【摘要】實施不動產統(tǒng)一登記，重點是要加強不動產登記管理平臺的信息化建設。在當前互聯網快速發(fā)展的新趨勢下，要充分利用互聯網的資源優(yōu)勢和技術優(yōu)勢，主動借助移動互聯、大數據分析等科技手段，推動不動產登記信息化建設，從而保護個人信息安全，促進政府服務更加便捷高效。
【關鍵詞】互聯網 不動產登記 信息化 網絡化
【中圖分類號】D923.3 【文獻標識碼】A
不動產登記是不動產物權變動的法定公示手段，是因法律行為而產生物權變動的生效要件，是物權依法獲得承認和保護的基本根據。為推進不動產登記制度建設，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）立法時提出“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度”，但一直未能得到有效落實，這主要表現在登記機構、登記范圍、登記程序和城鄉(xiāng)登記等方面“不統(tǒng)一”。由于部門利益、網絡技術等原因，不動產登記缺乏一個統(tǒng)一、規(guī)范、高效的管理平臺，無法實現不動產登記的立法目的和制度價值。
2016年1月1日起頒布施行的《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）對不動產登記資料的查詢、保護與利用作了進一步規(guī)定，第九十五條明確提出應加強不動產登記信息化建設，按照統(tǒng)一的建設要求和技術標準，做好數據整合、系統(tǒng)建設和信息服務，加強產品開發(fā)和技術創(chuàng)新，提高不動產登記的社會綜合效益。
不動產登記信息化建設面臨的主要問題
首先是登記機構整合后信息歸整難度較大。以住房信息聯網為例，由于各地各部門調查技術與認定標準不統(tǒng)一，又面臨技術、人員和資金等難題，個人住房信息系統(tǒng)聯網進展始終不理想，而不動產統(tǒng)一登記的規(guī)模和難度實際上遠超住房信息聯網工程。《暫行條例》已整合不動產登記機構職責，解決了登記機關不統(tǒng)一的問題。但由于歷史原因，登記機構職能整合具有多個部門（行業(yè)）和多個層級（區(qū)域）網格交叉的特點，同時涉及權力再分配，不可避免會觸及部門實際利益。從部門角度來看，多年來，土地、房屋、林地、海域等不動產資源分屬國土、住建、農林、海洋等不同部門管轄，機構撤并劃轉牽扯較多利益矛盾，國土部門還需要較長時間進行牽頭協(xié)調；從地方政府角度來看，不動產登記與地方政府經濟利益緊密相關，又與考核權重掛鉤，由于擔心統(tǒng)一登記后不動產基礎信息的公布可能會涉及地方債、土地財政等問題，不排除部分地方政府從地方發(fā)展考慮，不愿意曝光家底，沒有動力去推進登記工作落實。在推動登記數據聯網方面，多年的分散登記造成了很多原始信息都散布在地方政府相關部門內部辦公系統(tǒng)或檔案管理系統(tǒng)中。同時，由于各地登記標準不一，信息化水平存在差距，多數地區(qū)還以紙質登記為主，再考慮到技術、人員、經費和檔案涉密、部門不愿共享數據等方面原因，數據整合匯總并實行聯網，需要更加科學有效的方式。
其次是平臺準確性、開放性和易用性不夠突出。不動產涉及范圍廣種類多，《暫行條例》第五條明確規(guī)定了能夠依法進行登記的10種不動產權利的具體類型。詳實準確的不動產登記數據是跨部門聯網的重要基礎，因此信息準確性有待提高?！稌盒袟l例》第二十五條要求各級各部門加強不動產登記信息互通共享。不動產信息全國聯網，有利于打破部門間信息壁壘，推動信息透明公正、實時共享，便于交易相對人查詢，降低交易成本，維護交易安全，還有利于社會公眾進行監(jiān)督，大大減少暗箱操作、權力尋租空間。這里需要厘清的是不動產登記哪些信息可以公開，以什么樣的形式公開，在什么樣的范圍公開和面向什么樣的對象公開等幾個重要問題。目前，部分政府職能部門和地方政府對不動產登記信息公開持保留態(tài)度。多數政府網站都需投入了大量人力、物力、財力進行建設管理，但往往存在內容不夠全面、更新不夠及時、后期無人維護等問題，“僵尸網站”現象并不少見。部分網站還存在查詢要素缺失、搜索路徑繁瑣、數據庫連接不暢等問題，點擊率始終偏少，群眾知曉率低。這些都是網絡化過程中需要解決的問題。
最后是網絡安全與個人隱私保護還需加強?！稌盒袟l例》規(guī)定了可以依法查詢、復制不動產登記資料的主體范圍，并嚴格限制了查詢目的和用途，要求查詢單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，未經同意不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。國土部表示，個人房產信息屬于個人隱私，只對管理部門和住房產權所有人公開。但在推動住房信息聯網過程中，部分擁有多套房產的群體或既得利益者，不愿意主動配合聯網工作，給登記審查帶來了不少困難。由于不動產登記涉及私有財產，關乎個人隱私問題，而登記又是完全自愿的，因此有相當一部分當事人不愿意配合登記，即使申請登記也會故意提供不真實不準確的申請材料，以此掩飾名下私人財產。
域外不動產登記的相關經驗與啟示
美國各州通過不動產登記聯網為征稅提供依據。根據各州的不動產登記法進行登記，美國沒有統(tǒng)一的不動產登記體系。但美國建立了一套供人檢索和調閱的公共索引系統(tǒng)，依托先進的索引系統(tǒng)，當事人可通過代理律師查閱登記機關的檔案資料和提供法律意見、向專業(yè)的產權保險公司購買產權保險或者在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證等措施來確保不動產產權的真實性。民眾也可以到政府土地登記辦公室或相關網站查詢有關不動產登記信息。
新加坡大力整合登記系統(tǒng)并實現電子化。新加坡經歷了較長一段地契系統(tǒng)與中央登記系統(tǒng)并存的時期，到本世紀初，新加坡全境不動產基本上已統(tǒng)一在中央登記系統(tǒng)下。新加坡政府還同步推進“電子政府”計劃，大力推動不動產登記系統(tǒng)電子化，可以讓所有人查到某一地塊的各種信息。值得注意的是，新加坡不動產登記制度不允許民眾查詢他人名下具體房產數量信息，以保護個人隱私。
香港地區(qū)提供不動產登記便民查詢服務。香港的房地產登記制度主要由專門的香港土地注冊處負責，自2005年2月12日起，啟用了“綜合注冊資訊系統(tǒng)”，變過去分散在香港島、九龍和新界登記為統(tǒng)一的中央注冊系統(tǒng)，取消了地域界限，并提供網上查詢服務，市民只需要交納幾十港幣注冊，就能在網上查詢任意一個物業(yè)信息，大大降低了成本，方便了當事人。為保護個人隱私，個人房產信息查詢以房屋本身為主，不能查到他人名下所有房產。
臺灣地區(qū)推行不動產實價登記以遏制炒房。臺灣地區(qū)現行的“土地登記規(guī)則”對島內每座房屋（包括沒有產權的房屋）都進行了登記。2012年8月以后，島內房屋交易必須實價登記并聯網。在嚴格的不動產登記制度下，民眾只需查詢“不動產交易實價查詢服務網”就能了解不動產價值，官員無法瞞報財產。實價登記后，能夠根據實際，產生反映該地區(qū)較為準確真實的房價平均值，避免惡意炒房。
不動產登記信息化建設是當前的發(fā)展趨勢，也是國際主流方向。信息技術的推廣可以有效解決多部門、多層級工作協(xié)同問題，形成全國上下、橫跨不同部門的不動產產權信息共享的局面，為不動產登記當事人提供更加便利高效的行政服務，保護權利人合法財產權益。此舉也有利于IT技術支撐下的國家治理體系的發(fā)展和完善，提高政府治理效率和服務水平意義重大。
不動產登記信息化與網絡化的建議
一是加快推進系統(tǒng)融合。根據《暫行條例》《實施細則》和國土資源部《關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》的規(guī)定，要求建立統(tǒng)一的不動產登記信息管理平臺，并全國聯網登記。
跨部門的數據交換共享平臺，目前主要有兩種主流模式可供參考：一種是由國土資源部牽頭，多部委協(xié)作，在國家層面建立一個統(tǒng)一的不動產登記管理系統(tǒng)，允許各地各部門直接在線登陸使用。這種模式的特點是通過標準化建設，能夠實現統(tǒng)一更新、統(tǒng)一使用、統(tǒng)一管理。另一種是在省級國土部門的指導下，各地自行籌建不動產登記系統(tǒng)，采用標準接口與聯網系統(tǒng)對接，在全國范圍內實現數據的實時更新和共享。比如，湖北省荊州市在原有房產交易登記系統(tǒng)的基礎上，利用視圖向該系統(tǒng)推送數據，實現三網并聯運行。這種模式的優(yōu)勢是變動小、轉換快、成本低。
不動產登記數據是國家戰(zhàn)略性信息資源，需要與人口庫和法人庫對接。加快對各類不動產登記操作系統(tǒng)軟件進行融合對接，開發(fā)出支持與本級國土、住建、林業(yè)、農業(yè)、海洋等部門的業(yè)務協(xié)同，實現統(tǒng)一發(fā)證的業(yè)務操作系統(tǒng)軟件。同時，通過分類分權限的方式，實現不動產審批、交易和登記信息網絡化操作，推動不動產交易監(jiān)管和登記部門間共享。
二是實現移動化操作。不動產登記應依托互聯網和數據庫技術實現不動產信息的數字化管理，為權利人、利害關系人、國家機關提供配套的查詢服務，提高不動產交易、登記以及查詢等效率。而不動產登記移動互聯網化，就是在所有登記信息通過互聯網公開的基礎上，借助智能手機、平板電腦等可聯網移動終端設備，利用云計算技術，實現隨時隨地查詢登記資料、修改基本信息和部分手續(xù)預交辦等模塊化功能，為公眾提供便利高效的行政服務。
以“互聯網+”為載體的登記服務，可以減少辦證環(huán)節(jié)，節(jié)省登記費用，便利企業(yè)和群眾。較傳統(tǒng)互聯網，移動互聯網更加智能高效，不受時間、空間等客觀條件的限制。此外，移動互聯可以與基礎信息平臺和不動產登記中心互聯互通，推廣“一站式”服務與公開有償查詢服務，推動政府簡政放權與信息公開，加快職能轉變。
三是實現大數據化管理。不動產實現統(tǒng)一登記后，將產生海量數據。特別是當不動產登記信息管理基礎平臺以及相應移動互聯軟件投入運行后，將會面臨在全國聯網數據庫中重復調取數據的問題，不但會給網絡服務器增添巨大壓力，增加網絡系統(tǒng)安全風險，而且也會因頻繁調用數據，造成網絡延時或擁堵，增加各項維護費用。利用大數據分析技術，就能很好解決上述問題。大數據（big data）是指無法在可承受的時間范圍內用常規(guī)軟件工具進行捕捉、管理和處理的數據集合。比如，不同查詢人在不同地區(qū)某一時段內均查詢了相似字條，計算機自動分析數據，并根據查詢頻率、點擊率等條件將查詢結果從數據庫提取并予以保存，當下次又有查詢人查詢相似字條時，有用的搜索結果將以最短時間呈現供查詢人選擇。大數據分析技術的意義不在于掌握龐大的數據信息，而在于對這些含有意義的數據進行專業(yè)化處理，無需巨額財政投入和高端技術投入，就能成為不動產檔案存儲與查詢應用的最佳手段。
四是依法保護登記信息。首先要確保信息準確。《暫行條例》引入了“不動產單元”概念，在新版不動產登記簿證啟用后，統(tǒng)一以“不動產單元”為基本單位進行登記，包括權利人、共有情況、坐落、不動產單元號、權利類型、權利性質、用途、面積、使用期限以及權利其他情況等信息，編碼具有唯一性，有利于更加直觀準確地反映不動產的真實信息。其次是要確保信息安全，對有權查詢登記信息的對象范圍應予以進一步細化。同時，也要明確查詢不動產登記資料的單位與個人的保密責任。最后是要明確賠償責任。登記機關提供登記服務時，有義務做好形式審查，將不動產有關信息準確記錄在案。因不動產登記機構泄露登記材料或信息給他人造成損害時，應根據《暫行條例》第三十二條的規(guī)定承擔相應賠償責任。對于錯誤登記，不動產權利人也可以提出異議，并進行更正登記。避免不動產機構因濫用職權等方式侵害不動產權利人的合法權益，為不動產權利人提供了救濟途徑。
（作者單位：清華大學法學院)
【參考文獻】
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④Viktor Mayer-Schonberger,KennethCukier：Big Data：A Revolution That Will Transform How We Live, Work and Think, London：Hodder&Stoughton,2013.3.
責編/周素麗 王妍卓（見習 ）
美編/于珊
