2023年，圍繞如何更好地滿足剛性和改善性住房需求、如何積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險、如何促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展三大核心議題，一系列政策相繼出臺，改善需求端預期，做好供給端保障。“根據(jù)經(jīng)驗，從政策發(fā)力到市場效果顯現(xiàn)，通常有6個月至12個月的時滯，預計最快從2024年第三季度開始，市場將有較為明顯的表現(xiàn)。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬說。
改善需求端預期
房地產(chǎn)需求端走勢，既關乎房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款、現(xiàn)金流狀況以及風險化解工作，也關系著房地產(chǎn)市場能否平穩(wěn)健康發(fā)展。2023年，相關政策從降門檻、降成本兩方面入手，改善需求端預期，更好滿足剛性和改善性住房需求。
降門檻，放松限購、認房不認貸、優(yōu)化普宅標準、降低首付比例等一系列政策相繼出臺，持續(xù)釋放合理購房需求。其中，2023年12月北京、上海出臺的“新政”備受市場關注。北京不再區(qū)分普通住宅、非普通住宅，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%；二套房則按城六區(qū)、非城六區(qū)劃分，首付比例分別為50%和40%。
貝殼研究院認為，京滬首套、二套房首付比例降低，有助于降低首次置業(yè)、改善換房等購房需求的入市門檻；調(diào)整普宅認定標準，與其關聯(lián)的稅收優(yōu)惠政策覆蓋面將擴大；多項組合政策將更好滿足剛性和改善性住房需求。
降成本，在多項政策措施的推動下，新發(fā)放、存量房貸利率均下行，減輕了購房者的財務負擔。據(jù)貝殼研究院估算，2023年全國住宅銷售金額約16萬億元，房貸利率下調(diào)為全國購房居民節(jié)省利息共計約185億元。
一方面，貸款市場報價利率改革效能持續(xù)釋放，帶動新發(fā)放、存量房貸利率再次下行。2023年全年，5年期以上LPR從4.3%降至4.2%。2023年9月，新發(fā)放的個人住房貸款加權平均利率為4.02%，同比下降0.32個百分點；截至2023年9月末，存量住房貸款加權平均利率為4.29%，較上月末顯著降低42個基點。
另一方面，存量首套房貸利率的調(diào)降工作有序開展。2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》提出，自2023年9月25日起，金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，對符合條件的存量首套房貸利率進行下調(diào)。
“絕大多數(shù)借款人已第一時間享受到了實惠。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示。截至2023年9月末，超過22萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，惠及約5000萬戶、1.5億人。
此外，“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”繼續(xù)落實，因城施策、推動更多城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限?！?023年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至2023年9月末，在全國343個城市（地級及以上）中，119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市均已放寬下限。其中，95個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，其所執(zhí)行的下限較全國下限低10個基點至40個基點，24個城市取消下限。
貝殼研究院統(tǒng)計結(jié)果顯示，當前，居民的住房需求依然較為充沛。其中，貝殼平臺2023年全年新增委托購房數(shù)量超過新增委托售房數(shù)量約10%，看房數(shù)量同比增長，特別是政策優(yōu)化后，消費者的置業(yè)信心明顯回升，計劃在未來半年購房的比例升至23%，帶動2023年四季度二手房市場穩(wěn)步回升。
做好供給端保障
改善消費端預期，要以穩(wěn)定供給端為基礎。2023年一季度，二手房市場的回升幅度、市場熱度均高于新房市場，其背后是部分一手房無法按時交付造成的供給不穩(wěn)、需求不足問題。為此，一要扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，提振一手房購買信心；二要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，緩解房企流動性緊張。
“保交樓工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業(yè)紓困是有效果的。”住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹日前表示。此外，結(jié)合保交樓工作需要，人民銀行已將2000億元保交樓貸款支持計劃的期限延長至2024年5月底。
流動性緊張是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊要難題。2023年，銀行信貸、債券融資、股權融資“三箭齊發(fā)”，穩(wěn)定房企合理融資需求，改善優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。2023年1月，金融管理部門表示，將聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好以及具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動，引導優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。
從銀行信貸角度看，房地產(chǎn)信貸融資的規(guī)模、結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定。《2023年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，全國主要金融機構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為53.2萬億元，其中，住房開發(fā)貸款余額為9.8萬億元，同比增長2.2%。2023年11月以來，民營房企的融資狀況得到改善，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行等主要銀行已向非國有房企投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款300多億元。
“債券融資方面，隨著‘第二支箭’持續(xù)發(fā)力，支持民營房企發(fā)債融資的進度加快，截至2023年11月末，約有20家民營企業(yè)發(fā)行超360億元債務融資工具。”溫彬說，這對于緩解民營企業(yè)融資壓力、引導市場預期扭轉(zhuǎn)、維護企業(yè)債券融資穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。
股權融資方面，2023年，私募、公募股權基金均開展了相關探索。2023年2月，中國證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，促進房地產(chǎn)市場盤活存量；10月，為進一步拓寬基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點資產(chǎn)范圍，證監(jiān)會發(fā)布相關政策，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎設施領域。
溫彬認為，預計隨著“三個不低于”“一視同仁”等融資端利好持續(xù)出臺，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金有望率先企穩(wěn)回升。中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會日前聯(lián)合召開的金融機構(gòu)座談會明確提出，接下來，各金融機構(gòu)要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資；支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權融資。
構(gòu)建發(fā)展新模式
中共中央政治局2023年7月24日召開會議提出，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是立足我國經(jīng)濟社會發(fā)展階段、房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律作出的重大判斷。
“近期，部分指標繼續(xù)呈現(xiàn)邊際改善跡象，但也要看到，市場仍處在調(diào)整之中，從長期看，這種短期調(diào)整也有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華表示。最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至11月，商品房銷售面積同比下降8.0%，其中，住宅銷售面積下降7.3%；商品房銷售額下降5.2%，其中，住宅銷售額下降4.3%。
溫彬認為，2024年，預計行業(yè)政策將圍繞統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)風險這一核心任務，在穩(wěn)定房企信心和居民預期、一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求、加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”、推動金融與房地產(chǎn)形成良性循環(huán)等方面綜合施策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
“在理念上，要始終堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。”倪虹說。2024年中國人民銀行工作會議明確表示，接下來，將加強對房地產(chǎn)市場運行情況的監(jiān)測分析，因城施策精準實施好差別化住房信貸政策。
值得注意的是，目前，保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”有關工作已經(jīng)啟動。“這是黨中央作出的重大決策部署，是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措。”倪虹表示，其中，規(guī)劃建設保障性住房的要求是，城市黨委、政府擔負起主體責任，解決好群眾的住房問題，尤其是新市民、青年人的住房問題，讓他們放開手腳為美好生活奮斗；城中村改造的重點是，消除安全風險隱患，改善居住環(huán)境，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動城市高質(zhì)量發(fā)展；“平急兩用”公共基礎設施建設，是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，關鍵是平時用得著、急時用得上。
為適應新發(fā)展模式，溫彬認為，接下來，房地產(chǎn)企業(yè)要做好“眼前事”和“長遠事”，從傳統(tǒng)的高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)“三高”經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展模式。“2021年下半年以來的行業(yè)困境，始于房企資金鏈斷裂，部分企業(yè)出現(xiàn)債務違約、爛尾樓、預售資金違規(guī)挪用等問題，這是‘三高’經(jīng)營積弊已久產(chǎn)生的結(jié)果，房企根據(jù)需求調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略勢在必行。”
一方面，做好“眼前事”，積極穩(wěn)妥化解房企債務風險。近日，五家全國性金融資產(chǎn)管理公司（AMC）之一的中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司舉辦房地產(chǎn)企業(yè)債券風險化解研討會。中國東方相關負責人表示，接下來將充分發(fā)揮逆周期金融調(diào)節(jié)功能、專業(yè)化處置能力，對風險早識別、早預警、早暴露、早處置。
另一方面，做好“長遠事”，堅持需求導向，打造房企核心競爭力。接下來，房企可開拓市場化租賃住房發(fā)展模式建設，積極參與保障性住房建設，綜合開發(fā)服務鏈條，在裝修裝飾、園林建設、物業(yè)保障、便民生活等方面下功夫，不斷提升房企的服務水平和服務質(zhì)量。
