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大國新村
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新時代房企發(fā)展面臨四維轉(zhuǎn)型

隨著房地產(chǎn)市場整體環(huán)境的變化,傳統(tǒng)的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統(tǒng)的贏利模式進(jìn)行創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型,促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

十九大報告提出,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,意味著房地產(chǎn)功能將發(fā)生轉(zhuǎn)變,由其過度衍生的投資投機屬性回歸到基本的居住屬性。當(dāng)前,中國正迎來第三次消費結(jié)構(gòu)升級,消費者對于品質(zhì)生活的強烈需求,將是新時代房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的最大驅(qū)動力。同時,消費結(jié)構(gòu)升級也將使房地產(chǎn)市場綠色產(chǎn)品的增值效應(yīng)更加明顯。面對宏觀經(jīng)濟(jì)的巨大變革,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展即將進(jìn)入新時代,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也將面臨開發(fā)理念、盈利模式、產(chǎn)業(yè)方向、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等多維轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)變開發(fā)理念

樹立城市運營商的理念。所謂城市運營商,是指圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃,充分運用市場化的機制和手段,通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢,結(jié)合城市發(fā)展的特殊機遇,在滿足城市居民需求的同時,使自己的開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機組成部分的經(jīng)營開發(fā)商。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了以資產(chǎn)管理為主的階段。隨著城市發(fā)展腳步的加快,政府在土地出讓時也附加了如產(chǎn)業(yè)化等運營上的要求。同時,一些具有新概念、新定位、新功能的新城建設(shè)也在加大布局建設(shè)。如雄安新區(qū)的建設(shè)、粵港澳大灣區(qū)世界城市群建設(shè)等,都為房地產(chǎn)企業(yè)提供了參與城市空間再造的機遇。在堅持“房住不炒”的前提下,房企把發(fā)展模式向城市運營商轉(zhuǎn)變,最終能夠把經(jīng)濟(jì)效益和社會效益有機統(tǒng)一起來,從而獲取更多的發(fā)展空間。

向土地綜合經(jīng)營者轉(zhuǎn)變。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期,房地產(chǎn)企業(yè)比較重視土地獲取與開發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售,而忽視了對產(chǎn)品規(guī)劃和物業(yè)管理等等。經(jīng)過二十多年的發(fā)展,房地產(chǎn)商品化程度已大大提高,企業(yè)間競爭也越來越激烈,消費者對房地產(chǎn)商品的結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格與環(huán)境以及物業(yè)管理等方面提出了更高的要求。尤其是中央提出加快住房保障體系建設(shè),大力發(fā)展住房租賃市場的發(fā)展方向,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從單純的土地開發(fā)者向土地經(jīng)營者轉(zhuǎn)變,從而改變開發(fā)的短期行為模式,最大限度地體現(xiàn)土地的價值,并給公司帶來平穩(wěn)的現(xiàn)金流,保證公司的持續(xù)性發(fā)展。

參與城市更新與空間再利用。城市空間再利用是指對城市中心區(qū)的舊樓進(jìn)行改造再包裝的工程。這種房地產(chǎn)商業(yè)模式在歐美等發(fā)達(dá)國家早已成熟,但在國內(nèi)由于政府和發(fā)展商醉心于造新城,因此在這方面相對比較滯后。隨著房地產(chǎn)逐步進(jìn)入存量房時代,新增土地供應(yīng)量逐步緊縮,盤活存量土地是未來發(fā)展的重點方向之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從單純的索取土地向城市空間的再利用轉(zhuǎn)變,從而在競爭激烈的土地爭奪之外打開一個新的發(fā)展空間。隨著國家的土地政策從緊,這將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新的利潤增長點。近年來,上海通過城市更新盤活大量工業(yè)倉儲用地。不少老廠房、老倉庫在更新改造后,都煥發(fā)了新的活力和生機,土地價值也得到了體現(xiàn)。

轉(zhuǎn)變盈利模式

隨著房地產(chǎn)市場整體環(huán)境的變化,傳統(tǒng)的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統(tǒng)的贏利模式進(jìn)行創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型,促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

向低成本規(guī)?;l(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中單獨依靠圈地就能獲取暴利的時代已經(jīng)過去,因此低成本的策略將是保持企業(yè)具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發(fā)周期長、資金流量大、流程多的房地產(chǎn)企業(yè)來說,需要擁有嚴(yán)格的成本管理制度,制定科學(xué)合理的管理方法和管理程序,特別注重規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展對降低企業(yè)成本的重要影響。在房地產(chǎn)資產(chǎn)化和消費結(jié)構(gòu)升級的雙重壓力下,房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度也不斷提升,越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇,房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)?;奂c并購頻發(fā)的局面。在成本控制方面,大型房企可以憑借規(guī)?;瘍?yōu)勢,來控制開發(fā)及運營成本,規(guī)模化達(dá)到一定程度后也有利于降低成本。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要準(zhǔn)確掌握行業(yè)發(fā)展趨勢,在充分發(fā)揮規(guī)模化優(yōu)勢的同時,積極向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

向持有型物業(yè)運營轉(zhuǎn)變。隨著第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展,市場對商業(yè)、寫字樓等物業(yè)的需求將迎來快速釋放過程,從而為持有型物業(yè)提供了廣闊前景和良好機遇。未來房地產(chǎn)市場將逐步進(jìn)入存量房時代,房企也由買地賣房以賺取資產(chǎn)升值收益的重資產(chǎn)模式走向賺取增值服務(wù)收益為主的輕資產(chǎn)模式。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力大大增強,不少房地產(chǎn)開發(fā)商將可持有物業(yè)納入未來發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)并進(jìn)行持有,為企業(yè)提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流,可以有效提高房企抵抗房地產(chǎn)行業(yè)周期性風(fēng)險的能力。

向“輕資產(chǎn)”運營轉(zhuǎn)型。從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式,從以獲取資產(chǎn)升值收益為主,轉(zhuǎn)向以獲取增值服務(wù)收益為主,也是房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向之一。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)價格上升速度明顯放緩,行業(yè)利潤率、杠桿率逐步下滑。在此市場背景下,一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也在紛紛提前布局“輕資產(chǎn)”。實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營,需要企業(yè)對整條供應(yīng)鏈有較強的把控能力。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“輕資產(chǎn)化”尚沒有一個固定的模式,各大企業(yè)也在根據(jù)自身優(yōu)勢積極探索“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)。從未來發(fā)展趨勢來看,這一輪房地產(chǎn)周期的高利潤、高杠桿的黃金時期已經(jīng)過去。從歐美發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場經(jīng)驗來看,“輕資產(chǎn)”運營是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一,資產(chǎn)運營能力、服務(wù)能力將是下一輪房地產(chǎn)周期中企業(yè)重要的核心競爭力。

轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)方向

泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。在房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的大背景下,傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)一步加快轉(zhuǎn)型,以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ),向物業(yè)、商旅、體育、金融等相關(guān)聯(lián)行業(yè)延伸價值鏈,成為主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要趨勢。在過去幾年,傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型探索主要分為以下四類:第一,提供社區(qū)深服務(wù),從前期開發(fā)向售后的服務(wù)延伸。例如萬科物業(yè)服務(wù)全面市場化,新城地產(chǎn)利用互聯(lián)網(wǎng)平臺提供社區(qū)服務(wù)等;第二,全面布局金融業(yè)務(wù)。如萬科涉足資產(chǎn)證券化,公募REITs基金;恒大通過收購中新大人壽,盛京銀行股份涉足金融業(yè)等。第三,布局教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育等其他綜合行業(yè)。如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)涉足高端私人診所等。第四,“房地產(chǎn)+”的泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。如魯能集團(tuán)2015年提出的泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)七大產(chǎn)品線。未來房地產(chǎn)行業(yè)不再是單一的行業(yè),而是一種泛產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式,房地產(chǎn)企業(yè)將會融合零售、辦公、物流、倉儲、養(yǎng)老、公共服務(wù)等等不同細(xì)分領(lǐng)域,同時向金融、醫(yī)療、體育等房地產(chǎn)之外的行業(yè)拓展。

關(guān)注特色小城鎮(zhèn)發(fā)展。2018年中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到59.58%,已經(jīng)進(jìn)入了城鎮(zhèn)化減速期。根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗,這一發(fā)展階段將逐步形成都市圈和城市群,環(huán)核心城市的衛(wèi)星城及衛(wèi)星鎮(zhèn)將得到核心城市溢出的產(chǎn)業(yè)和人口資源,從而實現(xiàn)快速發(fā)展。2016年,住建部、發(fā)改委和財政部三大部委聯(lián)合發(fā)布通知,到2020年,將培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn),引領(lǐng)帶動全國小城鎮(zhèn)建設(shè)。在當(dāng)前宏觀政策環(huán)境日益趨緊、房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的背景下,大城市+特色小鎮(zhèn)的發(fā)展模式有望成為推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種新模式,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從發(fā)展戰(zhàn)略的高度介入特色小鎮(zhèn)這一城鎮(zhèn)化模式,從傳統(tǒng)的房企變身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商,實現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型升級。

注重綠色地產(chǎn)發(fā)展。生態(tài)文明建設(shè)理念深入人心,綠色發(fā)展成為國策。尤其是當(dāng)前正面臨第三次消費結(jié)構(gòu)升級,使得房地產(chǎn)市場綠色產(chǎn)品的增值效應(yīng)凸顯。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和向可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中,建筑行業(yè)將成為影響城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的決定性因素。從2013年國辦發(fā)1號文《綠色建筑行動方案》,到2014年3月《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》提出到2020年城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重要達(dá)到50%,再到新版《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》正式實施,從政府層面推行綠色地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大方向。

轉(zhuǎn)變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

現(xiàn)在的房地產(chǎn)產(chǎn)品,無論是結(jié)構(gòu)設(shè)計,還是功能分布,與幾年前都不可同日而語。過去十幾年來,房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)發(fā)生了巨大的變化,而且這種加速升級換代的趨勢還會持續(xù)下去。這種升級是房地產(chǎn)行業(yè)本身發(fā)展的必然趨勢,也是中國進(jìn)入新時代以后,我國社會主要矛盾的改變對房地產(chǎn)企業(yè)的要求。未來我國商品房市場、商業(yè)地產(chǎn)市場,市場競爭會越來越激烈,產(chǎn)品升級換代的速度會進(jìn)一步加快。

功能多樣化。所謂產(chǎn)品功能多樣化是指一個房地產(chǎn)項目要兼具多種使用功能。例如,傳統(tǒng)住宅項目的主要(甚至是唯一)的功能就是居住。事實上,除了居住需求和最基本的購物需求外,居者還有教育、健身、社交等其它需求。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始在做好產(chǎn)品硬件的同時,注重了社區(qū)軟環(huán)境的打造,在社區(qū)、寫字樓宇中設(shè)計了空間共享、交流互動等和諧元素,改善社區(qū)日漸疏遠(yuǎn)的鄰里關(guān)系,激發(fā)社區(qū)活力,提高產(chǎn)品品位和吸引力。如,社區(qū)中晨練場所、健身會館、高端讀書會所等公共共享空間。此外,近期比較熱的社區(qū)O2O也是為了滿足住戶多樣化需求。此外,住宅不僅是棲息之所,更是生活平臺。魯能開發(fā)的魯能7號產(chǎn)品,為社區(qū)有機打造了體育元素,吸引了更多客戶群體的關(guān)注。

需求智能化。在社會信息化進(jìn)程日益發(fā)展的今天,人們對自己住宅的關(guān)注已不僅僅局限于居室面積、周邊自然環(huán)境、交通等方面,而是把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范、生態(tài)智能等方面。隨著地產(chǎn)+科技的融合,房地產(chǎn)產(chǎn)品科技化趨勢日漸明顯。人們對智能、生態(tài)、節(jié)能、恒溫、恒濕、恒氧等科技元素的青睞,將會加速房地產(chǎn)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型升級。目前,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)明確提出“綠色地產(chǎn)戰(zhàn)略”的房企有二十多家。生態(tài)、節(jié)能等科技概念還是當(dāng)下少數(shù)樓盤的亮點。但是在不久的將來,隨著生態(tài)理念深入人心,這些都可能成為房地產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)配置。按現(xiàn)在日新月異的科技進(jìn)步速度,或許在未來幾年內(nèi),融合智能手機、智能家居的物聯(lián)網(wǎng)概念將會成為房地產(chǎn)產(chǎn)品新趨勢。

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是指針對同一條房地產(chǎn)產(chǎn)品線,研究并固化形成相對統(tǒng)一的產(chǎn)品設(shè)計、配置標(biāo)準(zhǔn),并應(yīng)用于同一產(chǎn)品系列的不同項目中,以實現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)制應(yīng)用,提高產(chǎn)品質(zhì)量和開發(fā)效率。標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式就是同一產(chǎn)品線和產(chǎn)品系列下的不同項目,部分產(chǎn)品模塊,比如大門、圍墻、會所、戶型、外立面等,在多個項目上進(jìn)行復(fù)制。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能夠?qū)崿F(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn),提升企業(yè)績效。企業(yè)不僅應(yīng)具有一定的產(chǎn)品創(chuàng)新能力,更要有高效的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化能力,即把創(chuàng)新產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為成熟產(chǎn)品,再把成熟產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

除了功能多樣化、需求智能化、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化等趨勢外,物聯(lián)網(wǎng)、個性化、定制化也將是房地產(chǎn)產(chǎn)品的未來趨勢。

(作者:王業(yè)強系中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員 王蕾系中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員)

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