近日，央行將購(gòu)買普通自住房的首套商業(yè)性住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。此前，中共中央政治局會(huì)議指出，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這對(duì)進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，激發(fā)住房消費(fèi)需求，更好地實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)指明了方向。
當(dāng)前，面對(duì)新冠肺炎疫情、地緣政治沖突等因素影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在一定的下行壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有所積聚。今年以來(lái)，全國(guó)已有多個(gè)城市多次優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策。中國(guó)人民銀行日前發(fā)布的《2022年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至2022年3月底，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額53.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6%，增速較上年末低1.9個(gè)百分點(diǎn)。因此，要從供給側(cè)和需求側(cè)兩端同時(shí)發(fā)力，辯證對(duì)待。
從供給側(cè)看，應(yīng)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，適度優(yōu)化相關(guān)監(jiān)管要求，更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)正常的融資需求。一是階段性調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)融資“三條紅線”要求。對(duì)不符合要求的房地產(chǎn)企業(yè)，給予一定時(shí)間的緩沖期，在緩沖期內(nèi)繼續(xù)滿足其合理的融資需求。二是暫緩實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。對(duì)超出集中度要求的銀行，安排相應(yīng)的過(guò)渡緩沖期，支持銀行有意愿、有能力推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)融資。三是優(yōu)化調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定。在確保房地產(chǎn)企業(yè)資金不挪用的前提下，適當(dāng)降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例，提前釋放預(yù)售監(jiān)管資金，更靈活地滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金日常使用需求。四是創(chuàng)新支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的新模式。如鼓勵(lì)銀行堅(jiān)持依法合規(guī)原則，穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)一些大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；加大債券融資的支持力度，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。
從需求側(cè)看，應(yīng)繼續(xù)調(diào)整限購(gòu)、限貸等措施，實(shí)施好差別化的住房信貸政策，更好地提振居民住房消費(fèi)的信心和需求。中央政治局會(huì)議指出，要支持剛性和改善性住房需求。目前，多數(shù)商業(yè)銀行已經(jīng)對(duì)住房貸款政策進(jìn)行了微調(diào)，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但相應(yīng)調(diào)整集中在滿足首套住房消費(fèi)需求。下一步，應(yīng)在如何滿足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如適當(dāng)放寬貸款條件，改變“認(rèn)房又認(rèn)貸”，區(qū)別對(duì)待已經(jīng)結(jié)清貸款的購(gòu)房者。金融管理部門應(yīng)適時(shí)優(yōu)化監(jiān)管要求，支持商業(yè)銀行更好地服務(wù)改善性住房消費(fèi)者，如降低二套房首付比例、下調(diào)二套房貸利率加點(diǎn)等。商業(yè)銀行要加快產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，探索滿足老年人、新市民等群體住房消費(fèi)需求。如將住房貸款借款人最高年齡、借款人年齡與貸款期限之和等適當(dāng)延長(zhǎng)，更好地滿足老年人改善居住條件需求；加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持，創(chuàng)新租房貸款、信用卡分期等產(chǎn)品，滿足新市民租房消費(fèi)需求。
在政策優(yōu)化調(diào)整過(guò)程中，對(duì)住宅去庫(kù)存周期較長(zhǎng)、“穩(wěn)房?jī)r(jià)”壓力較大的城市，政策調(diào)整的力度和步伐可以適度加大。部分三四線城市，還可以探索推出第三套住房貸款政策。同時(shí)，一二線城市房地產(chǎn)金融政策也有調(diào)整優(yōu)化的空間。比如，有的城市推出金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展14條措施，強(qiáng)調(diào)要做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)、支持剛性和改善性居民購(gòu)房信貸需求等。對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)需求相對(duì)充足、房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期的城市，政策調(diào)整的方向和目標(biāo)應(yīng)重在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，落實(shí)好“房住不炒”定位。
更重要的是，應(yīng)堅(jiān)持“租購(gòu)并舉”，大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式。相關(guān)部門和地方政府要積極出臺(tái)配套政策措施，支持和推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。
（作者系招聯(lián)金融首席研究員）
