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金融促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展

金融促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展

2023年,圍繞如何更好地滿足剛性和改善性住房需求、如何積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險、如何促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展三大核心議題,一系列政策相繼出臺,改善需求端預期,做好供給端保障。“根據(jù)經(jīng)驗,從政策發(fā)力到市場效果顯現(xiàn),通常有6個月至12個月的時滯,預計最快從2024年第三季度開始,市場將有較為明顯的表現(xiàn)。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬說。

改善需求端預期

房地產(chǎn)需求端走勢,既關乎房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款、現(xiàn)金流狀況以及風險化解工作,也關系著房地產(chǎn)市場能否平穩(wěn)健康發(fā)展。2023年,相關政策從降門檻、降成本兩方面入手,改善需求端預期,更好滿足剛性和改善性住房需求。

降門檻,放松限購、認房不認貸、優(yōu)化普宅標準、降低首付比例等一系列政策相繼出臺,持續(xù)釋放合理購房需求。其中,2023年12月北京、上海出臺的“新政”備受市場關注。北京不再區(qū)分普通住宅、非普通住宅,首套房首付比例統(tǒng)一降至30%;二套房則按城六區(qū)、非城六區(qū)劃分,首付比例分別為50%和40%。

貝殼研究院認為,京滬首套、二套房首付比例降低,有助于降低首次置業(yè)、改善換房等購房需求的入市門檻;調(diào)整普宅認定標準,與其關聯(lián)的稅收優(yōu)惠政策覆蓋面將擴大;多項組合政策將更好滿足剛性和改善性住房需求。

降成本,在多項政策措施的推動下,新發(fā)放、存量房貸利率均下行,減輕了購房者的財務負擔。據(jù)貝殼研究院估算,2023年全國住宅銷售金額約16萬億元,房貸利率下調(diào)為全國購房居民節(jié)省利息共計約185億元。

一方面,貸款市場報價利率改革效能持續(xù)釋放,帶動新發(fā)放、存量房貸利率再次下行。2023年全年,5年期以上LPR從4.3%降至4.2%。2023年9月,新發(fā)放的個人住房貸款加權平均利率為4.02%,同比下降0.32個百分點;截至2023年9月末,存量住房貸款加權平均利率為4.29%,較上月末顯著降低42個基點。

另一方面,存量首套房貸利率的調(diào)降工作有序開展。2023年8月31日,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》提出,自2023年9月25日起,金融機構按照市場化、法治化原則,對符合條件的存量首套房貸利率進行下調(diào)。

“絕大多數(shù)借款人已第一時間享受到了實惠。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示。截至2023年9月末,超過22萬億元存量房貸利率完成下調(diào),調(diào)整后的加權平均利率為4.27%,平均降幅73個基點,每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元,惠及約5000萬戶、1.5億人。

此外,“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”繼續(xù)落實,因城施策、推動更多城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。《2023年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示,截至2023年9月末,在全國343個城市(地級及以上)中,119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市均已放寬下限。其中,95個城市下調(diào)了首套房貸利率下限,其所執(zhí)行的下限較全國下限低10個基點至40個基點,24個城市取消下限。

貝殼研究院統(tǒng)計結果顯示,當前,居民的住房需求依然較為充沛。其中,貝殼平臺2023年全年新增委托購房數(shù)量超過新增委托售房數(shù)量約10%,看房數(shù)量同比增長,特別是政策優(yōu)化后,消費者的置業(yè)信心明顯回升,計劃在未來半年購房的比例升至23%,帶動2023年四季度二手房市場穩(wěn)步回升。

做好供給端保障

改善消費端預期,要以穩(wěn)定供給端為基礎。2023年一季度,二手房市場的回升幅度、市場熱度均高于新房市場,其背后是部分一手房無法按時交付造成的供給不穩(wěn)、需求不足問題。為此,一要扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作,提振一手房購買信心;二要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,緩解房企流動性緊張。

“保交樓工作的扎實推進,帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%,也反映出各地政府幫助企業(yè)紓困是有效果的。”住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹日前表示。此外,結合保交樓工作需要,人民銀行已將2000億元保交樓貸款支持計劃的期限延長至2024年5月底。

流動性緊張是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊要難題。2023年,銀行信貸、債券融資、股權融資“三箭齊發(fā)”,穩(wěn)定房企合理融資需求,改善優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。2023年1月,金融管理部門表示,將聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好以及具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企,開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動,引導優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。

從銀行信貸角度看,房地產(chǎn)信貸融資的規(guī)模、結構整體穩(wěn)定?!?023年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示,全國主要金融機構(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為53.2萬億元,其中,住房開發(fā)貸款余額為9.8萬億元,同比增長2.2%。2023年11月以來,民營房企的融資狀況得到改善,工行、農(nóng)行、中行、建行、交行等主要銀行已向非國有房企投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款300多億元。

“債券融資方面,隨著‘第二支箭’持續(xù)發(fā)力,支持民營房企發(fā)債融資的進度加快,截至2023年11月末,約有20家民營企業(yè)發(fā)行超360億元債務融資工具。”溫彬說,這對于緩解民營企業(yè)融資壓力、引導市場預期扭轉、維護企業(yè)債券融資穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。

股權融資方面,2023年,私募、公募股權基金均開展了相關探索。2023年2月,中國證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點,促進房地產(chǎn)市場盤活存量;10月,為進一步拓寬基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點資產(chǎn)范圍,證監(jiān)會發(fā)布相關政策,將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎設施領域。

溫彬認為,預計隨著“三個不低于”“一視同仁”等融資端利好持續(xù)出臺,2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金有望率先企穩(wěn)回升。中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會日前聯(lián)合召開的金融機構座談會明確提出,接下來,各金融機構要深入貫徹落實中央金融工作會議部署,堅持“兩個毫不動搖”,一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸;繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資;支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權融資。

構建發(fā)展新模式

中共中央政治局2023年7月24日召開會議提出,適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是立足我國經(jīng)濟社會發(fā)展階段、房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律作出的重大判斷。

“近期,部分指標繼續(xù)呈現(xiàn)邊際改善跡象,但也要看到,市場仍處在調(diào)整之中,從長期看,這種短期調(diào)整也有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華表示。最新數(shù)據(jù)顯示,2023年1月至11月,商品房銷售面積同比下降8.0%,其中,住宅銷售面積下降7.3%;商品房銷售額下降5.2%,其中,住宅銷售額下降4.3%。

溫彬認為,2024年,預計行業(yè)政策將圍繞統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)風險這一核心任務,在穩(wěn)定房企信心和居民預期、一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求、加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”、推動金融與房地產(chǎn)形成良性循環(huán)等方面綜合施策,加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“在理念上,要始終堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位,以滿足剛性和改善性住房需求為重點,努力讓人民群眾住上好房子。”倪虹說。2024年中國人民銀行工作會議明確表示,接下來,將加強對房地產(chǎn)市場運行情況的監(jiān)測分析,因城施策精準實施好差別化住房信貸政策。

值得注意的是,目前,保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”有關工作已經(jīng)啟動。“這是黨中央作出的重大決策部署,是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措。”倪虹表示,其中,規(guī)劃建設保障性住房的要求是,城市黨委、政府擔負起主體責任,解決好群眾的住房問題,尤其是新市民、青年人的住房問題,讓他們放開手腳為美好生活奮斗;城中村改造的重點是,消除安全風險隱患,改善居住環(huán)境,促進產(chǎn)業(yè)轉型升級,推動城市高質(zhì)量發(fā)展;“平急兩用”公共基礎設施建設,是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措,關鍵是平時用得著、急時用得上。

為適應新發(fā)展模式,溫彬認為,接下來,房地產(chǎn)企業(yè)要做好“眼前事”和“長遠事”,從傳統(tǒng)的高負債、高杠桿、高周轉“三高”經(jīng)營模式轉變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展模式。“2021年下半年以來的行業(yè)困境,始于房企資金鏈斷裂,部分企業(yè)出現(xiàn)債務違約、爛尾樓、預售資金違規(guī)挪用等問題,這是‘三高’經(jīng)營積弊已久產(chǎn)生的結果,房企根據(jù)需求調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略勢在必行。”

一方面,做好“眼前事”,積極穩(wěn)妥化解房企債務風險。近日,五家全國性金融資產(chǎn)管理公司(AMC)之一的中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司舉辦房地產(chǎn)企業(yè)債券風險化解研討會。中國東方相關負責人表示,接下來將充分發(fā)揮逆周期金融調(diào)節(jié)功能、專業(yè)化處置能力,對風險早識別、早預警、早暴露、早處置。

另一方面,做好“長遠事”,堅持需求導向,打造房企核心競爭力。接下來,房企可開拓市場化租賃住房發(fā)展模式建設,積極參與保障性住房建設,綜合開發(fā)服務鏈條,在裝修裝飾、園林建設、物業(yè)保障、便民生活等方面下功夫,不斷提升房企的服務水平和服務質(zhì)量。

[責任編輯:潘旺旺]