推動建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的方向
“房住不炒”是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的根本性要求，高質(zhì)量發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的主要目標(biāo)，穩(wěn)健多元化是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的具體體現(xiàn)。推動建立房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式，做好新的制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)現(xiàn)與需求相匹配的高質(zhì)量供給是關(guān)鍵所在。
首先，從“唯一”變“之一”，推動房地產(chǎn)用地多元化供給模式改革。房地產(chǎn)用地供給多元化將有助于降低土地成本，倒逼地方政府減少乃至擺脫對土地財(cái)政的依賴。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，地價(jià)、房價(jià)的持續(xù)上漲，根源在于不充分的供給與旺盛的需求之間的不匹配。當(dāng)前以“招拍掛”為特征的房地產(chǎn)用地供給模式對房地產(chǎn)市場格局的形成影響較大，既是推高房價(jià)、形成錯(cuò)配、侵蝕企業(yè)利潤等問題的源頭，又是我國城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的有力支持。未來改革的核心是趨利避害，將“招拍掛”供地方式從“唯一”變“之一”，推動土地供給形成多元化渠道。
一是構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場?？偨Y(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的經(jīng)驗(yàn)，擇時(shí)有規(guī)劃地推動農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地入市，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)用地供給渠道，構(gòu)建充分有效的土地一級市場新的競爭格局，倒逼地方政府減少對土地財(cái)政的依賴，積極扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展以獲取稅收，分流壓力過大的部分大城市住房市場需求。
二是通過市場化機(jī)制盤活存量建設(shè)用地。激活土地二級市場，探索在存量更新區(qū)域內(nèi)實(shí)行土地用途彈性變更制度，如允許將明顯不符合市場需求、閑置空置的商業(yè)辦公類土地或房屋用途適時(shí)調(diào)整為居??；允許工業(yè)區(qū)內(nèi)土地有一定比例的用途變更彈性，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和“職住平衡”等。實(shí)施城市更新行動，組織編制城市更新片區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃，多途徑將存量土地資源投入到產(chǎn)出更高領(lǐng)域。
三是建立“以人定供”的市場化土地交易機(jī)制。按照城市住房供給量與人口增長相協(xié)調(diào)原則，調(diào)整城鎮(zhèn)建設(shè)用地年度指標(biāo)分配依據(jù)，根據(jù)常住人口變化動態(tài)調(diào)整住宅用地指標(biāo)；利用全國性建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制，實(shí)現(xiàn)用地指標(biāo)從省內(nèi)平衡跨向全國平衡，形成產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，提高土地利用效率和經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出。
四是創(chuàng)新出臺土地使用權(quán)到期后的接續(xù)政策。城市功能需要不斷完善，但要防止大拆大建，需要保留城市記憶，延續(xù)城市風(fēng)貌，制定并出臺住宅、商服、工業(yè)三類用地使用期限屆滿后的接續(xù)政策?？紤]到城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，對商服和工業(yè)用地，建議可實(shí)行“新租約+土地年租制”，化解亟待更新的既有建筑由于土地使用年限短導(dǎo)致社會資本無法投入的問題，加快城市產(chǎn)業(yè)升級和功能提升，平滑銜接新舊建筑使用年限、用途和容積率的改變。
其次，以“可支付性”為核心推動住房多元供給模式改革。當(dāng)前我國住房總量絕對短缺時(shí)期已過，房價(jià)過高是當(dāng)前的主要問題。在此發(fā)展階段下，住房管理的重點(diǎn)需要從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)，充分考慮住房需求的地區(qū)性結(jié)構(gòu)性差異，以及住房供給存在的“四重四輕”問題，推動住房多元供給，實(shí)現(xiàn)“租購并舉可支付”。
一是規(guī)范推進(jìn)住房租賃發(fā)展。落實(shí)好國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，多渠道增加租賃住房供給。保障租售同權(quán)，切實(shí)解決承租人同等享有教育、醫(yī)療等公共服務(wù)。沒有租購?fù)瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)，租賃居住仍只能是過渡性、暫時(shí)性需求，不可能成為常態(tài)。
二是加大產(chǎn)權(quán)式住房保障。產(chǎn)權(quán)式住房保障是提高住房可支付性的又一有效途徑。房價(jià)上漲與全要素生產(chǎn)率的提升有關(guān)，因此，大城市房價(jià)上漲壓力將會持續(xù)存在，住房保障是長期任務(wù)。租賃式保障與產(chǎn)權(quán)式保障都是重要的保障方式，共有產(chǎn)權(quán)住房可以在租賃住房和市場商品住房之間架起鏈接的橋梁，形成完善的梯級可支付的住房供給體系，滿足不同收入群體在人生不同階段差異化的住房需求。共有產(chǎn)權(quán)住房在英國、美國和我國北京、上海等地均有成功的實(shí)踐。未來，我國在大城市加大共有產(chǎn)權(quán)住房供給可以達(dá)到一舉多得的效果。如可降低購房人支出，解決大城市住房支付性不足的問題；可減輕政府建設(shè)保障性租賃住房的財(cái)政壓力；政府可以在未來賣出剩余產(chǎn)權(quán)時(shí)收回讓渡的利益，住房保障資源得以循環(huán)使用；可以讓年輕人實(shí)現(xiàn)從租房到擁有產(chǎn)權(quán)住房的夢想，是擴(kuò)大中等收入群體的重要工具；可以成為一種人才激勵(lì)方式，通過共有產(chǎn)權(quán)比例的獎(jiǎng)勵(lì)更有利于留住人才；在住房市場波動時(shí)，政府可通過擴(kuò)大或縮小自身產(chǎn)權(quán)比例的方式，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定住房投資。
三是支持住房升級改善。長期看，人們對美好生活的向往，包括住房條件的不斷改善，“先租后買、先小后大、先舊后新”是必然的住房消費(fèi)模式?？梢酝ㄟ^降低改善性購房準(zhǔn)入門檻、加大優(yōu)化稅收政策力度、支持養(yǎng)老住宅供給等措施實(shí)現(xiàn)改善性住房需求的有效釋放，讓改善性住房需求成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場大盤的關(guān)鍵。
四是改革現(xiàn)行商品房預(yù)售制為定購制。為保障消費(fèi)者權(quán)益，尊重商品房銷售的一般規(guī)律，我國可以借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，改變預(yù)售資金作為房企無息杠桿的開發(fā)機(jī)制，通過預(yù)售收取定金或增加現(xiàn)售商品住宅比重等措施降低購房者的風(fēng)險(xiǎn)，提升行業(yè)發(fā)展穩(wěn)健性和住宅產(chǎn)品質(zhì)量。
五是創(chuàng)新存量住房更新模式。探索住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)充機(jī)制。除新房購買時(shí)交納房屋專項(xiàng)維修資金外，還需要在二手房交易時(shí)收取一定比例的費(fèi)用，或從房地產(chǎn)交易征收的增值稅中劃出一定比例資金，循環(huán)補(bǔ)充到該小區(qū)的房屋專項(xiàng)維修資金中；探索老舊小區(qū)自主更新模式，有了住宅小區(qū)的房屋專項(xiàng)維修資金，就可以創(chuàng)新老舊小區(qū)自主更新模式，建立更新改造事前征詢機(jī)制，尊重小區(qū)居民主體地位，在政府扶持下，主要依靠小區(qū)自身的力量實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的更新與品質(zhì)提升；提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老、托幼、家政等延伸服務(wù)，探索“物業(yè)服務(wù)﹢生活服務(wù)”模式，完善住宅區(qū)周邊設(shè)施配套，不斷提高生活便利性。
再次，“股債多元”推動房地產(chǎn)行業(yè)融資模式改革。未來，我國房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的改革方向需要從過去以債權(quán)融資為主向“股債多元”轉(zhuǎn)變。具體政策需要有堵有疏，在堅(jiān)持降負(fù)債方向不變的同時(shí)，拓寬房企權(quán)益融資渠道，擴(kuò)大直接融資比重。
一是推動大宗物業(yè)公募REITs運(yùn)作。將房企“持有運(yùn)營類”的物業(yè)，如公寓、商業(yè)、辦公樓、酒店等納入公募REITs運(yùn)作，利用公募REITs將大宗物業(yè)的整體經(jīng)營與流動性相結(jié)合，有效盤活存量資產(chǎn)，強(qiáng)化資本市場對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)流動的支持力度。二是暢通資本市場融資渠道。落實(shí)打開房企A股融資通道，加強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力，用市場的力量化解風(fēng)險(xiǎn)。三是大力發(fā)展私募股權(quán)基金。支持“持有型”不動產(chǎn)私募股權(quán)基金收購房企資產(chǎn)，并打通退出通道，加強(qiáng)與大宗物業(yè)公募REITs的銜接配合，有效降低房企杠桿。四是嚴(yán)格房企融資監(jiān)管。嚴(yán)控房企違規(guī)自融，創(chuàng)新房企非債務(wù)融資監(jiān)管方式，規(guī)范房企投資、采購、施工合同簽訂，明確“明股實(shí)債”“供應(yīng)鏈融資”“商票融資”約束條款，避免“隱形杠桿”。2022年12月，相關(guān)部門出臺的房地產(chǎn)融資“三只箭”政策，既是化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的重要政策工具，也是支持房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的重要政策。
最后，以盈利多元化推動房企經(jīng)營模式改革。當(dāng)前及未來一段時(shí)期，我國的房地產(chǎn)行業(yè)將從“成長期”到“成熟期”過渡，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式變革主要體現(xiàn)在盈利來源的多元化，相應(yīng)地，要求房企的開發(fā)模式從“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向輕重并舉的開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)一體化轉(zhuǎn)型；房企的融資模式從高負(fù)債到多元股權(quán)轉(zhuǎn)型；房企的目標(biāo)模式從追求規(guī)模擴(kuò)張和高速度向品牌與品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型。
外部環(huán)境變遷與政策牽引改變了行業(yè)的發(fā)展邏輯，房企需要從粗放式擴(kuò)張向精細(xì)化運(yùn)營轉(zhuǎn)變，從依賴外部紅利轉(zhuǎn)向通過精細(xì)化管理提升競爭優(yōu)勢來獲取紅利，改變房地產(chǎn)企業(yè)盈利收入結(jié)構(gòu)。一是挖掘內(nèi)部管理紅利。未來，房企的投資更加收斂與聚焦、銷售更加精準(zhǔn)與高效、設(shè)計(jì)更加人性化與降成本、工程更加可控與優(yōu)良、物業(yè)管理更加智慧與多元。二是重視戰(zhàn)略引領(lǐng)。房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變時(shí)，房企需要從“合理增速、利潤導(dǎo)向、風(fēng)險(xiǎn)控制”出發(fā)制定企業(yè)發(fā)展新戰(zhàn)略。三是強(qiáng)化組織和標(biāo)準(zhǔn)化保障。房企需要建立起與戰(zhàn)略動態(tài)調(diào)整和發(fā)展模式轉(zhuǎn)變相匹配的新的能力。圍繞建設(shè)高效組織，組織職能的變化需要從控制轉(zhuǎn)向支持、從監(jiān)督轉(zhuǎn)向激勵(lì)、從命令轉(zhuǎn)向賦能。在機(jī)制層面，建立保障組織朝著既定目標(biāo)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的薪酬、績效、激勵(lì)的配套體系。運(yùn)營效率從“規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;彈性化、敏捷化、精益化”。四是實(shí)施數(shù)字化賦能房企發(fā)展。智能化的應(yīng)用可以幫助房企優(yōu)化組織管理和業(yè)務(wù)流程管理、提升客戶服務(wù)品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和價(jià)值鏈重構(gòu)。五是構(gòu)建新型績效文化?？冃Ч芾淼年P(guān)注點(diǎn)需要從企業(yè)的規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量，包括投資和融資的質(zhì)量、產(chǎn)品及服務(wù)的質(zhì)量、經(jīng)營的質(zhì)量。
房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡的路徑
優(yōu)化開發(fā)業(yè)務(wù)：產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同提供高品質(zhì)住宅。未來5年新房銷售市場規(guī)模仍將處于10億-12億平方米的高位，但總量陸續(xù)下臺階不可避免。在競爭加劇下，房企以企業(yè)經(jīng)營的利潤、周轉(zhuǎn)、杠桿為基點(diǎn)，在內(nèi)部運(yùn)營的各環(huán)節(jié)上進(jìn)行系統(tǒng)性優(yōu)化，從全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)調(diào)提供綠色、智慧、高品質(zhì)的住房產(chǎn)品，鞏固好自身優(yōu)勢業(yè)務(wù)。
增加輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)：代建、運(yùn)營、服務(wù)。一是代建，包括政府代建、資本代建、商業(yè)代建，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年—2020年中國房地產(chǎn)代建市場年新簽合約項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積年復(fù)合增速均超過24%，預(yù)計(jì)2025年國內(nèi)代建潛在市場面積有望增至9.1億平方米，代建業(yè)務(wù)前景廣闊。二是商業(yè)運(yùn)營管理技術(shù)輸出，針對商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)提供從前期定位規(guī)劃、招商到開業(yè)及后期運(yùn)營管理的全流程支持，以及管理團(tuán)隊(duì)、技術(shù)團(tuán)隊(duì)的輸出，使商業(yè)地產(chǎn)品牌企業(yè)轉(zhuǎn)變角色成為一家獨(dú)立的商業(yè)公司，以“輕資產(chǎn)”的模式快速擴(kuò)張。三是社區(qū)O2O服務(wù)，即房企從開發(fā)商變成社區(qū)服務(wù)商。四是住宅適老化改造，適應(yīng)老齡化趨勢，將適老產(chǎn)品植入成熟的城市社區(qū)，從規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營、改造、服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)，提供適應(yīng)老年人的產(chǎn)品和生活配套。
開拓城市建設(shè)存量業(yè)務(wù)：城市更新。城市更新是通過對城市存量建筑資源的維護(hù)、改造、拆建、擴(kuò)充等方式，推進(jìn)土地資源的重新優(yōu)化配置、提高存量資源的利用效率、促進(jìn)城市功能的全面或局部升級、實(shí)現(xiàn)居住條件的改善和生活品質(zhì)的提高、增強(qiáng)城市活力與市場競爭力、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和升級的城市發(fā)展過程。我國已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化的中后期，城市建設(shè)由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，城市發(fā)展進(jìn)入更新的階段，國家也推出了實(shí)施城市更新行動戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)可以存量空間功能提升為導(dǎo)向，積極參與城市更新業(yè)務(wù)，提供高效利用的產(chǎn)業(yè)空間、宜居的居住空間以及和諧的公共空間，將城市更新作為房企轉(zhuǎn)型方向。
探索成長性業(yè)務(wù)：資產(chǎn)管理。與房企開發(fā)業(yè)務(wù)的線性增長曲線不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)基于市場的存量核心資產(chǎn)，集合市場金融資源實(shí)現(xiàn)增值，是房地產(chǎn)行業(yè)在成熟期的主要業(yè)務(wù)，在我國當(dāng)前屬于成長性業(yè)務(wù)。發(fā)現(xiàn)低效資產(chǎn)價(jià)值、把握最佳獲取資產(chǎn)的時(shí)機(jī)、匹配最優(yōu)金融組合、提升資產(chǎn)功能和價(jià)值、選擇適合的退出渠道，這是通過資產(chǎn)管理為資產(chǎn)賦能，并提高經(jīng)營性現(xiàn)金流的盈利方式。它區(qū)別于建房賣房的邏輯，既是房地產(chǎn)行業(yè)成熟期的主流業(yè)務(wù)，也是保持城市活力的重要舉措。
抓住政策機(jī)遇：參與保障性租賃住房供給。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)城市重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是為城市發(fā)展提供必需生產(chǎn)資料和必要生活資料的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性和重要性決定其必然受到政策的管制。房地產(chǎn)企業(yè)的投資也需要緊扣政策要求，抓住政策機(jī)遇。如為解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，為籌集保障性租賃住房給出了一系列非居改住、稅收優(yōu)惠、金融支持等政策，40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃在“十四五”期間新增保障性租賃住房650萬套（間），這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)型提供了重要的政策和市場契機(jī)。
（作者為中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員，城市更新研究中心主任）
【注釋】
①韓立彬、陸銘：《供需錯(cuò)配：解開中國房價(jià)分化之謎》，《世界經(jīng)濟(jì)》, 2018年第10期，第126-149頁。
②夏磊：《什么是房企資產(chǎn)負(fù)債率的合理水平? ——行業(yè)對比和國際視角》，微信公眾號“澤平宏觀”，2019年11月22日。
責(zé)編/謝帥 美編/宋揚(yáng)
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