【摘要】民法典是新中國成立以來第一部以“法典”命名的法律，作為其中的重要組成部分，物權編結合我國經(jīng)濟社會發(fā)展實際情況尤其是黨的十八大以來全面深化改革的成果，圍繞“物盡其用”這一目標，進行了一系列制度創(chuàng)新。對居住權、土地經(jīng)營權、擔保物權等備受關注的物權法律制度加以增添和修正，更好地保護人民財產(chǎn)權益。
【關鍵詞】民法典 物權編 居住權 土地經(jīng)營權
【中圖分類號】D923 【文獻標識碼】A
《物權法》歷經(jīng)八次審議，自2007年施行以來，切實維護了國家基本經(jīng)濟制度和社會主義市場經(jīng)濟秩序，有效發(fā)揮了明確物的歸屬、發(fā)揮物的效用、保護物權的功能。《民法典》物權編在全面吸收《物權法》立法以及相關司法解釋實踐經(jīng)驗的基礎上，結合我國經(jīng)濟社會發(fā)展實際情況尤其是黨的十八大以來全面深化改革的成果，進行了一系列制度創(chuàng)新。在這些創(chuàng)新中，一以貫之的是“物盡其用”的原則。
《民法典》物權編調整的是因物的歸屬和利用產(chǎn)生的民事關系。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。在市場經(jīng)濟條件下，雖然作為商品的物的價格由其價值決定，但不可否認，對物效用的評判具有濃厚的主觀色彩。這就要求物以及建構在其上的權利能夠進入市場流轉，從而通過競爭實現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)，充分發(fā)揮物的效用。因此，所謂物盡其用，就是在物權法定原則之下，通過物權類型的設定、物權內(nèi)容的規(guī)范、物權行使方式的完善等一系列手段，為作為生產(chǎn)要素的各類不動產(chǎn)和動產(chǎn)進入市場實現(xiàn)資源合理配置創(chuàng)造條件，從而充分發(fā)揮物的使用價值和交換價值。從《民法典》物權編來看，其一系列制度創(chuàng)新，都是圍繞“物盡其用”這一目標來展開的。
居住權“入典”，完善住宅產(chǎn)權制度供給
居住權是為滿足生活居住需要，按照合同約定占有、使用他人住宅的用益物權。這一權利具有專屬性，不能繼承、轉讓，如無特別約定不得出租，在權利人死亡的情況下該權利自動消滅。在《物權法》制定過程中，對于是否應當規(guī)定居住權，就曾發(fā)生過激烈的爭論?！睹穹ǖ洹穭t將之納入物權編專設一章加以規(guī)定。反對規(guī)定居住權的主要理由是，認為這一制度在我國沒有適用空間。但這一認識顯然低估了居住權的制度價值。
我國正經(jīng)歷著長期的、大規(guī)模的城市化進程以及隨之而來的居住難題。我國在居住問題上一度片面強調“居者有其屋”，試圖完全通過房屋所有權包括商品房所有權以及經(jīng)濟適用房所有權來解決居住問題。這在一定程度上誘發(fā)了房價不合理上漲以及隨之帶來的一系列問題。隨著“租購并舉”寫入黨的十九大報告，通過租賃制度的完善滿足居住需求成為大勢所趨。而居住權“入典”，為我們進一步豐富和完善住房產(chǎn)權制度體系、合理構建住房保障制度、充分滿足社會對于住宅的需求提供了制度便利。
居住權性質上是物權，在居住權通過登記設立后，即便所有權人發(fā)生改變或者所有權人將房屋抵押，居住權人都可以通過其居住權來對抗新的所有權人和抵押權人。新的所有權人必須尊重居住權人的權利。因此，與債權性的住宅使用方式，如租賃、借用相比，其具有更強的對抗效力。雖然《民法典》合同編也突出強調承租人的權利保護，明確規(guī)定“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”（即所謂買賣不破租賃），但是必須看到，租賃權作為債權，欠缺登記公示以及由此而來的公信力。在出租人另行處分房產(chǎn)的情況下，法院應當根據(jù)是否實際占有等因素來判斷租賃權能否對抗新的所有權人或者抵押權人。此外，租賃合同中租金如果明顯低于市場價格，也會影響法院的利益衡量和價值判斷，從而更傾向于保護買受人或者抵押權人。至于不需要支付租金的借用，更是只具有債的效力、不能對抗第三人。
居住權“入典”，則提供了租賃之外一種更為有效的制度安排，從而緩和所有權與使用權之間的緊張關系，充分發(fā)揮住宅的使用價值。申言之：雙方離婚后，完全可以為無房一方設立居住權，而由另一方享有所有權；這樣即便所有權人另行處分房屋，也不會影響居住權人的利益。對于擁有多套住宅的所有權人來說，其完全可以為其子女之外的親友設立居住權，這樣，即便所有權人離世，居住權人也仍然可以憑借作為物權的居住權，對抗親情更為單薄的新的所有權人；而在居住權人去世、居住權消滅的情況下，被分離出去的權能自然回復，房屋所有權重新歸于完整狀態(tài)。收入菲薄的老年人也可以為自己設立居住權、而將房屋所有權轉移給特定機構，從而獲得相應的收入以安度晚年。尤其是對于企事業(yè)單位來說，提供住房是引進人才的重要砝碼，而為引進人才設立居住權并約定以離職作為解除條件，顯然能夠避免房屋所有權轉移后被引進人才離職帶來的損失；也免除了被引進一方借用或者低價租賃單位房產(chǎn)，而單位另行處分房產(chǎn)帶來的無家可歸的擔心。
因此，在居住權“入典”以后，通過居住權的設立，能夠為居住人提供更為穩(wěn)定、長久的使用權，也為在不影響居住人利益的前提下所有權人處分其所有權，提供了新的契機；為人民群眾在創(chuàng)設居住權、保證自己居住的基礎上，將更多未來可能閑置的房屋投入市場創(chuàng)造了條件。
尤其應當看到，《民法典》對居住權的規(guī)定，也為進一步創(chuàng)新住房保障制度提供了嶄新的路徑。住房保障旨在保障低收入群體的居住需求。經(jīng)濟適用房等制度之所以飽受爭議，就在于其超出了保障居住需求這一意旨，為特定人員低價取得房屋所有權留下了通道，由此可能讓其獲得暴利，也為權力尋租提供了空間。而居住權的專屬性，尤其是未經(jīng)特別約定不得出租的要求，完全適合住房保障制度的要求。尤其是對于符合廉租房承租條件之外的低收入群體而言，在其支付一定對價之后為其設立居住權、由其專屬使用，較之于目前法理上存有疑問的共有產(chǎn)權房以及已經(jīng)逐步退出歷史舞臺的經(jīng)濟適用房而言，顯然更為符合作為社會福利的住房保障制度的本意，也能更為有效地發(fā)揮各類保障住房的效用。
土地經(jīng)營權物權化，助力土地流轉與融資
家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制開啟了我國全面改革的先聲，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權也隨著實踐中認識的深化，其效力被日益強化并被《物權法》作為物權所認可，農(nóng)民對其經(jīng)營的土地由此享有了長期而穩(wěn)定的權利。但承包經(jīng)營權畢竟建立在農(nóng)民作為集體成員身份的基礎上：對于通常的農(nóng)用地，應當通過由作為集體成員的農(nóng)戶與集體之間簽訂承包合同來設立承包經(jīng)營權。實踐中，在集體成員脫離集體成員身份，例如全家遷入設區(qū)的市、轉為非農(nóng)業(yè)戶口的，就應當交回或者被強制收回承包地。既然承包經(jīng)營權具有身份性質，這就決定了它不可能如純粹的財產(chǎn)權那樣任意流轉。故而《物權法》只是認可承包經(jīng)營權互換、出租和轉包，而互換、轉包都發(fā)生在本集體成員之間。這種限制勢必導致承包經(jīng)營權由于無法通過折價、拍賣等方式而變現(xiàn)，從而使得抵押擔保無從下手、承包經(jīng)營權的交換價值無法利用。對于土地流轉的受讓人來說，其更是無法獲得擔保融資。因此，《物權法》等法律對于通過承包合同設立的承包經(jīng)營權的抵押、出資完全采取了否定的態(tài)度。
《民法典》物權編則全面吸收了黨的十八屆三中全會以來三權分置改革的成熟經(jīng)驗，創(chuàng)設了土地經(jīng)營權。從相關條文來看，土地經(jīng)營權的性質可以由當事人通過出租、入股等債權方式設立，但對于期限為五年以上的土地經(jīng)營權，法律明確規(guī)定其自流轉合同生效時設立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。這就明確承認了土地經(jīng)營權的物權效力。這一規(guī)定也就意味著，這種土地經(jīng)營權是一項完全脫離了身份色彩的、純粹的財產(chǎn)權。承包經(jīng)營權人可以將其承包期內(nèi)的土地使用權通過設立經(jīng)營權的方式以轉讓、出資入股等方式給他人。相應地，通過訂立流轉合同取得土地經(jīng)營權的一方，自然也有權對自己的權利進行處分，其有權依法另行轉讓，也可以以自己的土地經(jīng)營權設立抵押權。尤其是要看到，《民法典》物權編將過去在“四荒”土地上以招標、拍賣、公開協(xié)商方式設立的承包經(jīng)營權調整為土地經(jīng)營權，并規(guī)定了經(jīng)依法登記后全面的流轉權能，這就更加清晰地區(qū)辨了土地承包經(jīng)營權的身份色彩和土地經(jīng)營權的物權屬性和純粹的財產(chǎn)性質。
土地經(jīng)營權的自由轉讓也就意味著其可以通過拍賣變賣實現(xiàn)其交換價值，從而成為抵押權的客體。相應地，在禁止抵押財產(chǎn)中，物權編刪去了“耕地”一詞，澄清了修訂后《農(nóng)村土地承包法》“受讓方通過流轉取得的土地經(jīng)營權……，可以向金融機構融資擔保”中擔保性質的含糊不清。土地承包經(jīng)營權人可以在自己的土地上設立土地經(jīng)營權抵押從而獲得融資。通過訂立流轉合同取得土地經(jīng)營權的一方，自然也可以以自己的土地經(jīng)營權設立抵押權。
剝離了身份色彩的土地經(jīng)營權“入典”，充分順應了廣大農(nóng)民保留土地承包權、流轉土地經(jīng)營權的意愿，為作為重要生產(chǎn)要素的農(nóng)村土地全面進入市場，進行流轉或者設立抵押進行融資，提供了堅實的權利基礎和制度供給。
完善擔保物權，促進資金融通
《民法典》物權編在擔保物權上的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在“一擴、一放、一收”上。法律文本上雖然只是細微的變化，但對促進資金融通、改善營商環(huán)境帶來了極大便利。
“擴”是指擴大了擔保物的范圍。海域使用權被納入抵押物的范圍，為藍色國土開發(fā)提供資金上的助力。結合“三權分置”改革，刪去禁止耕地使用權抵押的規(guī)定，為土地經(jīng)營權抵押預留了制度空間。尤其是把將有的應收賬款納入了權利質押的范圍，從而使企業(yè)可以以未來的收費設立擔保，為“新基建”融資大開方便之門。此外，物權編將禁止抵押的公益設施限于“學校、幼兒園、醫(yī)療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施”，法無禁止皆自由，這些非營利法人所有的公益設施以外的財產(chǎn)以及性質為營利法人的學校、幼兒園等以其財產(chǎn)設立擔保，在實踐中不再是難題。這對于吸引社會資本進入民生領域、促進民辦教育發(fā)展勢必發(fā)揮重要作用。
“放”就是放開對抵押物轉讓的限制。出于對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記尚未實現(xiàn)的背景下，抵押物轉讓可能帶來的道德風險的擔心，《物權法》對抵押物轉讓采取否定態(tài)度：抵押期間抵押人意欲轉讓抵押物的，需要經(jīng)過抵押權人同意并注銷抵押權、并將轉讓所得的價款提前清償債務或者提存，或者由受讓人代為清償債務、消滅抵押權后方可轉讓。這就是說，在抵押物沒有消滅的情況下，抵押物是不能轉讓的。但這一做法與登記的公信力、抵押權的追及效力顯然背道而馳，因為對于作為物權的抵押權尤其是經(jīng)過登記的抵押權而言，買受人明知抵押權的存在，自愿繼續(xù)承受抵押權，并不損害他人利益，也不違背公序良俗，法律沒有必要予以限制。實踐中，存在大量受讓人樂于接受帶抵押轉讓的情形。例如，個人按揭貸款購買的商品房再次轉讓時，存在轉按揭的迫切需要。受讓人自愿承受轉讓人的債務并繼續(xù)以受讓的房產(chǎn)進行抵押，這種做法也并不影響作為債權人的銀行的利益。而對抵押物轉讓的禁止性規(guī)定，迫使當事人增加了提前還貸、解押、申請貸款、評估、放款、抵押等一系列環(huán)節(jié)，大大增加了交易成本，影響了交易效率?！睹穹ǖ洹肺餀嗑庯@然關注到了這一問題，明確規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)”。這就放開了抵押物轉讓的限制，從而在交易中就略過前述為了消滅抵押權所為的一系列環(huán)節(jié)，大大節(jié)約了交易成本、提高了融資便利度。
“收”則體現(xiàn)在物權編限制了動產(chǎn)抵押權的效力。小微企業(yè)融資擔保主要通過動產(chǎn)抵押來進行。動產(chǎn)抵押自抵押合同生效時設立，登記發(fā)生對抗善意第三人的效力。但從物權公示方式來看，動產(chǎn)物權變動是通過交付來公示的；很難想象買受人去查閱登記簿、了解抵押登記的情況，而且動產(chǎn)不同于不動產(chǎn)，即便查閱也很難發(fā)現(xiàn)抵押信息。這種制度規(guī)定與實踐之間的緊張關系，在存在交易安全問題的同時，事實上也影響了債權人接受動產(chǎn)抵押的積極性?！睹穹ǖ洹肺餀嗑巹t對動產(chǎn)抵押權的效力進行了限制，“以動產(chǎn)抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已經(jīng)支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人”。這就將原本僅限于浮動抵押的效力限制擴展到了所有動產(chǎn)抵押。這一規(guī)定看似限制了動產(chǎn)抵押權的效力，但其切實貫徹了物權公信原則和善意取得制度的精神，有力保障了正常的交易安全。在正常經(jīng)營活動中，只要支付了合理價款并受領了交付，就不會因為抵押權的存在而導致自己的財產(chǎn)被追奪。相應地，這一規(guī)定也對金融機構接受動產(chǎn)抵押形成了清晰的指引。“正常的經(jīng)營活動”意味著對于企業(yè)來說，其以不會輕易投入市場出售的動產(chǎn)設置抵押才能更容易為債權人接受。這實際上將動產(chǎn)抵押的抵押物主要限制在機器設備等輕易不會進入普通市場流轉的動產(chǎn)上，使得通過動產(chǎn)抵押融得的資金更多地進入持有此類資產(chǎn)的小微企業(yè)中，有利于資本“脫虛向實”。
值得注意的是，《民法典》物權編刪去了既往《擔保法》關于各類財產(chǎn)登記機構的規(guī)定。結合物權編對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)定，顯然，各類不動產(chǎn)抵押應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構辦理登記。而對于各類動產(chǎn)抵押乃至合同編規(guī)定的讓與擔保等動產(chǎn)擔保方式，甚至同樣需要辦理登記的應收賬款及其權利質權而言，完全有可能結合其商事特征和解決小微企業(yè)融資需要的制度目標，實現(xiàn)相關登記機構、登記規(guī)則的統(tǒng)一，從而為進一步提高融資便利、優(yōu)化營商環(huán)境預留制度空間。
新增添附制度，充分發(fā)揮物的效用
所謂添附，是指不同所有人的物結合在一起或者勞務施加于他人的物而形成不可分離的物或新的物，包括附合、混合和加工三種情形。附合的情況下，不同所有人的物在外觀上仍然能夠識別，但強行分離將嚴重毀損物的價值，例如在地面上鋪設了木地板、在土地上建起了房屋。而混合的情況下，不同所有人的動產(chǎn)互相結合在一起，難以分開或者分開成本過高，例如，一噸東北大米與一噸泰國香米混在一起。加工是指在他人動產(chǎn)上施加勞務，從而極大提升物的價值的情形，例如將樹根做成根雕。添附制度作為取得所有權的方法，是羅馬法以來各國法律公認的規(guī)則。但長期以來，我國法律中沒有對添附的規(guī)定，只是在《擔保法司法解釋》等個別條款中提及了添附的問題。尤其是在司法實踐中，通常是按照侵權法來處理相關糾紛，嚴格判令侵權人承擔損害賠償責任，甚至不考慮物的毀損和財富的浪費，強制要求恢復原狀。
《民法典》物權編則從善如流，大膽打破傳統(tǒng)窠臼，將添附制度作為所有權的取得方式規(guī)定下來。尤其是在物的歸屬上，物權編明確在當事人沒有約定且沒有法律規(guī)定的情況下，應當“按照充分發(fā)揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定”。這就明確將物盡其用作為添附的情況下標的物所有權歸屬的確定標準。在發(fā)生添附且沒有當事人特別約定和法律特別規(guī)定的情況下，首先應當考慮如何能夠充分發(fā)揮物的效用。申言之，在物不可分離或者強行分離要付出較大經(jīng)濟代價的情況下，即便一方當事人請求，法院也不能強制要求恢復原狀。而在物的歸屬上，基于充分發(fā)揮物的效用的考慮，原則上不動產(chǎn)與動產(chǎn)添附的情況下，由不動產(chǎn)權利人取得所有權；發(fā)生添附的物都是動產(chǎn)或者都是不動產(chǎn)的情況下，要考慮價值較大的一方取得所有權。而在雙方的物或者勞務價值大致相同的情況下，則要適用保護無過錯當事人的原則，也就是要考慮當事人的主觀過錯，由無過錯一方取得所有權。當然，對于因此喪失所有權而受到損害的一方，其完全可以通過侵權損害賠償、不當?shù)美颠€等制度獲得救濟。這樣，就有效區(qū)分了物權制度中的所有權取得規(guī)則和債權制度中權利受到侵害之后的救濟規(guī)則。這種做法在有效實現(xiàn)利益平衡的同時，避免了財富的損失和浪費，維護了添附之后的物的價值，充分發(fā)揮了其效用。
降低表決門檻，打破業(yè)主自治僵局
建筑物區(qū)分所有權，是我國城市居民財產(chǎn)的最主要的財富表現(xiàn)形式之一?；跇I(yè)主的共有權和共同管理權，對于建筑區(qū)劃內(nèi)有關共有或者共同管理權利的重大事項應當由業(yè)主共同決定。
實踐中，困擾小區(qū)業(yè)主自治最大的障礙是召集業(yè)主開會難、通過決議難。這一方面是由于小區(qū)面積較大、業(yè)主眾多。由于我國城市規(guī)劃精度不高，長期以來，我國土地出讓地塊偏大，這也導致建筑區(qū)劃面積較大、小區(qū)規(guī)模過大，從而一個小區(qū)內(nèi)業(yè)主成千逾萬。而《物權法》設定的通過規(guī)則門檻過高。即便是一般事項，按照《物權法》，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；而對于法定的重大事項，則需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
《民法典》物權編進一步完善了表決規(guī)則，區(qū)分了參與表決的規(guī)則和通過規(guī)則。業(yè)主共同決定事項，只要專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與，其表決就是有效的。決定一般事項，只要經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可；而決定重大事項，需要參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。這就大大降低了共同決定事項的門檻，意味著在涉及小區(qū)事務，能夠更為便利地形成共同意志，打破久拖不決、資源閑置浪費的僵局。
物權編還將“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”明確列舉為業(yè)主共同決定的重大事項，并且明確利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入屬于業(yè)主共有，從而表明了對閑置的共有部分及時改變用途或者從事經(jīng)營的鼓勵態(tài)度。
（作者為中央財經(jīng)大學教授、博導、法學院院長；中央財經(jīng)大學民商法學碩士研究生李明桓對本文亦有貢獻）
【參考文獻】
①王利明：《物權法研究》（第四版），北京：中國人民大學出版社，2016年。
②程嘯：《擔保物權研究》（第二版），北京：中國人民大學出版社，2017年。
③陳華彬：《物權法論》，北京：中國政法大學出版社，2018年。
責編/銀冰瑤 美編/陳媛媛
聲明：本文為人民論壇雜志社原創(chuàng)內(nèi)容，任何單位或個人轉載請回復本微信號獲得授權，轉載時務必標明來源及作者，否則追究法律責任。
