2017年被稱為租購并舉元年。
業(yè)界認為的標志性事件發(fā)生在2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱“通知”），提出了培育機構化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建設政府住房租賃交易服務平臺，增加租賃住房有效供應，創(chuàng)新住房租賃管理和服務體制四項具體措施。此外，住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的人口凈流入城市，被不少人簡稱為“十二城”。
“之前沒人重視租賃，但經(jīng)過政策推動，租賃市場越來越被人重視。”魔方生活服務集團副總裁金喆告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，公司此前向銀行借貸，銀行表示從來沒聽說過租賃行業(yè)，也沒有為此設置有針對性的貸款業(yè)務，但如今已經(jīng)有銀行主動來找魔方，詢問其對借貸的需求，“我想這就是政策推動后我們獲得的最大利好。”
因為政策鼓勵而感到受到重視的不僅有魔方。在過去近一年的時間里，我國房屋租賃市場在政策的積極推動下，吸引了各路資本、企業(yè)的投入和關注，原本冷清的租賃行業(yè)變得火熱。
租購并舉政策在實際落地中產(chǎn)生了哪些作用？中低收入群體通過租房獲得穩(wěn)定的居住條件是不是變得更容易了？進入租賃行業(yè)的企業(yè)又怎么看待目前的租賃市場？在租購并舉標志性政策出臺行將一周年之際，《中國經(jīng)濟周刊》記者走訪了業(yè)內(nèi)專家、租賃企業(yè)、普通租戶等多方人士。
地方租賃新政頻出的一年
租購同權、集體土地入市、REITs破局……
京滬與“十二城”政策頻出，“租購同權”引租房者關注
鼓勵住房租賃市場發(fā)展的文件在2016年便已出現(xiàn)。當年6月，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱“若干意見”）對外發(fā)布，提出實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。
“若干意見”還明確了目標：到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。
但“若干意見”的真正落實，則是從2017年7月對外發(fā)布“通知”以及“十二城”試點開始的。
作為“十二城”之首，廣州的跟進動作最為迅速，就在“通知”對外發(fā)布前，廣州便推出《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，一度引發(fā)輿論對租購同權的關注。隨后，南京、武漢、深圳等位列“十二城”之列的城市也紛紛出臺地方版本的加快租賃市場政策。而上海和北京兩座一線城市雖不在“十二城”之列，但也分別在“通知”之后兩個月即2017年9月出臺了各自的地方性文件。上海在《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》中還將國企的角色擺到了重要位置，提出要注重發(fā)揮國資國企對住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石作用。
據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，在“十二城”試點政策發(fā)布后，京滬兩地與“十二城”中絕大部分城市都有跟進措施出臺。有分析人士指出，在我國尚不發(fā)達的房屋租賃市場，如此密集的文件發(fā)布和地方新政跟進，此前從未有過。“我感到?jīng)Q策層這一次是很堅決地把加快租賃市場發(fā)展當作解決‘住有所居’這個民生問題的重要環(huán)節(jié)。”北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。
在眾多政策中最為挑動普通人神經(jīng)的莫過于“租購同權”四個字。
還是廣州率先行動。廣州先于通知發(fā)布的工作方案在具體措施中的第一條便提出：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具體規(guī)定為：具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，若其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。“租房也可以上學”一時引起了輿論廣泛討論。
但“租購同權”在實際操作層面能否落實，一些業(yè)內(nèi)專家尚存疑問。中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉曾對《中國經(jīng)濟周刊》記者評論廣州的政策時說，實際上租房者本就擁有使用本區(qū)域內(nèi)學區(qū)的資格，只是在順位上排在“房戶合一”以及監(jiān)護人是房主但非戶主之后的第三順位上，“從這個角度看，廣州的政策并無新意。”
盡管如此，以教育同權為主要內(nèi)容的“租購同權”隨即在各城市的政策中頻頻出現(xiàn)：北京將北京戶籍無房家庭作為重點保障對象，提出在承租房中實際居住三年，同時又穩(wěn)定就業(yè)三年者，可享受區(qū)域內(nèi)義務教育資源；上海規(guī)定對于本市常住人口中的住房承租人，只要依法辦理租賃合同登記備案，就可以按照國家和本市相關規(guī)定，通過與居住證和積分制度以及人戶分離登記制度的銜接，享有子女義務教育、公共衛(wèi)生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照上海市有關規(guī)定，享受相關基本公共服務待遇。
此后，“租購同權”更是成為一些城市參與“搶人大戰(zhàn)”的手段，比如武漢，在2017年10月發(fā)布的《市招才局、市公安局關于進一步放寬留漢大學畢業(yè)生落戶試行政策的通知》中規(guī)定：符合落戶條件的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”。武漢市教育系統(tǒng)目前對學位使用順序的排位與全國多地類似：承租人子女的順位排在第三，居于“房戶合一”和“有房無戶”之后。武漢市教育局負責義務教育階段入學業(yè)務的基礎教育處相關負責人曾向《中國經(jīng)濟周刊》記者證實，武漢市入學學位的使用優(yōu)先級以戶籍為首，其次才是房屋所有權。也就是說，原則上“有戶無房”的優(yōu)先級的確應高于“有房無戶”。不過，該政策目前所能保證的只是基礎教育，而非“名校”。他對《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹說，在滿足第一順位的 “房戶合一”后，若學位還有富余，“有戶租房”和“有房無戶”的情況可一并解決。但他也坦言，若連第一順位都無法百分百滿足，后兩個順位的情況就只能調(diào)劑，“只能保證上公立學校，但不能上名校。”
集體土地供應與REITs先后“破局”
除了通過“租購同權”政策讓更多人安心租房，土地多元供應是房屋租賃市場迎來的又一大利好。
2017年8月，原國土資源部和住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市確定為開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。這意味著，建設于集體土地之上，用于買賣的“小產(chǎn)權房”仍屬于政策嚴禁范圍內(nèi)，但以租賃為目的的房屋可以出現(xiàn)在集體建設用地上，并進行社會化出租。
其實，北京在被列為試點城市前已有集體用地用于租賃住房建設的嘗試。截至2017年10月，已有唐家?guī)X項目、溫泉351地塊項目、朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。在集體建設用地上建設租賃住房還引發(fā)了對我國城鄉(xiāng)建設用地平權的更多想象。“這有點超出我的預期。”中國土地學會原秘書長黃小虎曾對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，“這次改革的意義就在于要和現(xiàn)在的發(fā)展模式切割，讓老百姓的財產(chǎn)權利能夠通過市場充分實現(xiàn)。”他將此項政策稱為“一個舉重若輕的大手筆”。
除了為集體土地供應租賃市場打開通道之外，過去一年讓不少租賃行業(yè)企業(yè)感到興奮的便是REITs破局。
“開發(fā)商之所以不愿意做租賃產(chǎn)品而更愿意做買賣產(chǎn)品，是因為租賃產(chǎn)品的周期長、回報少。”金羽對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，房地產(chǎn)信托基金（REITs）是一種有效提升開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)效率的方式，當開發(fā)商在某物業(yè)中的股權占比低于某一水平時便可將自己所持資金撤出，投入到其他項目，而不用繼續(xù)沉淀在某處租賃物業(yè)中。
REITs在這一年中也頻頻破局：從《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，到上海、北京、南京等地方性文件都有提及積極進行REITs的試點工作。
2017年10月，新派公寓首只“類REITs”——新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所正式綜合交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，其以位于北京市朝陽區(qū)百子灣路上的某處新派公寓自持出租物業(yè)為底層資產(chǎn)，計劃總規(guī)模2.7億元，期限為5年，這標志著我國第一只租賃類REITs誕生。同月，首只央企租賃類REITs——中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲上交所審議通過，總規(guī)模50億元，采用儲架、分期發(fā)行機制，以保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質(zhì)租賃住房為底層資產(chǎn)。
雖然與國外相比，我國尚未有公募REITs，但其腳步也在迫近。2018年4月，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），明確提出將重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在審核領域設立“綠色通道”。雖沒有直接提及公募REITs ，但“多類型”的提法讓業(yè)界倍感振奮，有分析認為公募REITs和ABS“即將破曉”。此外，《通知》還明確以收益法來合理評估住房租賃資產(chǎn)價值，避免用市價法做出明顯偏高的評估結果，這一提法引起了業(yè)內(nèi)人士的關注。“以收益法評估，就能做到對‘有價無市’、價格虛高的物業(yè)實際價值做出更接近真實價格的評估。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。
中關村創(chuàng)客小鎮(zhèn)是北京第二批在集體建設用地上建起的公租房小區(qū) （《中國經(jīng)濟周刊》攝影記者 胡巍 攝）
租金上漲背后：租賃市場也存在結構不合理
現(xiàn)象：房租漲了
在政策頻出、利好不斷的背景下，過去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?；》孔赓U企業(yè)紛紛擴大經(jīng)營規(guī)模。資本與企業(yè)不斷入局，同時也引發(fā)了人們對房租不斷上漲的擔憂。
過去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?；》孔赓U企業(yè)紛紛擴大經(jīng)營規(guī)模。（《中國經(jīng)濟周刊》首席攝影記者 肖翊 攝）
在北京東直門附近居住的“北漂”小王告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，2018年春節(jié)后她明顯感到了房租上漲的趨勢，“月租金應該至少漲了幾百塊錢，這對收入不高的我來說其實是不小的壓力。”小王感受到的租金上漲，既包括被小業(yè)主持有、租給“二房東”，如蛋殼公寓的分散式長租公寓，也包括自持整棟物業(yè)并統(tǒng)一管理的集中式長租公寓。
“我們是從2018年初開始定的新價格，比2017年平均每月租金漲了400元。”新派公寓紫禁城分店的一位負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，一間39平方米大的單人開間目前價格為每月5699元，調(diào)價之前則為每月5299元；該分店最貴戶型為每月7899元的一室一廳，此前的租金則是7499元每月。
王戈宏告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，新派公寓的價格在2018年整體上漲不到8%，CBD分店45平方米的一室一廳租金從7800元上漲至8300元左右，“但相比于周邊的富力城和新城國際，我們的漲幅更低。”
北京整體的房租水平在過去一年中表現(xiàn)如何呢？
據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，2017年5月，北京的房租均價為71.33元/月/平方米，而到了2018年5月，上漲到80.5元/月/平方米，漲幅超過12%。記者注意到，12個月里，除2017年12月房租均價出現(xiàn)環(huán)比微跌之外，剩余月份均呈上漲之勢。
情況相似的還有同為一線城市的上海，從2017年5月到2018年5月，其房租均價從60.91元/月/平方米上升至70.76元/月/平方米，漲幅超過16%。
除了京滬兩座城市，根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計數(shù)字，在2017年5月至2018年5月這一周期內(nèi)，住建部在去年確定為租賃試點的12座人口凈流入城市的房租單價（元/月/平方米）也都出現(xiàn)了幅度不同的上漲。
例如深圳，其房租單價一年內(nèi)從57.96元上升至72.37元，漲幅超過24%；廣州的房租單價則由40.57元上漲至48.59元。記者注意到，根據(jù)諸葛找房提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“十二城”在過去一年的房租單價漲幅均超過10%。
除去房租單價的上漲，過去一年中，隨著一些針對高端需求的租賃項目推出，如萬科旗下項目翡翠書院“月租金最低1.5萬元”， 其頗高的租金也讓一些人感嘆“租不起”。
措施：“控租金”與“穩(wěn)房價”并重，房租也需要被調(diào)控
房租是否是被大量入場的長租公寓品牌“炒高”的？
“根據(jù)我們觀察，目前租金高低的變化主要是受供需關系的影響，根據(jù)我們對客戶反饋的研究，蛋殼公寓主打的22到29歲人群對每月工資的三分之一來支付租金是普遍可以接受的。”蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，只要租賃產(chǎn)品“一分錢一分貨”，價格就不存在被“炒高”的可能，“大部分租客覺得，與過去低租金吸引大家先把房子租下來但后續(xù)維修費用和各種雜費不斷加碼的不正規(guī)中介相比，大家還是更愿意寧愿多花一些錢接受平臺更規(guī)范的服務。”
思源企業(yè)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，此前以小業(yè)主為主要房源的租賃市場在規(guī)?；赓U企業(yè)大量進入后，一部分對服務有更高要求的需求被喚醒。規(guī)?；赓U企業(yè)通常都能提供比小業(yè)主更專業(yè)和規(guī)范的配套服務，更高的需求被喚醒，租金有上漲是比較正常的。
她認為，長租公寓與小業(yè)主持有的民宅不是一類產(chǎn)品，價格沒有可比性，長租公寓所提供的配套服務讓租客更省心省力，本身就是一種增值服務，理應獲得價格上的認可。“另外規(guī)?；拈L租公寓的確需要很大的先期投入，這部分成本有可能被分攤到租金中，但目前的水平還是基本反映了供需關系的變化。”
然而也有分析認為，鼓勵租購并舉根本目的在于讓更多中低收入人群“住有所居”，讓租房漸漸成為一種文化，至少能成為除買房之外實現(xiàn)“住有所居”的一項靠譜選擇。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師鄧迪曾在接受記者采訪時分析說：“政府鼓勵發(fā)展住房租賃市場的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問題，這也是市場上的主流客戶群體，如果目標用戶只是‘高精尖行業(yè)人群’，只能是小眾市場，政府相關部門在下一步出臺規(guī)范住房租賃市場的政策時可能就會考慮到這個問題。”
房租上漲過快的現(xiàn)象也引起了決策層的關注。
就在今年5月，住建部在約談12座城市政府負責同志之后，印發(fā)了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》，其中提出，“堅持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認真落實穩(wěn)房價、控租金”，而在表述地方政府的主體責任時也提出了兩項，即穩(wěn)房價、控租金。
市場自我調(diào)節(jié)：“長租公寓”之后，“藍領公寓”將出場
與房屋買賣價格相比，房租價格應該比較單純地體現(xiàn)了房屋的居住價值，而非投資等其他價值，宏觀調(diào)控政策需要對其進行干預嗎？又該如何“控租金”？
郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，房租只要是按照供需關系的變化進行起伏，就沒有用政策來調(diào)控的必要，但可以鼓勵長租公寓企業(yè)設計更多中低端偏“剛需”的產(chǎn)品類型，“人們對租賃的需求也是多層次的，公租房、普通民宅、長租公寓和白領公寓所對標的是不同的人群，產(chǎn)品線應當更豐富。”
據(jù)了解，魔方公寓正在嘗試推出針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工的“藍領公寓”。“魔方‘藍領公寓’的模式是to B（面向企業(yè)）的，我們不會直接將房子租給個人。”金喆告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，魔方公寓正在與大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的配套設施進行接觸，提供一人至四人間不等的房屋類型，直接與企業(yè)簽訂協(xié)議。
類似的業(yè)務模式也受到新派公寓創(chuàng)始人王戈宏的認同，他認為目前一些國企和央企手中都有一定的存量房，或是商業(yè)、辦公類項目，或是廢棄的工業(yè)用房，或是尚未開發(fā)的工業(yè)用地，國企可將這部分存量房改造為租賃住房，并交給專業(yè)的長租公寓品牌來運營。“租金的上漲并不違背國家政策的初衷，既然買賣市場上有保障性住房，租賃市場上同樣也應有保障性產(chǎn)品由政府提供。”
而類似于職工宿舍的租賃產(chǎn)品近來也得到了政策的支持。今年6月15日，北京市住建委發(fā)布《關于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，要求“藍領公寓”每個居住房間的人均使用面積不應少于4平方米，且每個居住房間的居住人數(shù)不應超過8人。此前，北京對于出租房屋有過“人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人”的要求，一旦超過這個標準就會被認定為“群租”。新規(guī)實現(xiàn)了較大突破，同時也在消防安全上做出了嚴格要求。“我們希望鼓勵‘藍領公寓’發(fā)展的政策多多出臺，這有利于商業(yè)化機構打造更偏剛需，面向中低收入群體的產(chǎn)品。”金喆說。
租賃企業(yè)負責人暢談成本與盈利
短期盈利不現(xiàn)實
租購并舉新政推出一年間，雖然房租在上漲，但租賃企業(yè)并沒有實現(xiàn)盈利。
提到租賃企業(yè)的盈利空間，租售比這個數(shù)字是繞不開的話題，中國目前極低的租售比被屢次用來佐證中國的租賃行業(yè)“無利可圖”。
“伴隨房屋買賣價格不斷上漲，租售比一直是一個難堪的話題。在不重視租賃行業(yè)的時代里，大家只是不關注這個數(shù)字而已。”王戈宏對記者解釋說，目前局部地區(qū)的租金上漲其實是“補漲”的過程，“修復”過去不合理的租金水平。“從投資角度來看，不到3%的租售比會使以收益為目的的租賃物業(yè)舉步維艱。我認為未來房價高企的地段租金隨之高企是十分正常的，比如紐約的曼哈頓就是如此。”
鄧迪曾分析說：“目前北京整體租售比已經(jīng)達到1:845，遠超過國際公認的1：200～300的合理范圍，租售比偏低的主要原因是北京的房地產(chǎn)銷售市場價格過高。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量經(jīng)濟發(fā)達國家某地區(qū)樓市運行是否良好的指標之一，中國正處于城市化進程高速發(fā)展的階段，距離發(fā)達國家還有距離，所以不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標準。”
“別看房租漲了不少，其實我們遠沒到能掙錢的地步。”一位長租公寓企業(yè)工作人員告訴記者，長租公寓前期投入之大是一般人難以想象的，目前已經(jīng)上漲的房租根本難以抵消前期成本。
“今年以來房租水平的確有所上漲，但其實是低于去年同期漲幅的。”自如CEO熊林向《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，從北京市已成交情況來看，2018年前三個月租金單價分別為81.5、81.9、82.1元，價格環(huán)比分別上漲4.7%、0.5%、0.2%，而比2017年同期分別上漲8.8%、8.7%、9.0%，而2017年第一季度的三個月分別比2016年同期上漲18.9%、19.2%、16.0%。也就是說，在長租公寓品牌加大力度擴張規(guī)模之時，恰恰是房租漲幅有所降低之時，其上漲部分無力覆蓋其投入的成本。
熊林說：“長租公寓是需要長期投入、重運營的行業(yè)，自如從2011年成立以來只在北京實現(xiàn)了微利。”
在熊林看來，長租公寓若想要盈利，需先過三道關：服務關、規(guī)模關和增值關。“如果服務能力不過關，規(guī)模的盲目擴張反而是災難性的，房源越多虧得越大。”而他對“規(guī)模關”設置的數(shù)字是總數(shù)100萬間，單體城市20萬間。以自如為例，截至目前擁有房源總數(shù)60萬間，“我們也還在成長之中。”達到100萬間后，還有“增值關”要過，到這一關才能談對租客的社交、郊游以及各種活動等內(nèi)容能否帶來升值空間。增值關過了才能盈利。按照他的說法，從前期布局到實現(xiàn)盈利，長租公寓是極其漫長的過程，“沒有深耕精神就不要做了，也不要在融資后就拿著一麻袋錢去要項目，顯得‘我們有錢了’，只有錢是得不到好項目的，要保持冷靜，并且做好長期運營的打算，通過長租掙快錢然后迅速抽身離開是不可能的。”
目前，長租公寓企業(yè)如新派、魔方和自如等發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的前提是租賃企業(yè)或其持有的物業(yè)本身有較高的收益和增值空間，否則即便發(fā)行也會因為達不到收益預期而無人問津，“在中國目前的低租售比背景下，這事兒很難成。”
購買資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資者需要見到收益，發(fā)行REITs和ABS的企業(yè)也需要給投資者信心，如此一來，是否與廣大租客希望租金維持在較低水平的期望成了一對矛盾？
“我認為供需關系本身的確是一對矛盾，但不能說租金水平和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品收益率之間的所謂‘矛盾’并不那么直接。”金喆告訴記者，魔方發(fā)行的ABS對投資者在一定期限內(nèi)的收益率承諾是有一定范圍的：一年、兩年和三年檔的收益率在4.8%和5.4%之間不等，并非“暴利”。“我認為長租公寓品牌還是應當提高自身的運營能力，降低成本。通過提高效率來獲得收益，而不是直接通過漲房租來滿足投資者對收益的需求。”
熊林告訴記者，自如的ABS底層資產(chǎn)是基于租房場景的消費分期貸款，租客在租房時簽署貸款合同，后面還款時伴隨一定比例的貸款費用投資人的預期收益來源于貸款費用而并非房屋租金，“影響投資者收益的并不是租金的增長，而是自如有沒有穩(wěn)定的資產(chǎn)質(zhì)量和良好表現(xiàn)。”
租賃行業(yè)的現(xiàn)狀：有喜有憂
互聯(lián)網(wǎng)的流量經(jīng)營思維成了目前長租公寓品牌針對年輕租客群體的常用打法，即圍繞一群租客，從他們在社交、生活方面的需求出發(fā)定制各類周邊配套服務和衍生產(chǎn)品，如沙龍、郊游、聚會等，提高租客黏性，同時也讓他們享受到一定的生活品質(zhì)。
“我們主要精力在擴大規(guī)模和增強服務上，一旦形成規(guī)模，家裝、家具、家電的批量供應以及與供應鏈大數(shù)據(jù)的結合會很好地控制成本。”蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖告訴記者。
不過增值服務也是一項成本消耗。“我們目前提供的服務，如出游等都是免費的，只是名額有限，目前采取抽簽的方式進行，未來也許會考慮向租客收費。”前述長租公寓企業(yè)工作人員說。
對于增值服務也有持不同觀點的，如王戈宏就認為其超出長租公寓本質(zhì)屬性，屬于居住價值之外的服務類型，不利于降低營運成本。他以酒店做類比，“以五星級酒店為例，游泳場、健身房和其他配套其實都不掙錢，酒店靠此類配套來拉高房價；反觀快捷酒店，將配套全部砍掉，只保留單純的居住屬性，于是節(jié)省了成本。用提供增值服務的辦法吸引租客，我并不看好。”
熊林則認為，長租行業(yè)在未來的分工會非常明確，不會出現(xiàn)一家通吃的情況，“即便租客住在這里，他就一定要使用你的服務嗎？社會上其實有更專業(yè)的機構來提供相同的服務，我認為還是應該做各自專業(yè)領域內(nèi)的事，至少現(xiàn)階段不能對增值服務的收益有不切實際的預期。”
除了增值服務外，長租公寓品牌的成本很大一部分在獲取房源上。從房源情況劃分，目前長租公寓品牌大概分成兩種模式：集中式（租下或持有一整棟物業(yè)）和分散式（從小業(yè)主手中租得房屋再轉(zhuǎn)租給租客）。
集中式公寓租下的幾乎都是商業(yè)、辦公類項目，除“商水商電”外，還要考慮房源是否充足的現(xiàn)實情況。“相比于出租給長租公寓品牌，酒店或酒店式公寓對業(yè)主的吸引力會更大，此外并不是所有商業(yè)、辦公類項目都適合包租給長租公寓，擁有合適的規(guī)模、樓層、房屋數(shù)量，以及交通條件的項目屈指可數(shù)，隨著長租公寓品牌越來越多，可以租到的物業(yè)一定越來越搶手。”前述長租公寓企業(yè)工作人員說。而分散式的營運也要考慮較長的管理半徑問題，集中式公寓4個人就可以管理的空間，分散式需要更多人手。因此兩者的經(jīng)營成本都不低。
但也有人對“二房東”的模式持悲觀態(tài)度。郭毅告訴記者：“‘二房東’擺脫不了的一個問題是，一旦其經(jīng)營得好，‘大房東’就會看到這部分收益，同時也希望自己獲利，很有可能在簽訂下一份合同時漲價，將‘二房東’的利潤空間擠走。尤其是分散式長租公寓，一般與業(yè)主只簽訂3年合約，很快面臨‘大房東’漲價的問題。”
王戈宏也認同“大房東”“坐地起價”的可能性：“二房東”是最不樂觀的，如果品牌輸出叫輕資產(chǎn)，資產(chǎn)收購叫重資產(chǎn)，二房東屬于“不輕不重”，包租模式對資金的需求是巨大的。
而屬于“二房東”模式的魔方公寓對未來卻比較樂觀。“目前我國對長租公寓的權利保護比較到位，我們一般簽訂15到20年的租期，每年租金漲幅都有明確的合同規(guī)定，這部分成本從一開始就會被核算，不會影響到企業(yè)的經(jīng)營。”金喆告訴記者，長租公寓的經(jīng)營是一項專業(yè)技能，不是誰都能做的，“‘大房東’如果看到‘二房東’收益巨大，眼紅也沒有用，因為不是每個人都懂租賃房屋的精細化運營，我們是靠專業(yè)能力獲取收益的。”
但不少業(yè)內(nèi)人士還是看好長租公寓的未來。熊林告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，從宏觀角度看，我國城市化進程進入第二階段，人口從中小城市進一步向大城市聚集，超大城市人口增長速度放緩，但500萬～800萬人規(guī)模的城市會得到快速發(fā)展機會，也就是說在一線城市人口流動速度放緩的同時，二線城市的人口數(shù)量將快速增長。他認為，2020年和2030年，中國流動人口將分別達到2.82億人和3.27億人，這些都是長租公寓的目標人群，“未來租賃人口的增長是十分確定的。”
