深度調(diào)整的風(fēng)險釋放不可避免
第一，市場深度調(diào)整必然伴隨風(fēng)險的釋放。從高位波動運行調(diào)整到合理平穩(wěn)運行，意味著增速放緩、規(guī)?？s小或價格下降，這必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)循環(huán)中斷或減弱。2021年和2022年房地產(chǎn)銷售金額分別為18.19萬億元和13.33萬億元。市場深度調(diào)整使2022年相比2021年房企資金缺口也是最小的風(fēng)險敞口為4.86萬億元。從銷售價格上看，2022年的房價相比2021年下降2%。從結(jié)構(gòu)上看，一些城市的房價若下降較多，與之相關(guān)的企業(yè)、家庭、政府將遭受更大損失。從理論上講，市場調(diào)整是市場行為，市場主體應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險。如果市場調(diào)整超過合理區(qū)間，或者市場調(diào)整導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)循環(huán)中斷、社會信用崩塌、資產(chǎn)不良過度、債務(wù)違約過度，則可能帶來不必要的損失。因此，確保風(fēng)險可控和風(fēng)險最小化釋放，是市場調(diào)節(jié)成功的重要標(biāo)志。
第二，市場局部風(fēng)險釋放及外溢已受到初步管控。房企資金鏈斷裂和債務(wù)違約風(fēng)險受到管控和緩釋。個別“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的房企，在嚴(yán)監(jiān)管政策性制度約束與疫情及外部環(huán)境的沖擊下，出現(xiàn)資金鏈斷裂和債務(wù)違約，進(jìn)而導(dǎo)致市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，住戶部門觀望帶來的市場收縮和銷售下降，金融機構(gòu)出現(xiàn)了抽貸、斷貸，以及提前催債的應(yīng)激反應(yīng)，損壞了房企資產(chǎn)負(fù)債表。對此，央行全面實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，弱化金融機構(gòu)的過度避險情緒，使得房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的信貸和債券融資環(huán)境得以改善。央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2022年9-12月份，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2300億元，同比多增4200億元，2023年1月，新增超過3700億元，同比多增2200億元。2022年四季度房企境內(nèi)發(fā)債1200億元，多增22%。2023年1月，發(fā)債400億元，同比增長23%。
房地產(chǎn)供給端局部風(fēng)險的四條溢出途徑受到管控。資金鏈斷裂導(dǎo)致債務(wù)違約風(fēng)險，包括向金融機構(gòu)溢出的到期銀行貸款和到期國內(nèi)外的債券債務(wù)違約，大多得到了借新還舊或者展期等處理，兌付違約的項目在減少。向上下游企業(yè)溢出的到期商業(yè)票據(jù)和工程墊付資金違約，部分得到了消化或者逾期處理。停工爛尾導(dǎo)致的交付違約風(fēng)險得到進(jìn)一步遏制。針對一些房地產(chǎn)項目停工導(dǎo)致交付違約進(jìn)而停貸違約，央行推出了3500億元保交樓專項借款，設(shè)立了2000億元保交樓貸款支持?；乜钕陆岛屯９€尾帶來薪酬違約風(fēng)險，是地方政府管控的重點領(lǐng)域。企業(yè)出險帶來資產(chǎn)貶值風(fēng)險，不僅給產(chǎn)權(quán)所有者或者股權(quán)投資者帶來風(fēng)險，而且作為貶值的抵押品，也給金融機構(gòu)等債務(wù)主體帶來償付風(fēng)險。對此，通過建立完善的相關(guān)薪酬制度、成立專業(yè)的薪酬管理機構(gòu)等控制薪酬違約風(fēng)險的發(fā)生。
第三，當(dāng)前市場仍處在風(fēng)險消化與風(fēng)險外溢的十字路口。盡管目前的風(fēng)險主要是房地產(chǎn)局部風(fēng)險，如果處置及時得當(dāng)，局部風(fēng)險將化解或緩釋，否則也有可能觸發(fā)更大的甚至是系統(tǒng)性的風(fēng)險。一是房地產(chǎn)整體風(fēng)險。如果房企局部風(fēng)險繼續(xù)傳導(dǎo)，通過過度反應(yīng)的預(yù)期和行為等因素的傳導(dǎo)，需求下降、價格下降、資產(chǎn)縮水，最終可能導(dǎo)致市場恐慌、資產(chǎn)拋售和斷供斷貸。目前已出現(xiàn)了法拍房急劇增加和二手房銷售量擴(kuò)大的苗頭。二是金融風(fēng)險。在以間接融資為主的金融體系下，房企對金融機構(gòu)的融資、各類非金融機構(gòu)對房企的融資、對上下游企業(yè)的欠款，金融機構(gòu)對住戶部門和政府部門的貸款，其債務(wù)違約的風(fēng)險最終都要傳遞給銀行等金融機構(gòu)。三是財政風(fēng)險。一方面，目前以土地等作抵押的地方債務(wù)規(guī)模較大，土地價格下降也將影響地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表。另一方面，房地產(chǎn)稅費和土地出讓收入的大幅下降與財政補貼、政府接管導(dǎo)致的財政支出增加，使得一些地方政府的財政風(fēng)險也相應(yīng)攀升。四是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，房企風(fēng)險如果得不到控制和緩釋，可能會通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)蔓延并影響到整個經(jīng)濟(jì)體系的正常運行。
在市場深度調(diào)整的過程中，除了市場風(fēng)險自我加強外，預(yù)期弱化固化、外部突發(fā)事件都可能導(dǎo)致顯在風(fēng)險擴(kuò)大和潛在風(fēng)險變現(xiàn)。處于風(fēng)險釋放過程中的預(yù)期不僅存在弱化、強化和固化的慣性，而且更加敏感，市場主體行為對負(fù)面信息的應(yīng)激反應(yīng)更加過度。對此，需要積極應(yīng)對新情況新挑戰(zhàn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。
提前預(yù)判和密切關(guān)注外部環(huán)境、市場環(huán)境、市場主體、政策效應(yīng)的變化以及相互影響，通過“接化轉(zhuǎn)”完成對市場的合理調(diào)整
當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整及其風(fēng)險釋放，沖擊在環(huán)境端，問題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，主動改變是在政府端。一方面，市場擁有潛力和政府擁有優(yōu)勢。未來每年仍能保持10億-12億平方米的需求增長。各級政府擁有較大的化解風(fēng)險的主動性和能力，央企、國企、國有商業(yè)銀行也有著較大的通過市場化運作化解風(fēng)險的能力。另一方面，外部環(huán)境的不確定與市場主體的敏感性在增加。因此，需要提前預(yù)判和密切關(guān)注外部環(huán)境、市場環(huán)境、市場主體、政策效應(yīng)的變化以及相互影響。充分發(fā)揮市場作用力和政府影響力，爭取以最小代價，通過“接化轉(zhuǎn)”，完成對市場的合理調(diào)整，實現(xiàn)模式的華美轉(zhuǎn)型和風(fēng)險的有序釋放，讓房地產(chǎn)真正走上平穩(wěn)健康和良性循環(huán)的發(fā)展道路。
接住：政府與市場攜手防止深度調(diào)整超過合理區(qū)間。
房地產(chǎn)市場調(diào)整有一個合理幅度和區(qū)間，超出合理的調(diào)整區(qū)間可能會陷入失控狀態(tài)，不僅威脅房地產(chǎn)市場的安全和發(fā)展，也威脅宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與安全。為此，需要防范和減緩?fù)獠坎淮_定沖擊，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長，擴(kuò)大就業(yè)、增加收入，扭轉(zhuǎn)住戶部門的預(yù)期。放寬購房條件，取消不合理的行政限制。降低購房成本，合理調(diào)整住房抵押貸款利率和房地產(chǎn)交易稅率，釋放住戶部門剛性和改善性需求潛力。完善行政逆向調(diào)控機制，基于市場下行速度和幅度啟動不同等級的臨時性反向措施和工具。發(fā)揮一、二線城市風(fēng)向標(biāo)作用，調(diào)整一、二線城市的行政限制政策，釋放一、二線城市的需求潛力，加快一、二線城市的市場溫和回暖，帶動全國市場彈跳式軟著陸在合理區(qū)間。
化解：針對風(fēng)險形成和外溢機制處置防控風(fēng)險。
房地產(chǎn)風(fēng)險處置和消化是個復(fù)雜的長期過程，要做好長期準(zhǔn)備，同時分清輕重緩急，堅持市場化和法治化原則，充分發(fā)揮市場在資產(chǎn)盤活、債務(wù)重組、風(fēng)險緩釋和損失分?jǐn)偡矫娴淖饔?。同時，也要發(fā)揮政府的市場參與和政策引導(dǎo)作用，建立由政府統(tǒng)籌、社會參與的專門處置和化解的協(xié)同組織，發(fā)展和利用專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行市場化運作。
積極化解存量風(fēng)險。由于房企風(fēng)險的形成機制是個別房企資金鏈斷裂導(dǎo)致市場主體收縮，引起市場反應(yīng)，帶來更多房企資金緊張及運行中斷，從而導(dǎo)致房企資產(chǎn)不良及價格下跌，引發(fā)債務(wù)違約。因此，化解風(fēng)險應(yīng)堅持“修復(fù)資金鏈條，盤活存量資產(chǎn)，恢復(fù)資產(chǎn)價格，債務(wù)清償，分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失”的基本思路。增加信用支持，修復(fù)資金鏈斷裂導(dǎo)致債務(wù)違約風(fēng)險。確保金融機構(gòu)、住戶部門回歸到資金供給和住房需求的常態(tài)，實現(xiàn)房企恢復(fù)資金循環(huán)，保障房企債務(wù)償還和債務(wù)循環(huán)；保證交樓，化解停工爛尾導(dǎo)致交付違約風(fēng)險。關(guān)鍵是要加快解決“三箭”的一些梗阻，使黨中央出臺的專項措施落到實處；重組企業(yè)，化解企業(yè)出險帶來的薪酬違約風(fēng)險；盤活資產(chǎn)，化解企業(yè)出險帶來的資產(chǎn)貶值風(fēng)險。通過增加信用和兼并重組，恢復(fù)企業(yè)運營，盤活存量資產(chǎn)，恢復(fù)資產(chǎn)價值，縮小不良債務(wù)，減少經(jīng)濟(jì)損失。
主動防范潛在風(fēng)險。除了加快房企存量風(fēng)險的化解和處置，還應(yīng)堅持“穩(wěn)定外部環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，擴(kuò)大政府資產(chǎn)負(fù)債表，增強房企信用，穩(wěn)定主體預(yù)期，增加住戶部門需求”的基本思路，消除房地產(chǎn)需求端以及金融、財政等方面的風(fēng)險隱患。
轉(zhuǎn)型：依靠市場倒逼力量推動新制度平穩(wěn)構(gòu)建。
當(dāng)前市場深度調(diào)整確實給新舊模式切換帶來一定挑戰(zhàn)，但也存在能夠促進(jìn)穩(wěn)定市場的新模式建設(shè)選項，應(yīng)利用市場倒逼和通過政府推動，加快率先轉(zhuǎn)型。
一是加快實施“青新市民安居工程”，完善住房供需體系中的住房保障體系。制定優(yōu)惠政策，激勵國有企業(yè)或優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)收購出險企業(yè)的部分項目用于保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房或安居工程產(chǎn)權(quán)房。二是利用市場調(diào)整倒逼房企轉(zhuǎn)變模式，市場和政府?dāng)y手建立現(xiàn)房銷售制度。在嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，追求風(fēng)險最小化的“三高”房企將主動降杠桿、降負(fù)債，可通過支持企業(yè)的市場化并購重組和房企債轉(zhuǎn)股等方式進(jìn)一步降低企業(yè)杠桿率。在買方市場環(huán)境下，住戶部門更愿意購買現(xiàn)房，應(yīng)加快在一些地區(qū)試點現(xiàn)房銷售制度，及時指導(dǎo)制定現(xiàn)房銷售的相關(guān)制度規(guī)則。三是建立房地產(chǎn)紓困基金，引導(dǎo)住房融資模式轉(zhuǎn)向“股權(quán)融資，基金主導(dǎo)”。完善住房公積金制度和模式。在房地產(chǎn)REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）多年探索以及基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，加快發(fā)行保障性和商業(yè)性的租賃住房投資信托基金。加快建立住房紓困基金，定向用于出險或困難房企及項目的股權(quán)投資，以便“保交樓”。積極探索政府建立、社會參與的房地產(chǎn)引導(dǎo)基金，參與戰(zhàn)略并購和資產(chǎn)重組，化解房地產(chǎn)風(fēng)險。另外，有條件的地區(qū)還應(yīng)進(jìn)一步建立健全常住地提供基本公共服務(wù)制度，完善住房承租者保護(hù)制度，完善土地供應(yīng)制度，探索“人地錢房”掛鉤機制。
（作者為中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員）
責(zé)編/賈娜 美編/宋揚
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