今年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，市場分化趨勢明顯。一方面，北京、上海等一線城市新房價(jià)格回落，二手房成交量下降，需求觀望情緒上升。另一方面，部分城市商品房庫存快速增加。為此，應(yīng)正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期，防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，改善房企融資結(jié)構(gòu)，建立多層次房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。
多項(xiàng)政策疊加是導(dǎo)致樓市由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的重要因素。不動產(chǎn)登記、全國住房信息聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)雙向調(diào)控等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策將陸續(xù)成為現(xiàn)實(shí)，多項(xiàng)政策利好抑制了房產(chǎn)投機(jī)性需求。同時(shí)，而保障房和棚戶區(qū)改造力度的加大，加上自住型商品房入市預(yù)期明顯，也導(dǎo)致有效需求減少。
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)過度依賴銀行信貸資金。截至2013年底，我國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)各類貸款余額的比重為21.3%，加上定金及預(yù)收款和企業(yè)自籌的資金，房地產(chǎn)直接和間接通過銀行融資比例超過50%。日本、泰國等國在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例均超過20%。同時(shí)，房企直接融資比例過低。2013年房企通過股票市場、債券、信托、私募基金等間接融資渠道合計(jì)1.21萬億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際到位資金12.21萬億元的9.96%，而美國等發(fā)達(dá)國家房企證券融資約占企業(yè)外部融資的55%以上。
金融機(jī)構(gòu)違規(guī)操作較普遍。金融機(jī)構(gòu)住房信貸管理制度尤其是內(nèi)部控制不完善，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸前資質(zhì)審查不嚴(yán)格，導(dǎo)致開發(fā)商將同一商品房“重復(fù)抵押”給銀行，套取銀行貸款。同時(shí)，很多房企通過發(fā)行信托計(jì)劃充當(dāng)資本金，再到銀行獲得信貸，這種“空手套白狼”的現(xiàn)象并不鮮見。此外，在龐大的影子銀行體系內(nèi)，信托公司貸款和投資大量投向各級政府基建項(xiàng)目和房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)避了相應(yīng)的準(zhǔn)備金計(jì)提和資本監(jiān)管要求。部分銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品透明度較低，運(yùn)作不規(guī)范，加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，筆者建議應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期，防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，會引起購房者的不滿；房地產(chǎn)價(jià)格下跌，也會引起有房者不滿，而且會導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張和銀行壞賬增加，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，引導(dǎo)市民理性消費(fèi)，保障剛性需求，抑制投資投機(jī)性需求，讓市場回歸理性。
密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度和聯(lián)動機(jī)制。一是進(jìn)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測試，模擬在房價(jià)下跌等情況下的銀行承壓能力。二是高度關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè)，強(qiáng)化“名單制”管理，及時(shí)釋放風(fēng)險(xiǎn)，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂。三是盡快建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，及時(shí)監(jiān)測房地產(chǎn)市場供需整體走勢和結(jié)構(gòu)變化。四是建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置聯(lián)動機(jī)制。加強(qiáng)銀行、住建部門、社保、公安等部門的信息聯(lián)動與共享，建立房地產(chǎn)抵押違約風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的跨部門應(yīng)急聯(lián)動處置機(jī)制。
加強(qiáng)房企金融風(fēng)險(xiǎn)排查，完善銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，規(guī)范影子銀行發(fā)展。一是在全國范圍內(nèi)對房企進(jìn)行資金風(fēng)險(xiǎn)排查，重點(diǎn)檢查銀行貸款的合理合規(guī)使用，堅(jiān)決懲治企業(yè)騙貸和資金違規(guī)使用行為，建立企業(yè)信貸誠信體系。二是進(jìn)一步完善期房預(yù)售制度，切實(shí)加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管，規(guī)范預(yù)售款的收存和使用，確保預(yù)售房所得的款項(xiàng)用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。三是改進(jìn)銀行風(fēng)險(xiǎn)評估方法和手段，采取謹(jǐn)慎原則，根據(jù)當(dāng)前市場價(jià)值和未來估值重新抵押房地產(chǎn)，最大限度減小抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)。四是各銀行進(jìn)一步健全房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的長效機(jī)制。切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實(shí)時(shí)跟蹤，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時(shí)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)，果斷采取應(yīng)對措施。五是規(guī)范和促進(jìn)影子銀行健康發(fā)展。建立信息披露機(jī)制，明確影子銀行信息披露標(biāo)準(zhǔn)，將其納入征信系統(tǒng)，減少信息不對稱。
改善房企融資結(jié)構(gòu)，建立多層次的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。一是繼續(xù)依靠銀行信貸走間接融資的道路，同時(shí)拓寬在資本市場直接融資渠道，包括恢復(fù)房企首次公開發(fā)行（IPO）和增發(fā)等融資形式，擴(kuò)大債券市場融資。二是積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化（MBS）。逐步向保險(xiǎn)金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場；培育抵押貸款證券化市場，大力發(fā)展相關(guān)中介機(jī)構(gòu)，建立多元化的融資體系。三是大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。加快制定相關(guān)政策、法律法規(guī)，為房地產(chǎn)投資信托發(fā)展創(chuàng)造良好的政策和法制環(huán)境。四是完善房地產(chǎn)貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)制度。制定所得稅優(yōu)惠政策，鼓勵保險(xiǎn)公司經(jīng)營房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，減少房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)。五是修改《預(yù)算法》并建立統(tǒng)一的地方政府市政債券發(fā)行制度，通過市場機(jī)制解決地方政府市政建設(shè)資金需求和城鎮(zhèn)化資金來源，化解地方融資平臺風(fēng)險(xiǎn)。六是探索住房開發(fā)性金融業(yè)務(wù)，發(fā)行住房金融債券，采取市場化方式，為我國保障房建設(shè)籌集資金。
