3 刺破房地產(chǎn)泡沫對宏觀經(jīng)濟的影響
如果房地產(chǎn)泡沫被刺破，將會對整個經(jīng)濟造成怎樣的影響？首先，對實際GDP增長率的影響其實是相當小的。正如房地產(chǎn)價格的上升不會增加實際GDP和就業(yè)本身一樣，房地產(chǎn)價格的下降就其本身而言也不會減少實際GDP和就業(yè)。然而，房地產(chǎn)開發(fā)商和所有者的財富會下降。這可能會造成總體消費的下降，這就是所謂的財富效應。有關財富效應大小的經(jīng)驗證據(jù)并不充分，而且嚴格依賴于財富分配——財富分配越不平等，財富效應就越小?？傊敻恍獙χ袊淖宰》糠恐鱽碚f并不會太大。
當然，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，開發(fā)商會停止進一步的開發(fā)，這會給當?shù)氐腉DP和就業(yè)帶來負面影響，但是，鑒于中國幾乎所有城市都出現(xiàn)了大量的過剩住宅，這正是應該做的。中央政府此時最不應該做的就是鼓勵開發(fā)商開發(fā)更多的住宅，非常廉價的住房可能是例外。實際上，一個可能不錯的想法是，收緊開發(fā)商可用的信貸迫使房地產(chǎn)價格下跌至更合理的水平。中國經(jīng)濟負擔不起新一輪的房地產(chǎn)擴張潮。
第二，房地產(chǎn)泡沫破裂會導致部分開發(fā)商和抵押貸款房主的貸款違約。貸款銀行和金融機構會發(fā)現(xiàn)它們的房地產(chǎn)貸款抵押不足，不良貸款的數(shù)額和比例上升。它們需要提留更多的損失準備金，或者增加資本或者縮減資產(chǎn)，以滿足資本充足率要求。然而當所有泡沫最終破裂時，這也一定會發(fā)生。不過香港和臺灣的經(jīng)驗（例如，1997—1998年東亞金融危機期間）表明，自住房抵押貸款的違約率非常低，因此，完全有可能讓貸款方和借款人達成適當?shù)脑偃谫Y方案。另外抵押不足的貸款可以被出售。一旦貸款銀行和金融機構的資產(chǎn)負債表得到清理，它們就有能力為中小企業(yè)等值得支持的借款人提供貸款，目前，房地產(chǎn)貸款“擠出”了中小企業(yè)貸款。
第三，房主會因泡沫破裂遭受明顯的損失，有些是變現(xiàn)的有些是未變現(xiàn)的。這些損失會影響他們的消費和投資行為。然而，中央政府的當務之急應該是，確保自住房房主不出現(xiàn)違約和不被貸款人止贖，能夠繼續(xù)住在自己的房子里，并盡可能以不引發(fā)道德風險且財政上負責任的方式來補償自住房房主的損失。
4 關于自住房房主抵押貸款再融資的一個建議
應該把重點放在幫助房主上，特別是自住房房主而不是投機者，在刺破房地產(chǎn)泡沫時，他們的財富受到破壞。很多人最終持有負資產(chǎn)，即他們的房產(chǎn)所背負的債務高于其市場價值。然而，通過幫助房主，貸款銀行和金融機構（包括住房公積金）也會因手中的不良貸款較少而受益。
基本的思路是，政策性銀行以較低固定利率的長期抵押貸款為自住房房主提供再融資，從而將不良貸款從原來的貸款銀行和金融機構的資產(chǎn)負債表中剝離出來。這通常有助于降低房主持續(xù)的經(jīng)濟負擔，為持有負資產(chǎn)的房主提供一種減少負資產(chǎn)的方式。為降低部分銀行和金融機構的道德風險，它們必須持有5%的新增貸款直至到期，并對未來任何貸款損失的前5%負責。基于自住房的要求，每位房主只可以進行一次再融資，即使他們擁有多套住房。另外，這類再融資有最大額的約束，因為目標受益者為中低收入房主。
我們首先考慮沒有負資產(chǎn)的房主，因此只有房產(chǎn)價值的減值。抵押品本身對貸款銀行來說依然是足值的。像國家開發(fā)銀行這樣的政策性銀行將貸款銀行和金融機構買入合格的自住房抵押貸款，并以較低的固定利率（例如說以4.5%而不是6.5%的年利率）和長期（比如說從15年到35年）的貸款對其再融資。由于低息和長期，就現(xiàn)值而言，再融資相當于對借款人的補助和單方面的轉移支付。這有助于緩沖房地產(chǎn)價格下跌給借款人帶來的沖擊。另外，通過再融資，借款人每月的現(xiàn)金流將會顯著增加，還本付息后可能會剩下更多的錢用于增加當前消費。從政策性銀行的角度來看，它能以準主權債的利率（比如4%的年利率）融資，即使購入這些再融資貸款也可以有一個正的利差。因此，并不需要財政補貼。
我們來考慮一個具體的例子。假設一套自住房買入時的價格為150萬元，合適的分期償付抵押貸款額為100萬元（價值的66.67%為貸款）。最初的抵押貸款固定利率為6.5%，期限為15年，則月付款額為8711.07元。如果這筆貸款能夠再融資為4.5%的固定利率和35年的期限，月付款額就降為4732.57元，這相當于在前15年房主月付款額減少了（也就是月現(xiàn)金流的增加）3978.50元。按照7.5%的貼現(xiàn)率折為現(xiàn)值，對抵押貸款的再融資最終使借款房主獲益237784.69元。
因此，如果房產(chǎn)價格下跌30%至105萬元，這套住房的市場價值依然超過未償貸款額。再融資相當于對借款房主一次性撥款237784.69元。房主的凈損失總額（未變現(xiàn)的）等于212215.31元（1,500,000 - 1,050,000 - 237,784.69），相當于最初買入價的14.15%。因此，借款房主的凈損失通過再融資方式被有效減少了一半以上。
對于持有負資產(chǎn)的自住房房主，即未償付抵押貸款額超過房產(chǎn)的市場價值，貸款方就存在抵押品不足額的問題。如果它們?nèi)∠盅浩汾H回權，并將房產(chǎn)放到市場上出售，則需要承擔一筆相當于抵押品不足額的損失。因此任何能夠讓它們減少損失的處理方式都會大受貸款方歡迎。這里建議讓最初貸款方吸收一半的負資產(chǎn)值。這是因為他們首先犯錯發(fā)放了過多的原始貸款，因此應該要求他們分擔解決問題的成本。如果允許他們不受懲罰地逃避問題，將引發(fā)道德風險，將來這類錯誤還會不斷重演。盡管貸款銀行要吸收一半的負資產(chǎn)，該方案仍然有其優(yōu)勢，因為銀行不用承擔全部損失。此外，它會把再融資的抵押貸款賣給政策性銀行，除了前5%的損失外，其他損失都會從它的資產(chǎn)負債表中剝離。它將有一個清潔的資產(chǎn)負債表用于支持其他貸款。
與此同時，借款人將得到本金少、利率低、期限長的再融資貸款，其經(jīng)濟負擔就會減輕。他實際上會從再融資中獲益，盡管他可能仍有負資產(chǎn)，但他的現(xiàn)金流明顯增加。他由此避免了可能的違約，并能像以前一樣繼續(xù)住在同一所住宅里。
我們再考慮一個具體的例子。假設住房的市場價格下降至75萬元，跌幅為50%，因此借款房主有25萬元的負資產(chǎn)（貸款銀行有等額的抵押品不足額）。貸款銀行被要求吸收50%的抵押品不足額，即12.5萬元，因此未償付的抵押貸款凈額為87.5萬元。如果該款項以4.5%的固定利率和35年的期限進行再融資，月付款額就會降至4141元，相當于房主在前15年每月少支付了（也就是月現(xiàn)金流的增加）4570.07元。按照7.5%的貼現(xiàn)率折為現(xiàn)值，未償貸款本金的減少和對抵押貸款的再融資最終使借款房主獲益325523.27元。這相當于對借款房主一次性撥款325523.27元。房主的凈損失總額（未變現(xiàn)的）等于424476.73元（1 500000 - 750000 - 325523.27），相當于最初買入價的28.3%。因此，借款房主的凈損失通過初始貸款銀行的債務減計和再融資被有效減少了43.4%。雖然房主在房產(chǎn)凈值回升之前依然持有負資產(chǎn)，但可以避免其房產(chǎn)被止贖，同時現(xiàn)金流顯著增加使其可以如愿增加消費。
初始貸款銀行會有怎樣的收益呢？它可以通過向政策性銀行出售抵押不足的貸款來剝離不良資產(chǎn)。另外，銀行可以作為政策性銀行再融資貸款的服務機構收取服務費，而不必占用銀行自身的資本。假設貸款銀行每年對再融資貸款收取20個基點的服務費，35年后，它會獲益7%，超過了它必須持有的5%的新增貸款。此外，銀行還可以通過它擁有新貸款的5%，從獲得借款人支付的總利息的5%。
5 配套措施
刺破房地產(chǎn)泡沫時，應該采取配套措施以提振房地產(chǎn)市場低迷波及到的建筑和建材部門的不景氣。可以建造公共基礎設施，比如公交系統(tǒng)、高鐵、中小學、?？圃盒！⒋髮W、醫(yī)院以及環(huán)境治理、保護和恢復工程。也可以推進和資助教育、醫(yī)療及養(yǎng)老等公共消費。然而，建造更多高價住宅完全沒有意義——唯一該建的房子是廉價房。
為區(qū)分自住房和非自住房，有必要制定并實施產(chǎn)權和授信實名制，以確保沒有人能夠欺詐或反復利用再融資政策。另外，應該實行全國性的地籍調查，并為房地產(chǎn)制定全國性的所有權集中登記系統(tǒng)，防止欺騙行為。
住宅房地產(chǎn)業(yè)的一些規(guī)則需要改革。例如，應該允許預付款房主在銀行和金融機構設立第三方托管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)商只有按期建成住房并交付使用許可證才能從第三方托管賬戶中提取房款。預付款房主自己也不能從第三方托管賬戶中提走房款，除非開發(fā)商拖延完工及交付房產(chǎn)的日期。這樣的安排可以消除很多房地產(chǎn)買賣中的風險和可能的糾紛。有了預付款房主的第三方托管賬戶，銀行可能愿意為有良好記錄且經(jīng)驗豐富的開發(fā)商提供建設融資。
政策性銀行能夠以準主權債券利率融資，它可以發(fā)行35年期固定年利率為4%的債券。因此，它可以從銀行和金融機構買入合格的再融資抵押貸款，支付服務費后依然有微小的利差來覆蓋成本，不需要中央政府提供財政補貼。這些長期債券的潛在購買者包括國內(nèi)外的國家級和省級的社會保障基金、養(yǎng)老基金和慈善基金。
當銀行和金融機構出售了再融資住房抵押貸款后，就可以有新的貸款能力以為其他部門的活動融資，包括被房地產(chǎn)部門擠出的借款者。這有助于增加中對小企業(yè)的信貸供給。
6 結束語
建議在中國一個住房空置率較高的城市進行試點，允許房地產(chǎn)價格根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r進行調整。運用再融資的備選方案幫助中低收入的自住房房主。該方案還有助于降低當?shù)氐氖杖牒拓敻环峙洳黄降瘸潭取?這不僅能使中低收入房主在房地產(chǎn)泡沫破裂中幸存，也可以增加他們的當期消費。
然而，實行這一試點方案的最佳時機是房地產(chǎn)價格明顯下跌的同時或者稍后，而不是之前。如果這一方案在當?shù)胤康禺a(chǎn)價格下跌之前實行，實際上可能會導致更大的房地產(chǎn)泡沫，由于可以獲得低息長期的住房抵押貸款，潛在的借款人的購買力就會增加。
