土地使用權(quán)到期之后，我們的房子該如何續(xù)期？
新華社“中國(guó)網(wǎng)事”記者 強(qiáng)勇
７０年住宅土地使用權(quán)到期后，我們的房子怎么辦？《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》近日正式對(duì)外公布，提出著手研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。意見的發(fā)布，如何緩解人們對(duì)地權(quán)續(xù)期的焦慮？房權(quán)地權(quán)不一致的矛盾該怎樣加速破題？
土地使用權(quán)到期后房子怎么辦？
今年年初，在哈爾濱工作了５年的楊國(guó)光通過公積金貸款買了一套商品房，５０平方米的房子雖然面積不大，卻讓他感到滿足。當(dāng)時(shí)，他還沒有考慮過７０年以后房子的命運(yùn)。
４月，溫州住宅建設(shè)用地使用權(quán)年限到期一事引起了全國(guó)關(guān)注，楊國(guó)光也不例外。溫州一位市民購買了一套二手房，辦理房產(chǎn)證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，所購買的房產(chǎn)因土地使用權(quán)已經(jīng)過期無法過戶。資料顯示，這套房子的土地使用期限只有２０年，且土地使用證已經(jīng)過期。一時(shí)，房子土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期、要不要補(bǔ)繳地價(jià)款等，成為人們討論的焦點(diǎn)。
“不管２０年還是７０年，一旦到期，買下的房子會(huì)如何，又該做點(diǎn)啥？”想到這里，楊國(guó)光心里有些不踏實(shí)。他向律師請(qǐng)教后了解到，我國(guó)土地使用權(quán)出讓最高年限是居住用地７０年，待期滿后土地收歸國(guó)有，地上建筑物仍屬于業(yè)主。
溫州的情況并非個(gè)例，在國(guó)內(nèi)，深圳、青島、重慶等地都存在類似問題。在青島，一些住宅用地使用權(quán)期限也只有２０年或３０年，其中部分土地使用年限已到期。
一些網(wǎng)友認(rèn)為，土地使用權(quán)到期關(guān)系到千家萬戶的切身利益，應(yīng)引起有關(guān)方面的重視，并回到法律的源頭妥善解決。
研究續(xù)期法律細(xì)則，是給群眾的“定心丸”
對(duì)多數(shù)人來說，房子是家庭最重要的財(cái)產(chǎn)。但土地在使用期滿后該如何續(xù)期，卻一直是法律上的一個(gè)“模糊點(diǎn)”。
黑龍江省聞明律師事務(wù)所主任王文明說，早在物權(quán)法立法的時(shí)候，對(duì)土地７０年大限后的處理就引發(fā)過廣泛爭(zhēng)論。最終物權(quán)法第１４９條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但由于法律條文缺乏細(xì)則，對(duì)續(xù)期方式、補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)等未明確，公眾對(duì)永久擁有住宅的預(yù)期存在不確定性。
針對(duì)土地使用權(quán)到期，部分城市進(jìn)行了地方政府層面的探索，但缺乏頂層設(shè)計(jì)。
中國(guó)政法大學(xué)終身教授江平表示，物權(quán)法涉及的自動(dòng)續(xù)期是一個(gè)重大問題，應(yīng)在全國(guó)范圍內(nèi)有統(tǒng)一的法律解釋。這個(gè)問題不能由地方政府來做，否則各地出現(xiàn)不同的規(guī)定，容易引發(fā)更多問題。
不少專家和網(wǎng)民對(duì)此次保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見持正面看法，認(rèn)為是對(duì)民意的尊重和回應(yīng)。作為我國(guó)首次以中央名義出臺(tái)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)頂層設(shè)計(jì)，意見中明確提出，“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。”
中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林說，有恒產(chǎn)者有恒心，物權(quán)法明確了“自動(dòng)續(xù)期”，而意見提出對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期的法律安排開展研究，并強(qiáng)調(diào)良好和穩(wěn)定的預(yù)期。盡管沒有出臺(tái)具體內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。
制定細(xì)則還需“以民為本”
業(yè)內(nèi)專家建議，土地使用權(quán)續(xù)期問題無法回避，需慎重對(duì)待。一方面，借助保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見出臺(tái)契機(jī)，對(duì)續(xù)期的細(xì)則解釋盡早提上日程，給出具體的法律注腳，消除“模糊空間”。另一方面，以“以民為本”為基本原則做好頂層設(shè)計(jì)，增強(qiáng)公眾對(duì)國(guó)家相關(guān)制度的信心。
中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說，土地使用權(quán)續(xù)期的關(guān)鍵是繳費(fèi)問題。如何續(xù)期？有償還是無償？有兩個(gè)辦法：一是免費(fèi)，讓利給業(yè)主；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金。
“應(yīng)把利益免費(fèi)讓給業(yè)主。”黑龍江大學(xué)政府管理學(xué)院教授曲文勇認(rèn)為，購房者買房時(shí)房款已包含為取得土地使用權(quán)而付出的合理部分，即獲得了相當(dāng)于永久性使用權(quán)。從這個(gè)角度看，應(yīng)讓利于民，也符合意見“對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期”要求。
網(wǎng)友呼吁，立法部門應(yīng)該盡快就土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期做出詳細(xì)司法解釋，建議原則是自動(dòng)免費(fèi)續(xù)期，如果一定要收費(fèi)，也應(yīng)合理。
多位專家表示，把一次性繳納土地使用權(quán)費(fèi)用改為定期繳納低額稅收模式，也是自動(dòng)續(xù)期的一種探索方式。
