這些問(wèn)題尚未明確。

還有投資主體,現(xiàn)在集體建設(shè)用地,大量的租賃房都是農(nóng)民自己在建,不是說(shuō)建得不好,而是城市建設(shè)應(yīng)該是對(duì)投資主體開(kāi)放。若其他投資主體進(jìn)不來(lái),還是讓農(nóng)民自己建設(shè),恐怕會(huì)不盡如人意。

我們搞農(nóng)村研究的都清楚,沒(méi)有其他外來(lái)資本,包括資金、腦力、創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)、企業(yè)家能力,僅憑農(nóng)民一己之力建設(shè)城市,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不行。這一塊市場(chǎng)怎么開(kāi)放,向誰(shuí)開(kāi)放,開(kāi)放細(xì)則目前也沒(méi)有說(shuō)法。

以前開(kāi)發(fā)商和政府談,未來(lái)變成跟書(shū)記、村集體去談,這些都是問(wèn)題。這些問(wèn)題不解決,《方案》就是一張紙。最后的結(jié)果可能是政府說(shuō)不符合規(guī)劃不能建,即便允許建,土地也不能融資,其他投資主體進(jìn)不去,農(nóng)民只能蓋兩三層小樓出租,《方案》原地打轉(zhuǎn)。

可能接下來(lái)隨著配套制度的完善,在城中村、城邊村實(shí)現(xiàn)了集體建設(shè)用地跟國(guó)有建設(shè)用地同地同權(quán),土地改革就變得更容易接受,順理成章了。

在村集體建設(shè)用地上建租賃住房,村集體既是土地的所有者,又是運(yùn)營(yíng)主體,搞不好會(huì)加劇“小官大貪”。

現(xiàn)在一些村干部存在瞎搞胡來(lái)的問(wèn)題,這需要集體產(chǎn)權(quán)的改革。目前先解決人落下腳、待得住的問(wèn)題,下一步集體產(chǎn)權(quán)怎么量化,集體資產(chǎn)怎么量化,資產(chǎn)升值的收益如何量化都需要清晰界定。

對(duì)村干部、村集體的監(jiān)督不是大問(wèn)題,農(nóng)民監(jiān)督比政府上級(jí)監(jiān)督下級(jí)要容易,有效得多,關(guān)鍵是制度。只要資產(chǎn)量化清楚,未來(lái)這些事都放到臺(tái)面上,整個(gè)建設(shè)用地市場(chǎng)直接上平臺(tái),就是集體土地資產(chǎn)和國(guó)有土地一樣直接上市交易,農(nóng)民監(jiān)督跟上,村干部貪腐問(wèn)題會(huì)得到有效遏制。中國(guó)農(nóng)民的特質(zhì)是屬于自己的權(quán)益每天都會(huì)盯著。

在運(yùn)營(yíng)主體方面,開(kāi)發(fā)商有更多的資金和運(yùn)營(yíng)實(shí)力,發(fā)展理念更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,開(kāi)發(fā)出的產(chǎn)品也更適合作為租賃市場(chǎng)的租賃住房。有了市場(chǎng)力量的參與,將有利于提升租房市場(chǎng)的整體水平。

“擺脫土地財(cái)政會(huì)一時(shí)痛苦,但可能會(huì)殺出一條路來(lái)”

中國(guó)新聞周刊:通過(guò)住房市場(chǎng)的改革,集體土地入市會(huì)對(duì)城市化帶來(lái)什么影響?

劉守英:簡(jiǎn)單說(shuō),政府的歸政府,市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。比如說(shuō)30%左右的土地和住房,未來(lái)完全市場(chǎng)化。現(xiàn)在整個(gè)住的問(wèn)題沒(méi)有解決,住和投資混在一起,很多時(shí)候?yàn)榱私鉀Q住的問(wèn)題,把另一個(gè)市場(chǎng)給干掉了,這樣就造成了很多的扭曲。

未來(lái)住房市場(chǎng)會(huì)劃分商品房、保障房、租賃房三大塊,慢慢理順,最終租售市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)平衡,即市場(chǎng)的歸市場(chǎng),政府的歸政府,這是中國(guó)城市化的路徑。

農(nóng)民工進(jìn)城,是中國(guó)城市化繞不過(guò)去的問(wèn)題。農(nóng)民工就業(yè)類型不同,對(duì)住的需求也不一樣。此外,不同的城市面對(duì)的問(wèn)題也不一樣。

解決這個(gè)問(wèn)題有堵與疏之辯,我傾向于疏。特別是對(duì)人口凈流入的13個(gè)試點(diǎn)城市,從租房入手,讓進(jìn)城的農(nóng)民工落下腳來(lái)。由于涉及增加土地供應(yīng),集體建設(shè)用地入市會(huì)給土地改革沖出一個(gè)口子。

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