法律風險
抵押房產(chǎn)價值或難實現(xiàn)
不過，即使是非參與型產(chǎn)品，仍面臨法律方面的風險。
保監(jiān)會關于“以房養(yǎng)老”的53號文件中雖然沒有提及貸款人子女的繼承權問題，但保監(jiān)會相關負責人在答記者問中提出，參與貸款的老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。
對此，胡繼曄向記者表示這樣的擔心，在業(yè)務開展之初，保險公司為了擴大客戶基礎可以采取這樣的措施，但其面臨的法律風險不容忽視。
2005年1月1日開始實施的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定：對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；第七條規(guī)定：業(yè)主抵押自己所有房屋，如果該套房產(chǎn)是屬于業(yè)主的惟一可以居住房產(chǎn)，而且也有充分證據(jù)可證明這一點的時候，那么即使抵押權人向業(yè)主追討欠款，法院也不能拍賣、變賣或者抵債。
“一旦老年人與保險公司簽署反向抵押貸款合同，在老年人病重時，有子女入住該抵押房屋，并且聲稱是‘惟一住房’,未來即使老人去世，保險公司也很難將其子女驅離，屆時保險公司將無法實現(xiàn)房產(chǎn)價值?？梢?，法律風險因素是無法由保險公司自身進行防范的。”胡繼曄說。
這還不是多數(shù)保險公司不愿推進“住房反向抵押養(yǎng)老保險”的唯一原因。
政策風險
70年產(chǎn)權問題如何解決
住房70年產(chǎn)權也被視為障礙之一。
“‘到期’的房子肯定養(yǎng)不了老。”趙凱仍舊以“西城的學區(qū)房”向記者舉例說，“建造時間在1970年左右，到現(xiàn)在已經(jīng)46年了，還有24年‘到期’。我要活到90歲，怎么辦”？
不過，問題并非僅此而已。上述不愿具名的保險業(yè)內人士的擔憂更加“現(xiàn)實”：“就算還有幾年的使用年限，保險公司依靠剩下的使用年限幾乎無法補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面所面臨的政策風險也較大。”
記者注意到，根據(jù)物權法、城市房地產(chǎn)管理法，土地使用權續(xù)期必須重新獲得政府批準，可能要重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建筑物，都將被政府無償收回，“這是保險業(yè)開展此項業(yè)務關注的焦點。”上述人士說道。
在胡繼曄看來，基于這些風險因素，借鑒歐美發(fā)達國家?guī)资甑淖》糠聪虻盅嘿J款的經(jīng)驗教訓，可以發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”只是“小眾產(chǎn)品”，在減少老年貧困化方面起到了一定的作用，相當于一款面向老年人的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，“總體而言，政府部門應當發(fā)展住房反向抵押貸款在解決養(yǎng)老問題中的戰(zhàn)略性作用，制定更加完善的規(guī)則，以風險防范為出發(fā)點，引導中國剛剛興起的住房反向抵押貸款健康發(fā)展”。
據(jù)了解，中國目前只有保監(jiān)會的一份部門規(guī)范性文件來規(guī)范市場，法律效力比較低，一旦出現(xiàn)糾紛，這個文件到底能不能為投保人提供保護，是未知數(shù)。另一方面，政府部門也沒有出臺相應的稅收及補償政策，沒有明確的主管部門。
對此，胡繼曄的建議是，住房反向抵押貸款應進行頂層設計，“我國目前正式支持的僅保監(jiān)會的53號文件，城鄉(xiāng)建設部門、銀行監(jiān)管部門、擔保機構都未介入。實際上，我國的銀行業(yè)已經(jīng)有了相當長期的住房抵押貸款經(jīng)驗，從風險識別與防范、房價壓力測試等許多方面都具有優(yōu)勢，在住房反向抵押貸款方面應當發(fā)揮更重要的作用。未來，我國在保監(jiān)會53號文件試行的基礎上，應當由中央政府主管部門——保監(jiān)會、銀監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部共同設立國家層面的住房反向抵押貸款保險基金，國家提供稅收減免和部分補貼，同時要求所有提供住房反向抵押貸款的金融機構都強制性地繳納保險基金，以部分抵御未來住房反向抵押貸款市場波動和長壽的風險。特別對于可能中途退出的參保人，應當通過精算，事先在合同中進行約定，確保合同雙方的權益”。
中南財經(jīng)政法大學金融學院保險系主任袁輝則提出，保險版“以房養(yǎng)老”是實物資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的結合，既是金融產(chǎn)品也是觀念產(chǎn)品，住房反向抵押養(yǎng)老保險涉及面廣，既涉及法律，又涉及經(jīng)濟金融環(huán)境和房地產(chǎn)價格的未來走勢，更為重要的是涉及人們的養(yǎng)老觀念的更新，因此該款新產(chǎn)品的推行和市場接受度，需要一個過程，不能急于求成。
制圖/李曉軍
