自2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第一次對(duì)房地產(chǎn)提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位之后,以突出住房的居住屬性為“牛鼻子”來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效治理機(jī)制成為經(jīng)濟(jì)工作的重要指導(dǎo)思想。“房住不炒”的指導(dǎo)思想在2017年10月黨的十九大報(bào)告和2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上都得到再度確認(rèn),進(jìn)一步表明了中央對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作之風(fēng)、還原住房居住屬性的堅(jiān)定決心。在中央對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)思想明確之后,如何在實(shí)踐中真正保障“房住不炒”就成為了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作中具有高度緊迫性的重要內(nèi)容。同時(shí)認(rèn)識(shí)到,“房住不炒”只是中間政策手段,最終目的是實(shí)現(xiàn)黨的十九大報(bào)告中所說(shuō)的“人人住有所居”,即保障全體人民的居住權(quán)、保障全體公民都有適宜住所可居。因此,要在如何實(shí)現(xiàn)“人人住有所居”的目標(biāo)指引下科學(xué)全面認(rèn)識(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”,要在如何落實(shí)居住權(quán)保障的視角下推進(jìn)“房住不炒”的政策實(shí)施,進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)長(zhǎng)效治理機(jī)制的建立,而這就需要對(duì)房子為何容易被投機(jī)炒作、居住權(quán)為何容易被侵犯以及如何落實(shí)居住權(quán)保障等重要問(wèn)題有深入的理論認(rèn)識(shí)。
房子容易被炒基于公共服務(wù)資本化
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”,可謂一針見(jiàn)血,直指長(zhǎng)期以來(lái)困擾我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本病灶所在,那就是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作之風(fēng)肆虐,導(dǎo)致本來(lái)應(yīng)該以消費(fèi)功能為主的住房,投資功能被過(guò)度放大,從消費(fèi)品異化為投資品。但房子為何容易被投機(jī)炒作,對(duì)于這個(gè)看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題,政府有關(guān)部門(mén)并沒(méi)有相對(duì)準(zhǔn)確和全面的認(rèn)識(shí),導(dǎo)致出臺(tái)的相關(guān)政策有時(shí)不能抓住要害、對(duì)癥下藥,所以房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作之風(fēng)屢禁不絕,讓住房真正恢復(fù)居住屬性還是漫漫長(zhǎng)路。
到底房子為什么容易被炒作,這要從房子尤其是住房的本質(zhì)說(shuō)起。住房到底是什么?這個(gè)問(wèn)題看似簡(jiǎn)單,卻很深?yuàn)W。住房顯然絕不簡(jiǎn)單的是四面圍墻、地面房頂、磚瓦門(mén)窗圍成的水泥鋼筋物質(zhì)體在空間上的組合。這個(gè)物質(zhì)在空間上的組合,我們把它叫做房屋。房屋只要造出來(lái)就能用,建造房屋的事情由建筑師負(fù)責(zé)就行。而我們所談?wù)摰淖》?,天然帶有?jīng)濟(jì)社會(huì)屬性,是人們參與社會(huì)的一張門(mén)票。人們對(duì)住房的需求,絕不是簡(jiǎn)單地要求有四面墻和屋頂、可以擋風(fēng)避雨和保護(hù)隱私就行?;哪疅o(wú)人區(qū)中的住房,即使再牢固,也無(wú)人問(wèn)津。人們對(duì)住房有需求,是因?yàn)樽》渴撬麄冊(cè)谏鐣?huì)中的港灣和加油站。有了固定居所,人們才可以生存、發(fā)展和成長(zhǎng),才能有穩(wěn)定的就業(yè),才能有機(jī)會(huì)就近享用教育、醫(yī)療、公共交通等公共資源和公共服務(wù)。在住房的價(jià)值構(gòu)成中,房屋建筑成本和家具裝修成本都僅僅是一小部分,最主要的價(jià)值來(lái)自于所吸附的公共資源和公共服務(wù)價(jià)值。
只有認(rèn)識(shí)到房子價(jià)值不是來(lái)自建筑而是周邊公共服務(wù)這一點(diǎn),才能明白,炒房子其實(shí)不是炒房屋建筑本身,而是炒房子周邊的公共資源和公共服務(wù)、炒房子所吸附的公共服務(wù)獲取權(quán)。房子從建筑的物理屬性上來(lái)說(shuō)最大的兩個(gè)特征,一是地點(diǎn)固定,二是使用壽命長(zhǎng)。這兩個(gè)特征決定,房子對(duì)周邊公共資源和公共服務(wù)的吸附十分穩(wěn)定、十分長(zhǎng)久。所以,只要買到房子的產(chǎn)權(quán)或哪怕只是租用到房子的長(zhǎng)期使用權(quán),就相當(dāng)于給自己買到了該房子周邊公共服務(wù)的享用權(quán)。認(rèn)識(shí)到了這點(diǎn),就很容易理解,為什么建筑形態(tài)看起來(lái)差不多的房子,在不同的城市或同一個(gè)城市的不同地段,房屋價(jià)值可以差出幾倍幾十倍甚至幾百倍,這個(gè)差別就是所在城市或所在地段周邊有沒(méi)有優(yōu)質(zhì)公共資源和公共服務(wù)。這里所說(shuō)的公共資源不僅包括教育、醫(yī)療、公共交通等基礎(chǔ)設(shè)施,還包括就業(yè)機(jī)會(huì),或就近工作的就業(yè)機(jī)會(huì),也可以理解為同等工作機(jī)會(huì)在交通時(shí)間和交通成本上的節(jié)約。用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語(yǔ)言來(lái)說(shuō),在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制,人們會(huì)對(duì)稀缺的優(yōu)質(zhì)公共資源與公共服務(wù)產(chǎn)生競(jìng)價(jià)投標(biāo),用鈔票來(lái)投票,從而讓稀缺的公共資源與公共服務(wù)資本化在房?jī)r(jià)或租金中,稱之為“溢價(jià)”。學(xué)區(qū)房相對(duì)一墻之隔的非學(xué)區(qū)房會(huì)有明顯溢價(jià),就是一個(gè)非常典型的例子。這個(gè)道理,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也都是同樣成立的。人流多、交通便利的商業(yè)地產(chǎn),租金就是偏遠(yuǎn)地段的商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)倍或數(shù)十倍。
房子是靜態(tài)的,所在城市和所在地段周邊的發(fā)展卻是動(dòng)態(tài)的。炒房子,不僅是對(duì)當(dāng)期公共資源和公共服務(wù)享用權(quán)的爭(zhēng)奪,更是對(duì)其未來(lái)享用權(quán)的爭(zhēng)奪。房屋建筑本身是有使用壽命的,會(huì)隨著建筑壽命不斷折舊、失去居住功效。但周邊的公共資源和公共服務(wù),則可以隨著技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷優(yōu)化,具有無(wú)限想象空間。雖然房子會(huì)舊、會(huì)倒,可只要土地產(chǎn)權(quán)或所有權(quán)還在,就可以再建房,再繼續(xù)享用當(dāng)?shù)氐墓操Y源和公共服務(wù)。所謂炒房子,說(shuō)到底,是對(duì)當(dāng)?shù)匚磥?lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和公共服務(wù)質(zhì)量預(yù)期的炒作。
根據(jù)上述理解,房子確實(shí)容易被炒作,很容易從消費(fèi)品被異化為投資品。在這個(gè)背景下,只要住房進(jìn)入商品化和市場(chǎng)化時(shí)代,住房的消費(fèi)屬性就很容易被投資屬性壓倒,居住功能會(huì)被各方利益主體忽略,投資功能則會(huì)被過(guò)度放大。還可以說(shuō),各國(guó)住房市場(chǎng)都很難避免出現(xiàn)這一情況,都或多或少存在住房的投資化趨勢(shì)。日本20世紀(jì)90年代的地產(chǎn)崩盤(pán)、東南亞1997年前的地產(chǎn)泡沫破滅、美國(guó)2006年的次貸危機(jī)爆發(fā),都是一些住房市場(chǎng)被極端投資投機(jī)后以危機(jī)爆發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)再平衡的案例。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、深度工業(yè)化、快速城市化、積極參與全球化等特殊背景下形成的,具有自身一些特殊屬性,如出現(xiàn)晚、增長(zhǎng)快、參與者風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)教育不足、具有房改的歷史遺產(chǎn)影響、發(fā)展道路依賴性強(qiáng)等等,同時(shí)它還通過(guò)土地財(cái)政和土地抵押融資平臺(tái)等機(jī)制跟城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地方政府利益進(jìn)行深度捆綁,既是中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融化的首要受影響者,也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融化的重要推動(dòng)者。各種特殊的時(shí)代背景和制度因素影響之下,中國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)炒作之風(fēng)不僅難免,而且呈現(xiàn)出來(lái)錯(cuò)綜復(fù)雜、關(guān)聯(lián)牽扯的特征,很難僅靠找到一兩個(gè)病灶就根治。
公共服務(wù)資本化導(dǎo)致居住權(quán)容易被侵犯
公共服務(wù)是所有人在參與社會(huì)的生活和生產(chǎn)過(guò)程中都需要的,從這個(gè)意義上說(shuō),公共服務(wù)與住房綁定,進(jìn)而公共服務(wù)在住房?jī)r(jià)格與租金中的資本化,似乎也無(wú)可厚非。但這里有兩個(gè)要點(diǎn)需要辨識(shí):
首先,公共服務(wù)的空間屬性具有差別性。比如,社保、醫(yī)保、養(yǎng)老等公共服務(wù),在城市之間有差別,這是城市間房?jī)r(jià)差異的重要誘因,但在一個(gè)城市內(nèi)部或至少一個(gè)區(qū)級(jí)單位內(nèi)則基本呈現(xiàn)均等化,一般最多只跟戶籍有關(guān),與住房沒(méi)有綁定,不是城市內(nèi)部房?jī)r(jià)差異的主要原因。但那些具有強(qiáng)烈地段空間屬性的公共資源和公共服務(wù),如公共資源方面的交通便利和就業(yè)機(jī)會(huì)、公共服務(wù)方面的就近入學(xué),則在空間層面很難均衡化,與住房綁定性強(qiáng),最容易資本化到房?jī)r(jià)或租金中,這是一個(gè)城市內(nèi)部房?jī)r(jià)梯度差異的主要原因。所以2017年以來(lái),在國(guó)務(wù)院多個(gè)文件和黨的十九大報(bào)告中明確提出住房新制度要實(shí)行租購(gòu)并舉的方針,多地政府發(fā)起“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”運(yùn)動(dòng),最突出的矛盾就是如何實(shí)現(xiàn)租房人和購(gòu)房人在優(yōu)質(zhì)公立學(xué)校入學(xué)權(quán)利的同等性。公共服務(wù)的空間非均衡化是城市房?jī)r(jià)空間差異的基礎(chǔ),進(jìn)而造成不同地段的住房會(huì)有不同的負(fù)擔(dān)成本。
其次,不同人群對(duì)不同種類公共服務(wù)的迫切需求程度不同。人人都需要公共服務(wù),但公共服務(wù)也分很多種類,如義務(wù)教育、公立醫(yī)療、社保養(yǎng)老等。以義務(wù)教育為例,不同家庭結(jié)構(gòu)、不同生命周期階段、不同收入群體的人群對(duì)優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育的迫切程度是不同的。針對(duì)一個(gè)優(yōu)質(zhì)小學(xué)的對(duì)口小區(qū),有學(xué)齡兒童的高收入家庭群體會(huì)愿意為享有優(yōu)質(zhì)小學(xué)入學(xué)權(quán)而付出更高溢價(jià);不準(zhǔn)備實(shí)際居住且沒(méi)有學(xué)齡兒童的家庭就可能不愿意為入學(xué)資格付出溢價(jià);有學(xué)齡兒童但收入較低的家庭,雖然有心卻無(wú)力支付房?jī)r(jià)中的高昂學(xué)區(qū)溢價(jià)。這個(gè)案例中的后兩個(gè)群體,哪怕對(duì)居住在本學(xué)區(qū)有真實(shí)和迫切的居住需求,卻會(huì)被第一個(gè)并沒(méi)有實(shí)際居住需求僅為入學(xué)權(quán)而來(lái)的群體所擠出。在這個(gè)案例中,后兩類人群的居住權(quán)受到了公共服務(wù)資本化帶來(lái)的“侵犯”。
房子本來(lái)應(yīng)該是用來(lái)住的,卻經(jīng)常被用來(lái)炒作,投資功能壓倒消費(fèi)功能,房子價(jià)格不再僅包含居住消費(fèi),而更多是基于公共服務(wù)及對(duì)未來(lái)公共服務(wù)預(yù)期的資本化,這是導(dǎo)致中低收入群體居住權(quán)無(wú)法得到有效保障的根本所在。
可以再舉一些具體案例。在國(guó)內(nèi)外城市的媒體與研究文獻(xiàn)中,都會(huì)經(jīng)常討論到,城市更新帶來(lái)老舊城區(qū)的煥然一新,但同時(shí)也會(huì)帶來(lái)中產(chǎn)和富有階層大批進(jìn)入該區(qū)域、而原先本地的中低收入家庭則因?yàn)樵摰貐^(qū)房?jī)r(jià)和租金上漲被迫撤離到郊區(qū)的后果,這種階層替代現(xiàn)象被稱為中產(chǎn)階層化或紳士化現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)已有學(xué)者將基于學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)資源爭(zhēng)奪所帶來(lái)的階層替代—紳士化現(xiàn)象,稱之為“學(xué)區(qū)化”。這些都是公共服務(wù)資本化侵犯住房支付能力不足群體居住權(quán)的典型案例。
公共服務(wù)的空間未均衡,是其在房?jī)r(jià)或租金中資本化的前提,也是房子被炒作的基礎(chǔ)。實(shí)現(xiàn)了公共服務(wù)均衡化,會(huì)大大降低房子被炒作的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。如世界上發(fā)達(dá)國(guó)家中以房?jī)r(jià)相對(duì)低和穩(wěn)定而著名的德國(guó),就是因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展相對(duì)均衡,房?jī)r(jià)才具有保持相對(duì)低廉和穩(wěn)定的基礎(chǔ)。所以,國(guó)內(nèi)時(shí)不時(shí)有些政府部門(mén)和人士提議在住房制度問(wèn)題上要學(xué)習(xí)德國(guó),但我們應(yīng)該首先審慎分析我國(guó)有沒(méi)有相應(yīng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)去實(shí)施這樣的住房制度。
以居住權(quán)保障為指導(dǎo)來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理
之前說(shuō)明了,房子容易被炒的重要誘因,是來(lái)自房子所吸附的公共資源與公共服務(wù)的稀缺性或空間的非均衡性。脫離居住需求的住房投資,說(shuō)到底,是對(duì)稀缺公共服務(wù)升值預(yù)期的投資。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),住房問(wèn)題上的最主要困局,是住房支付能力較低群體的居住權(quán)與高收入群體的公共服務(wù)享用權(quán)之間的對(duì)立沖突。要化解居住權(quán)和公共服務(wù)享用權(quán)的沖突、實(shí)現(xiàn)中低收入群體的居住權(quán)保障,則還是要從“房子是用來(lái)住的、而不是用來(lái)炒”的思路出發(fā),引導(dǎo)人們?yōu)?ldquo;居住”而住房、而不是為“稀缺公共服務(wù)”而住房,將居住權(quán)保障與公共服務(wù)享用保障進(jìn)行適度分離,并做區(qū)別對(duì)待。筆者認(rèn)為,居住權(quán)更加基礎(chǔ),需求剛性很強(qiáng),是屬于生計(jì)性質(zhì)的民生權(quán)益,中低收入家庭對(duì)此十分敏感;公共服務(wù)享用權(quán),尤其與住房載體綁定的稀缺公共服務(wù)權(quán),則屬于發(fā)展性質(zhì)的權(quán)益,中高收入家庭更加看重,但需求彈性較大。從這個(gè)角度看,當(dāng)居住權(quán)與公共服務(wù)享用權(quán)發(fā)生對(duì)立矛盾沖突時(shí),理應(yīng)以保障居住權(quán)為優(yōu)先;同時(shí)還要根據(jù)不同人群對(duì)公共服務(wù)需求的差異,提供不同類型的住房。根據(jù)這一總體思路,筆者提出以下三條建議:
首先,堅(jiān)持降杠桿。在需求側(cè),可以鑒別出人們是主要為了“居住”而住房,還是為“稀缺公共服務(wù)”或投資目的而住房。當(dāng)人們對(duì)住房的需求是從消費(fèi)目的出發(fā)的時(shí)候,原則上是不需要杠桿作用的。只有當(dāng)對(duì)住房的需求帶有投資目的的時(shí)候,才十分希望去借助杠桿。杠桿的力量也放大了投資需求的力量,在住房市場(chǎng)上徹底壓倒居住需求,甚至擠出居住需求。雖然部分熱點(diǎn)大城市的上輪房?jī)r(jià)飛漲有供需基本面的多方面基礎(chǔ),但高杠桿下的信貸擴(kuò)張卻是上輪樓市強(qiáng)勁飆升的最直接原因。信貸擴(kuò)張對(duì)住房投資需求如虎添翼,也讓房?jī)r(jià)插上了翅膀。買漲不買跌、預(yù)期驅(qū)動(dòng)的大城市房?jī)r(jià)已經(jīng)純粹是金融現(xiàn)象。要遏制大城市房?jī)r(jià)飆升就要擠出投資需求,要擠出投資需求就必須多采用金融手段、從降杠桿入手。2016年11月上海樓市調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)之所以取得了立竿見(jiàn)影的效果,就在于土地市場(chǎng)嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商場(chǎng)外配資,在購(gòu)房市場(chǎng)上施行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,加上全國(guó)性聯(lián)網(wǎng)認(rèn)定二套房的政策組合,這兩個(gè)政策威力很大。2017年3月下旬北京、廣州等地調(diào)控的核心也是土地市場(chǎng)查配資、購(gòu)房“認(rèn)房又認(rèn)貸”,也很快達(dá)到市場(chǎng)降溫的效果。但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)的基礎(chǔ)仍然頑固,房?jī)r(jià)反彈的力量仍然存在。只有繼續(xù)堅(jiān)持在土地市場(chǎng)與居民購(gòu)房?jī)蓚€(gè)維度都降杠桿,才可以保證大城市樓市在更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定,從而保護(hù)真正的為居住而衍生的住房需求。
其次,加強(qiáng)預(yù)期管理。房地產(chǎn)投資,是對(duì)房屋資產(chǎn)升值預(yù)期的投資,升值預(yù)期一部分來(lái)自公共服務(wù)升值預(yù)期,一部分來(lái)自投機(jī)炒作。然而,住房市場(chǎng)天然存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱,開(kāi)發(fā)商和中介的串謀與價(jià)格操縱行為,會(huì)刻意推動(dòng)消費(fèi)者的非理性購(gòu)房行為,引發(fā)市場(chǎng)大起大落。但往往由于難以認(rèn)定或新手段層出不窮而屢禁不止。為此,政府一方面要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、鼓勵(lì)行業(yè)自律、獎(jiǎng)勵(lì)消費(fèi)者和從業(yè)者舉報(bào);另一方面也要努力推進(jìn)統(tǒng)一市場(chǎng)信息平臺(tái)建設(shè),善于引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。此外,對(duì)公共服務(wù)配置包括城市更新計(jì)劃的宣布,包括時(shí)間點(diǎn)和宣布方式,要有講究,盡量避免引發(fā)過(guò)早過(guò)度的預(yù)期炒作而對(duì)本地原住民的居住福祉產(chǎn)生沖擊。
最后,調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)。居住權(quán)、公共服務(wù)享用權(quán),都是聯(lián)合國(guó)公約規(guī)定的法定人權(quán),都需要依法保障。但因?yàn)槿藗冏》恐Ц赌芰Σ煌?、?duì)公共服務(wù)需求的緊迫程度不同,居住權(quán)保障又與公共服務(wù)享用權(quán)保障在住房這個(gè)載體上發(fā)生了對(duì)立沖突。針對(duì)這個(gè)沖突,在供給側(cè)的一個(gè)基本解決思路是,根據(jù)不同人群對(duì)公共服務(wù)需求的差別性,提供不同類型的住房。如對(duì)中低收入家庭定向提供的住房要突出居住屬性,抹殺其投資屬性,在公共服務(wù)可得性上跟商品房有所差別。根據(jù)這個(gè)原理,對(duì)中低收入家庭的保障性住房,就應(yīng)該只能是租賃住房,租賃期間可以享受一般性公共服務(wù),但這種享用權(quán)是階段性的,不能被固化,這樣也就不會(huì)被資本化到房屋價(jià)值中。一些地方在力圖對(duì)中間收入群體以提供共有產(chǎn)權(quán)房或類似性質(zhì)的住房的方式進(jìn)行居住權(quán)保障,這類做法也應(yīng)堅(jiān)持突出居住屬性、降低投資屬性的根本原則,比如通過(guò)限定內(nèi)部流轉(zhuǎn)等手段來(lái)限制這類住房的可流轉(zhuǎn)性。
在這個(gè)意義上,租購(gòu)并舉確實(shí)是解決中國(guó)住房市場(chǎng)矛盾的立足點(diǎn)之一。通過(guò)租購(gòu)兩條腿走路,分離不同類型的住房需求,讓追求住房居住功能性和追求住房投資功能的人群,以及對(duì)住房投資價(jià)值敏感性不同的人群,都有機(jī)會(huì)各得其所。但筆者同時(shí)認(rèn)為,也要高度警惕當(dāng)前租房市場(chǎng)發(fā)展中出現(xiàn)的一些資本化和金融化苗頭趨勢(shì)。租房市場(chǎng)需要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制,但也不能只依靠市場(chǎng)機(jī)制。租房市場(chǎng)需要必要的市場(chǎng)監(jiān)管和管制,同時(shí)還需要政府適度提供公租房、非盈利組織提供社會(huì)租房、有條件的企事業(yè)單位提供員工租賃房等多方參與來(lái)實(shí)現(xiàn)多元化供給,并起到平衡制約市場(chǎng)租金的作用。
結(jié)語(yǔ)
“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”是黨中央所確立下來(lái)的在新時(shí)代下建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效治理機(jī)制的基本指導(dǎo)思想,是通向“人人住有所居”的重要道路指引。但要深刻和全面認(rèn)識(shí)這個(gè)指導(dǎo)思想,則需要從房子之所以容易被炒、防止房子被炒與落實(shí)居住權(quán)保障之間的關(guān)系等一些關(guān)鍵性理論問(wèn)題的理解入手。沿著根據(jù)不同人群對(duì)不同類型公共服務(wù)急需程度不同、而將居住權(quán)與公共服務(wù)享用權(quán)適度分開(kāi)的總體思路,從需求側(cè)和供給側(cè)兩端發(fā)力,可以實(shí)現(xiàn)更多住房確實(shí)是“用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的”,從而實(shí)現(xiàn)保障更多人住有所居的房地產(chǎn)市場(chǎng)治理。
【本文作者為上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院和中國(guó)城市治理研究院雙聘教授;本文系國(guó)家自然科學(xué)基金委員會(huì)與英國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)研究理事會(huì)聯(lián)合資助項(xiàng)目“中國(guó)城市發(fā)展的金融化趨勢(shì)及金融風(fēng)險(xiǎn)”(項(xiàng)目編號(hào):NSF7161101095)階段性研究成果】
責(zé)編:賀勝蘭 / 楊 陽(yáng)