銷(xiāo)售貢獻(xiàn)近七成來(lái)自三、四線(xiàn)城市的碧桂園，未來(lái)發(fā)展策略是否會(huì)做調(diào)整？
“穩(wěn)健”二字，多次出現(xiàn)在碧桂園高管的表述中。
3月30日的碧桂園2021年度業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁兼執(zhí)行董事莫斌說(shuō)，今年碧桂園在戰(zhàn)略層面繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”。“針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，碧桂園目前的狀態(tài)是開(kāi)源節(jié)流、保現(xiàn)金流、保‘三道紅線(xiàn)’，做正確的事情。”
正確的事情是什么？莫斌強(qiáng)調(diào)，“要以可動(dòng)用資金作為考核目標(biāo)，做有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，以及控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)。”
碧桂園近期的“待遇”，恐怕要讓不少房企眼紅。在房地產(chǎn)整體面臨流動(dòng)性困難的背景下，今年3月初，碧桂園獲得了招商銀行授予的150億元并購(gòu)融資額度，用于地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)。自并購(gòu)貸款不計(jì)入“三道紅線(xiàn)”后，碧桂園成為首批獲得并購(gòu)貸款融資額度的民營(yíng)房企之一。
追求規(guī)模的時(shí)代早已遠(yuǎn)去。即便身處行業(yè)深度調(diào)整期，碧桂園仍以“并購(gòu)大戶(hù)”的身影，活躍于風(fēng)聲鶴唳的市場(chǎng)中。溝通會(huì)上，“收并購(gòu)”“融資力度”“規(guī)模目標(biāo)”“利潤(rùn)下滑”等，成為媒體關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。
同日，碧桂園披露2021年度財(cái)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2021年，公司的權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約為5580億元，權(quán)益合同銷(xiāo)售面積約為6641萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入約為5230.6億元，同比增長(zhǎng)13%；毛利、凈利分別為927.8億元、409.8億元；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)267.97億元，同比下降超兩成。
回款方面，2021年，碧桂園的權(quán)益物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠也達(dá)到了5022億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，且連續(xù)六年維持在90%以上。今年前兩個(gè)月，碧桂園錄得656.8億元的權(quán)益銷(xiāo)售額，權(quán)益回款率超95%。
借中國(guó)城鎮(zhèn)化的東風(fēng)，碧桂園在三、四線(xiàn)城市廣泛布局，躍居“宇宙房企”。過(guò)去20多年，碧桂園在全國(guó)1400多個(gè)縣市，布局了3200多個(gè)項(xiàng)目。政策調(diào)整疊加疫情反復(fù)影響，三、四線(xiàn)樓市速凍。對(duì)于銷(xiāo)售貢獻(xiàn)近七成均來(lái)自三、四線(xiàn)城市的碧桂園來(lái)說(shuō)，其未來(lái)發(fā)展策略是否調(diào)整，備受關(guān)注。
走勢(shì)：行業(yè)邊際改善，銷(xiāo)售規(guī)模不是第一追求
“2021年，幾乎是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近10年來(lái)波動(dòng)最大的一年。”
莫斌說(shuō)，去年下半年市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)冷，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下行，給行業(yè)每一位參與者都帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)。但碧桂園始終相信，挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存。
“調(diào)控政策是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，整體市場(chǎng)還在逐漸筑底，市場(chǎng)也在逐漸恢復(fù)。但是受疫情影響，市場(chǎng)信心的繼續(xù)恢復(fù)還需要一段時(shí)間。”莫斌對(duì)樓市走勢(shì)做出如此判斷。展望2022年，他認(rèn)為，房地產(chǎn)依舊是社會(huì)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，在“三穩(wěn)”方向指引下，行業(yè)在政策、融資、信貸端等都將得到邊際改善。
對(duì)于中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及未來(lái)縣域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)前景，碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)一直有著樂(lè)觀(guān)判斷。他曾表示，中國(guó)的城鎮(zhèn)化還有很長(zhǎng)的路要走，人民對(duì)幸福生活的追求不會(huì)變，未來(lái)大批農(nóng)村人口還將進(jìn)入生活配套更為豐富的縣、鎮(zhèn)生活。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2021年末全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%。莫斌表示，社科院預(yù)測(cè)中國(guó)城鎮(zhèn)化率的峰值會(huì)在75%至80%之間，這意味著，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的市場(chǎng)空間是巨大的。
莫斌稱(chēng)，碧桂園一直秉持均衡布局的策略，并不限定在一、二線(xiàn)城市或是限定在三、四、五線(xiàn)城市，“碧桂園70％的投資在華東和華南，投資前五的市場(chǎng)是江蘇、廣東、浙江、河南和上海。碧桂園的投資始終以市場(chǎng)為導(dǎo)向，哪里有經(jīng)營(yíng)空間就去哪里經(jīng)營(yíng)”。
碧桂園集團(tuán)常務(wù)副總裁程光煜表示，碧桂園重點(diǎn)布局城市群以及經(jīng)濟(jì)和人口比較強(qiáng)的一些城市，以及供求關(guān)系良好的市場(chǎng)。碧桂園一直追求好的年化回報(bào)，一、二線(xiàn)城市和三、四線(xiàn)城市各取所長(zhǎng)，“一、二線(xiàn)城市的毛利水平和貨值周轉(zhuǎn)相對(duì)會(huì)高，但三、四線(xiàn)城市的經(jīng)營(yíng)效率更高，開(kāi)盤(pán)時(shí)間總體比一、二線(xiàn)城市短，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)弱，年化回報(bào)會(huì)強(qiáng)一些”。
對(duì)于今年的銷(xiāo)售目標(biāo)，程光煜表示，銷(xiāo)售規(guī)模不是第一追求，合理的量?jī)r(jià)關(guān)系、有質(zhì)量的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)是該公司的追求。他提到，“去年流入到今年的權(quán)益貨量是2700億元左右，今年初步安排大概是3500億~4000億元，總的可售貨值在6500億元左右，我們會(huì)精準(zhǔn)供貨，提高貨量的利用效率，使去化水平提高到70%~75%。”
關(guān)于毛利率下滑，碧桂園首席財(cái)務(wù)官及副總裁伍碧君解釋稱(chēng)，原因有兩個(gè)方面：
其一，2017、2018年拿的一些高價(jià)地到了交付期，業(yè)績(jī)體現(xiàn)在了2021年的報(bào)表上；其二，2021年下半年地產(chǎn)整體銷(xiāo)售環(huán)境比較差，很多房企出現(xiàn)“甩貨”現(xiàn)象。“我們?cè)?020~2021年上半年拿的地還是不錯(cuò)的，銷(xiāo)售毛利率達(dá)到了20%。等行業(yè)調(diào)整期結(jié)束，整體毛利率水平會(huì)重新向上。”她說(shuō)。
融資：年內(nèi)已無(wú)境內(nèi)債券到期，未來(lái)不會(huì)加大融資力度
業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，莫斌稱(chēng)，截至3月30日，2022年內(nèi)碧桂園已無(wú)境內(nèi)到期債券，僅兩筆可回售公司債共計(jì)40億元。境外方面，僅7月到期的一筆7億美元優(yōu)先票據(jù)，碧桂園已提前做好了還款安排，并會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況考慮再融資等安排。
“三道紅線(xiàn)”方面，碧桂園目前處在“黃檔”，即扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74%，大于監(jiān)管要求的70%的界限。“公司將在2023年中期之前，實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。”莫斌稱(chēng)。
莫斌表示，碧桂園在市場(chǎng)下行期，以可動(dòng)用資金作為考核目標(biāo)，牽引每個(gè)區(qū)域、每個(gè)項(xiàng)目都在安全范圍內(nèi)做正確的事。“以往，在市場(chǎng)上行期，公司以銷(xiāo)售額作為考核目標(biāo)；在市場(chǎng)平穩(wěn)期，公司以現(xiàn)金流的回款作為考核目標(biāo)。未來(lái)一定是要發(fā)展的，控支出是面對(duì)目前形勢(shì)去做的，在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化，做好投資策略。”莫斌總結(jié)稱(chēng)。
今年1~3月，碧桂園完成了發(fā)行多筆供應(yīng)鏈ABS、中期票據(jù)及可轉(zhuǎn)股債券。3月以來(lái)，碧桂園先后獲得招商銀行及農(nóng)業(yè)銀行合計(jì)550億元的授信。
伍碧君表示，目前，四大行在開(kāi)發(fā)貸方面皆表現(xiàn)出對(duì)優(yōu)質(zhì)房企極大支持的態(tài)度。碧桂園收并購(gòu)方面的貸款額度、銀行給予的授信額度也在進(jìn)一步加大。不過(guò)，碧桂園會(huì)結(jié)合自身發(fā)展和定位，繼續(xù)保持向“三道紅線(xiàn)”轉(zhuǎn)綠去努力，所以不會(huì)加大融資額度。
財(cái)務(wù)管控上，截至2021年底，碧桂園共有可動(dòng)用現(xiàn)金余額1813億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1469.54億元，受限制現(xiàn)金約343.46億元。
債務(wù)方面，截至2021年底，碧桂園總借貸從2020年末的3264.85億元下降至3179.2億元，其中銀行及其他借款2065.25億元。在銀行及其他借款中，須于一年內(nèi)償還的借款為643.82億元；一年至五年內(nèi)須償還1328.8億元。
截至報(bào)告期末，碧桂園現(xiàn)金短債比達(dá)2.3倍；凈負(fù)債率為45.4%，較上年底下降10.2個(gè)百分點(diǎn)；扣除剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年底的80%下降為74%；于2021年期末，加權(quán)平均借貸成本為5.2%，相較2020年12月31日下降了36個(gè)基點(diǎn)。
值得注意的是，2021年，碧桂園實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。
投資：35個(gè)項(xiàng)目已完成收并購(gòu)，未來(lái)加大收并購(gòu)力度
收并購(gòu)一直是碧桂園獲取土地的重要手段。去年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)波動(dòng)疊加行業(yè)分化，市場(chǎng)上的收并購(gòu)機(jī)會(huì)也在增多。對(duì)于今年的投資拿地安排，程光煜在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“目前市場(chǎng)上收并購(gòu)機(jī)會(huì)在增多，因此碧桂園收并購(gòu)的占比也會(huì)增加，我們會(huì)加大這方面的部署。”
據(jù)他透露，去年四季度以來(lái)，碧桂園開(kāi)始對(duì)一些合作項(xiàng)目進(jìn)行收并購(gòu)安排，包括和10多個(gè)合作方就80多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了積極溝通，目前已有35個(gè)項(xiàng)目完成收并購(gòu)安排，后續(xù)30個(gè)左右的項(xiàng)目也已基本談妥。
“近期，碧桂園會(huì)聚焦在合作或者是相關(guān)市場(chǎng)上，全新項(xiàng)目會(huì)根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)呈現(xiàn)的情況，進(jìn)行相應(yīng)溝通。”程光煜稱(chēng)。他續(xù)指，目前銀行和AMC公司手頭有一些比較好的收并購(gòu)標(biāo)的，碧桂園也在進(jìn)行接洽，會(huì)做比較細(xì)致的盡調(diào)安排，對(duì)其中的資產(chǎn)包或資產(chǎn)包內(nèi)感興趣的資產(chǎn)，也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的洽談。
程光煜總結(jié)稱(chēng)，2022年，碧桂園將根據(jù)回款，把投資額度控制在合理比例；同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和資金情況動(dòng)態(tài)做出調(diào)整，“（碧桂園）更大量的或者說(shuō)機(jī)會(huì)型的獲取土地，是希望在市場(chǎng)觸底的右側(cè)啟動(dòng)。因?yàn)楸坦饒@的經(jīng)營(yíng)效率比較好，去年獲取的土地，大概5個(gè)多月就能開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，因此一般會(huì)選擇在市場(chǎng)底部的右側(cè)進(jìn)行比較多的投資”。
在投資拿地方面，財(cái)報(bào)顯示，2021年，碧桂園共獲取了333個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)土地權(quán)益地價(jià)1416.2億元，對(duì)應(yīng)貨值約4200億元，權(quán)益比在85%以上。其中，新增獲取土地85%位于五大都市圈，通過(guò)多元化渠道獲取的土地比例約為29%。
業(yè)績(jī)會(huì)上，莫斌介紹，2022年，碧桂園將按照以銷(xiāo)定供進(jìn)行閉環(huán)管理，在不考慮新增投資的情況下，預(yù)計(jì)2022年全年權(quán)益可售貨量將在6500億元以上，且該部分貨量全年去化率不低于70%。2022年，碧桂園新獲取的土地，還會(huì)在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步增加當(dāng)年的權(quán)益銷(xiāo)售額，公司也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況，及時(shí)調(diào)整供貨及銷(xiāo)售鋪排，保持銷(xiāo)售整體平穩(wěn)。
新業(yè)務(wù)方面，年報(bào)顯示，碧桂園從三年前向高科技企業(yè)轉(zhuǎn)型，關(guān)注機(jī)器人事業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。其中，截至2021年12月31日，已有18款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用并對(duì)外開(kāi)展租售業(yè)務(wù)。截至2022年2月底，博智林已有21款建筑機(jī)器人投入了商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋25個(gè)省超350個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)交付超750臺(tái)，累計(jì)應(yīng)用施工面積超700萬(wàn)平米。
