“租購(gòu)并舉”加速度
習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
總書記的這一重要講話無疑給住房租賃市場(chǎng)再次注入一針強(qiáng)心劑。從市場(chǎng)層面看，從7月底住建部等9部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，并劃定12個(gè)試點(diǎn)城市4個(gè)多月以來，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出前所未有的火熱景象：
各地政府新政頻出、集體土地進(jìn)入租賃市場(chǎng)、長(zhǎng)租REITs破冰、房企密集布局，甚至連互聯(lián)網(wǎng)公司也想分羹住房租賃市場(chǎng)。
從政府到各類市場(chǎng)主體，每一方都看好住房租賃市場(chǎng)，而他們的每一個(gè)動(dòng)作也都在推動(dòng)著這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。
“購(gòu)租并舉”4個(gè)字在2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)便已現(xiàn)身，但如果說4個(gè)月前還是一個(gè)只停留在文件中的表述的話，如今“租購(gòu)并舉”已經(jīng)由“將來時(shí)”變?yōu)?ldquo;進(jìn)行時(shí)”，并正在開始加速度。
4個(gè)月以來，住房租賃市場(chǎng)正在發(fā)生哪些新變化，又會(huì)給這一本已火熱的市場(chǎng)帶來哪些新的期待？
地方政府新政策
各地如何發(fā)力“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”？
住房租賃，已經(jīng)成為我國(guó)住房體系的重要組成部分。在前期已出臺(tái)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市，以及北京、上海等一線城市，正在積極推動(dòng)新政的落地。
補(bǔ)建租賃市場(chǎng)“基礎(chǔ)設(shè)施”：杭州、廣州、武漢、成都等推出官方房屋租賃平臺(tái)
不同于房屋買賣要到相關(guān)部門進(jìn)行備案，住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期處于監(jiān)管“盲區(qū)”。虛假房源、合同不報(bào)備、房東隨意漲租、更改租期、“二房東”現(xiàn)象屢禁不絕等，都是目前租賃市場(chǎng)上存在的痛點(diǎn)。
由政府主導(dǎo)，集監(jiān)管、服務(wù)、信息于一體的官方房屋租賃平臺(tái)是租賃市場(chǎng)的“基礎(chǔ)設(shè)施”，也被視為各項(xiàng)政策落地的抓手。
今年7月，住建部等9部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中要求，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。“建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”就是其中一項(xiàng)措施。
7月過后，各地政府主導(dǎo)的住房租賃平臺(tái)相繼亮相。8月21日，成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)試運(yùn)行，截至11月7日，出租房源信息多達(dá)272355條，其中已簽約房源268953條；9月29日，杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線試運(yùn)行，一個(gè)月累計(jì)訪問量近60萬次，累計(jì)掛牌房源37244套；10月19日，廣州推出政府住房租賃平臺(tái)“廣州智慧陽(yáng)光租賃平臺(tái)”；11月1日，由武漢房管局聯(lián)合中國(guó)建設(shè)銀行打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)上線運(yùn)行；成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)日前開始試運(yùn)行，并首次公布一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黑名單……
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在12個(gè)試點(diǎn)城市中，除上述城市已推出官方住房租賃平臺(tái)外，其他城市均提出搭建政府住房租賃平臺(tái)，并明確了時(shí)間表。例如，沈陽(yáng)提出，12月底前實(shí)現(xiàn)官方平臺(tái)的全部設(shè)計(jì)功能；廈門提出，年底前形成基本框架、實(shí)現(xiàn)初步功能，明年6月完善；廣東肇慶提出，爭(zhēng)取到2018年底建立相對(duì)完善的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。
在12個(gè)試點(diǎn)城市中，有4個(gè)城市(廣州、深圳、佛山、肇慶)在廣東，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)張少康日前表示，未來由政府主導(dǎo)建設(shè)的住房租賃交易平臺(tái)，將與住房交易和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息充分對(duì)接共享，實(shí)現(xiàn)放盤—交易—備案—評(píng)價(jià)—數(shù)據(jù)發(fā)布一條龍服務(wù)，嚴(yán)把房源真實(shí)關(guān)，并逐步將各類城中村租賃住房納入平臺(tái)統(tǒng)一管理。
在12個(gè)試點(diǎn)城市之外的一些一線城市，官方租賃服務(wù)平臺(tái)也應(yīng)運(yùn)而生。10月31日，與北京住房租賃新政同步，北京住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)正式上線。監(jiān)管平臺(tái)完成主體認(rèn)證、房源查驗(yàn)、合同備案等工作；服務(wù)平臺(tái)提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請(qǐng)、資金監(jiān)管、市場(chǎng)主體信用信息查詢、信用評(píng)價(jià)等服務(wù)。
在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志看來，形成統(tǒng)一的監(jiān)管平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)，有利于政府實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)信息數(shù)據(jù)的共享。
深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，建設(shè)政府住房租賃平臺(tái)，為機(jī)構(gòu)開展專業(yè)化、規(guī)?；淖赓U經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了基礎(chǔ)，還為租賃下游衍生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出了商機(jī)，比如房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、房屋裝修、電商提供的所有生活服務(wù)(租客休閑娛樂、快遞服務(wù))等。
增加租賃增量——國(guó)企成市場(chǎng)“壓艙石”
在加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的過程中，各地都積極發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，并提出了具體的落實(shí)目標(biāo)。
7月底，成都便提出，到2017年年底，成都將組建或改建3～4家國(guó)有住房租賃公司。
南京市在《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》中明確，市級(jí)層面由市國(guó)資委統(tǒng)籌明確參與試點(diǎn)國(guó)有企業(yè)，原則上不少于兩家；區(qū)級(jí)層面由各區(qū)政府、江北新區(qū)管委會(huì)各確定至少一家國(guó)有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點(diǎn)。2017年國(guó)有規(guī)模化住房租賃企業(yè)不少于14家。
沈陽(yáng)也出臺(tái)了細(xì)致的方案：2017年12月底前，組建兩家國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司，通過建設(shè)、改建、收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃等方式取得房源并負(fù)責(zé)房源的租賃運(yùn)營(yíng)和管理，完成1萬套公租房建設(shè)、500套存量房源收購(gòu)、確定一到兩個(gè)改建房源項(xiàng)目。到2020年，國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司形成一定的市場(chǎng)規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。
上海的表態(tài)也很明確。9月15日，上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，其中明確表示，“通過國(guó)資國(guó)企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場(chǎng)供給，穩(wěn)定市場(chǎng)租金，將國(guó)有企業(yè)打造成本市住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。”
7月24日，上海市國(guó)土局出讓的分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗“只租不售”地塊，是上海首次推出租賃住房用地，要求競(jìng)得人須100%自持70年。這兩宗“只租不售”地塊，最終花落張江集團(tuán)和嘉定發(fā)展集團(tuán)。
有分析人士認(rèn)為，要求房企100%自持、“只租不售”的地塊拍賣，意在為租賃市場(chǎng)增加供給，并增加機(jī)構(gòu)房源在市場(chǎng)中的占比。
9月13日，上海再次成功出讓租賃住房用地。位于上海市浦東新區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)和徐匯區(qū)的4宗租賃住房用地，被上海地產(chǎn)集團(tuán)成功以16.88億元的底價(jià)摘得。
短短40天內(nèi)，上海6宗租賃住房用地成功出讓，全部是被國(guó)企競(jìng)得。
人才爭(zhēng)奪：倒逼“租售同權(quán)”？
在越來越多的城市將“人才公寓”作為吸引人才的“標(biāo)配”之時(shí)，各地為了爭(zhēng)奪人才而放寬落戶條件是否也在悄然推動(dòng)“租售同權(quán)”呢？
2017年，武漢市委書記陳一新明確提出了“5年留下100萬大學(xué)生”的目標(biāo)。“求賢若渴”的不僅是武漢，2017年以來，南京、長(zhǎng)沙、鄭州和成都等地紛紛推出各項(xiàng)人才政策，本科畢業(yè)生的“零門檻落戶”在教育資源豐富的南京、武漢、成都和長(zhǎng)沙等地實(shí)現(xiàn)。
10月16日，武漢發(fā)布《市招才局、市公安局關(guān)于進(jìn)一步放寬留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶試行政策的通知》，其中規(guī)定辦理落戶的條件為：具有普通高校?？?、本科以及非普通高校本科(含教育部認(rèn)證的留學(xué)回國(guó)人員)學(xué)歷或?qū)W位，年齡不滿40周歲的人員，而碩士研究生、博士研究生甚至不受年齡限制。
其中，武漢市明確規(guī)定符合人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落戶，無自有房屋的，可在單位集體戶落戶，受到外界關(guān)注的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”。這部分租房者在基本公共服務(wù)，特別是子女教育權(quán)利上能否借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)與有房者的“租售同權(quán)”？
“租售同權(quán)”的提法始于廣州，住建部發(fā)言人也稱“將通過立法逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇”。但對(duì)于外界頗為關(guān)注的教育權(quán)利，有態(tài)度謹(jǐn)慎的業(yè)內(nèi)人士指出，在學(xué)位使用問題上，租房者的子女一直都有入學(xué)的權(quán)利，只是在優(yōu)先級(jí)上的順位次序不同。“事實(shí)上，以租房者所在的第三順位要想獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源幾乎不可能，很多房主都會(huì)與房客在合同內(nèi)約定，房客不得使用學(xué)位。”中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉分析說。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，若不改變租房者在使用學(xué)位時(shí)優(yōu)先級(jí)上的順位，“租售同權(quán)”還只能停留在口號(hào)層面上。
據(jù)了解，武漢市教育系統(tǒng)目前對(duì)學(xué)位使用順序的排位與全國(guó)多地類似：第一順位為“房戶合一”；第二順位為“有房無戶”；第三順位是租房者的子女。一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者稱，雖“房戶分離”者的地位有些尷尬，但也屬于“有房有戶”，在此前提下將戶籍遷至其已購(gòu)房產(chǎn)處并非難事，關(guān)鍵問題還在于后面兩個(gè)順位的人群如何照顧。以在武漢落戶的本科生為例，如果其選擇租房，戶籍落在租住房屋所在社區(qū)的公共戶，則這一部分人變?yōu)?ldquo;有戶無房”或“有戶租房”者，他們的順位是否排在“有房無戶”，即在武漢購(gòu)房但還未獲得武漢戶籍的這部分人之前呢？
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者就此采訪武漢市教育局負(fù)責(zé)小學(xué)和初中入學(xué)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)教育處相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人明確表示：武漢市入學(xué)學(xué)位的使用優(yōu)先級(jí)以戶籍為首，其次才是房屋所有權(quán)，“不論是集體戶口還是社區(qū)公共戶，都是武漢人，是武漢人就會(huì)按照本地人的待遇來處理。”至于“有戶無房”或“有戶租房”的人在順位上是否會(huì)排在“有房無戶”的人之前，該負(fù)責(zé)人回答稱“‘有戶無房’的優(yōu)先級(jí)原則上的確應(yīng)高于‘有房無戶’，但進(jìn)一步的實(shí)施細(xì)則還在制定中，無法給出明確答復(fù)。”
“給其中一部分符合一定條件的租房者‘塞’一個(gè)戶口過去，他們子女學(xué)位使用的順位就往前排了，因?yàn)榇蠖鄶?shù)城市的學(xué)位使用順序還是以戶籍為第一原則。”有業(yè)內(nèi)人士分析說，以此種方式在部分非一線城市率先實(shí)現(xiàn)部分租房者的“租售同權(quán)”，未必不是一種選擇。
但現(xiàn)實(shí)情況卻是，在優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)位爭(zhēng)奪中，第一順位的“房戶合一”者都不能百分百保證就讀，再爭(zhēng)“有戶租房”和“有房無戶”者誰第二誰第三的問題，似乎稍顯遙遠(yuǎn)。武漢市住房保障和房屋管理局租賃業(yè)務(wù)專班一位負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“在武漢優(yōu)質(zhì)教育資源集中的地區(qū)，‘房戶合一’這部分人都不能百分之百保證進(jìn)入名校，再討論誰排第二的問題沒有實(shí)際意義，租房者就是排第二也上不了名校。”
上述基礎(chǔ)教育處相關(guān)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充說，武漢市各區(qū)縣的教育資源分布情況不同，每年4月各區(qū)縣教育局會(huì)對(duì)該區(qū)域內(nèi)的適齡兒童和小學(xué)能提供的學(xué)位數(shù)量進(jìn)行摸底調(diào)查，到6月份再公布具體的實(shí)行辦法。“在滿足第一順位的‘房戶合一’后，若學(xué)位還有富余，‘有戶租房’和‘有房無戶’的情況都可一并解決。”但他也坦言，若連第一順位的都無法百分百滿足，后兩個(gè)順位的情況就只能調(diào)劑，“只能保證上公立學(xué)校，但不能上名校。”
土地供應(yīng)新來源
北京案例：集體土地如何助力租賃市場(chǎng)？
在今年7月住建部等部委公布首批住房租賃試點(diǎn)城市后，一些城市增加了針對(duì)租賃市場(chǎng)的土地供應(yīng)，供地來源也更為多樣，集體土地成為租賃市場(chǎng)土地的重要來源。
“雖說我們目前入住率只有50%多，且還有4棟樓沒有對(duì)外開放，但就排隊(duì)申請(qǐng)的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)數(shù)量來說，已經(jīng)接近供不應(yīng)求，我們將加快準(zhǔn)入資質(zhì)的審核速度。”位于北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)351地塊上的中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)首席執(zhí)行官胡堃告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，自2017年1月首批租客入住后，希望與創(chuàng)客小鎮(zhèn)簽約的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)一直絡(luò)繹不絕。而中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)便是建在集體建設(shè)用地之上的租賃住房。
2017年以來，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，增加租賃市場(chǎng)有效供應(yīng)的提法就不斷出現(xiàn)在政府文件中。2017年8月，國(guó)土部和住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(下稱《方案》)的通知，在北京、上海等13個(gè)城市開展第一批試點(diǎn)。雖然到今年8月才出現(xiàn)在《方案》中的試點(diǎn)名單中，但北京在幾年前便已有集體用地用于租賃住房建設(shè)的嘗試，截至2017年10月，北京已有唐家?guī)X項(xiàng)目、溫泉351地塊項(xiàng)目及朝陽(yáng)區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個(gè)項(xiàng)目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。
溫泉鎮(zhèn)351地塊項(xiàng)目：村集體已按100%入住率拿到創(chuàng)客小鎮(zhèn)前3年租金
記者從海淀區(qū)房管局了解到，溫泉351地塊項(xiàng)目是北京利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房第二批試點(diǎn)項(xiàng)目，也是北京市首個(gè)實(shí)現(xiàn)配租入住的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房項(xiàng)目。該項(xiàng)目總建設(shè)面積約19萬平方米，可提供2772套公租房，用地和建設(shè)主體是北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村經(jīng)濟(jì)合作社。
胡堃介紹說：“351地塊所在位置屬于東埠頭村，但項(xiàng)目決策是溫泉鎮(zhèn)集體做出的，開發(fā)主體是包括東埠頭村在內(nèi)的7個(gè)自然村都入股的北京興泉置業(yè)有限公司，租金收益先分到各個(gè)村，然后再分到每個(gè)村民的賬戶上。”
據(jù)了解，該項(xiàng)目由村集體直接租給海淀區(qū)房管局，合約期限為10年，房管局已按照100%的比例先付給村集體前三年的租金，“不論現(xiàn)在和未來的入住率如何，村集體已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡堃說。
作為助力創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)、為創(chuàng)業(yè)人才提供租賃住房的集體建設(shè)用地租賃住房項(xiàng)目，中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)與北京其他集體用地上的租賃住房不同，專門對(duì)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)中的人員配租，并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理科科長(zhǎng)吳杏紅告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，351地塊項(xiàng)目在溫泉鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)中就不單純是保障性項(xiàng)目，而是希望將“雙創(chuàng)”熱潮引入集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過助力創(chuàng)業(yè)者讓入股的村民跟上產(chǎn)業(yè)革命的浪潮，“2015年海淀區(qū)政府測(cè)算得出的結(jié)論顯示，保障性住房的供給數(shù)量基本可以滿足需求，所以在351地塊上建設(shè)的中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)完全可以定向配租給某一部分特殊人群。”
一位工作人員告訴記者，該項(xiàng)目有一居室、開間和兩居室三種戶型，面積最大的為60余平方米，與中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)一路之隔的水岸家園便是東埠頭村民的回遷房，一室一廳戶型租金為每月3000元左右，而創(chuàng)客小鎮(zhèn)的兩居室戶型月租金只有3000余元，“再加上符合條件的租客每月獲得五折優(yōu)惠，這是非常大的優(yōu)惠比例。”
溫泉351地塊項(xiàng)目目前已與426個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)、8個(gè)孵化器簽訂框架合作協(xié)議，已有2369套房屋具備租賃意向，其中1795套房屋已簽訂租賃意向協(xié)議，有279個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)簽約入住1338套。
誰有資格承租創(chuàng)客小鎮(zhèn)中的租賃住房？胡堃介紹：“硬性條件是公司注冊(cè)地在海淀，為保其在初創(chuàng)階段，注冊(cè)時(shí)間在5年之內(nèi)。小鎮(zhèn)與創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)簽約，再由團(tuán)隊(duì)推薦人員承租，前提是承租人在北京市必須名下無房。”但并非所有符合這一條件的創(chuàng)業(yè)者都有資質(zhì)進(jìn)入創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)，還要先通過“路演”，“首先我們會(huì)考察創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域是否符合海淀區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向。”吳杏紅告訴記者，“其次還要看團(tuán)隊(duì)成員是否靠譜，項(xiàng)目本身是否有前途。”胡堃說，只有路演中得到導(dǎo)師80分以上評(píng)分的團(tuán)隊(duì)才有資格申請(qǐng)創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房。另外，創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房只在符合特定標(biāo)準(zhǔn)的群體內(nèi)流動(dòng)，建立了退出機(jī)制，“入住資質(zhì)每年一審，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的團(tuán)隊(duì)會(huì)被請(qǐng)出去，有的項(xiàng)目發(fā)展得不好，沒到一年的復(fù)審期限就被請(qǐng)走了。”
“我們把集體經(jīng)濟(jì)按照新興產(chǎn)業(yè)的思維在代際上進(jìn)行了劃分”，胡堃將最初只從事基本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體經(jīng)濟(jì)形態(tài)稱為“1.0時(shí)代”；將集體所有土地出租，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)則是“2.0時(shí)代”；建造房屋收租金是“3.0時(shí)代”；“將集體經(jīng)濟(jì)融入產(chǎn)業(yè)革命的浪潮，助力產(chǎn)業(yè)革新是我們正在嘗試的‘4.0時(shí)代’”。
唐家?guī)X項(xiàng)目：入股村民收益不僅來自公租房租金
北京另一個(gè)備受關(guān)注的集體用地建設(shè)租賃住房的項(xiàng)目位于海淀區(qū)唐家?guī)X地區(qū)。
2010年前，由于該地區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)園集群效應(yīng)，吸引了大量外地產(chǎn)業(yè)工人集聚，彼時(shí)并沒有足夠的租賃房屋滿足大量人員的租賃需求，造成了“蟻?zhàn)?rdquo;現(xiàn)象。2010年開始，隨著唐家?guī)X新城項(xiàng)目的實(shí)施，舊村被拆遷改造成集中式規(guī)?；≌瑯?。
記者從海淀區(qū)房管局了解到，集體用地建設(shè)租賃住房在唐家?guī)X地區(qū)的試點(diǎn)項(xiàng)目共有4個(gè)小區(qū)，分別位于唐家?guī)X村T04、T08地塊和土井村T01、T03地塊，該項(xiàng)目是北京第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點(diǎn)項(xiàng)目，共提供租賃住房2176套。其中唐家?guī)X村兩個(gè)地塊建設(shè)租賃住房1498套，已竣工交付并實(shí)現(xiàn)分配入住，土井村項(xiàng)目共有租賃住房678套，將于近期竣工交付。
唐家?guī)X項(xiàng)目并非針對(duì)某一人群的定向配租，而是提供給兩類人群：具有北京戶籍的城鎮(zhèn)中低收入家庭和唐家?guī)X地區(qū)周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工。
其中，北京戶籍城鎮(zhèn)中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)為3個(gè)人以下家庭年收入不超過10萬；4人以上家庭年收入不超過13萬，人均住房使用面積不超過15平方米。今年3月28日，唐家?guī)XT04、T08地塊租賃住房項(xiàng)目啟動(dòng)意向登記工作，面向保障家庭公開搖號(hào)配租，租金標(biāo)準(zhǔn)為35元/建筑平方米·月，目前項(xiàng)目已入住876套。
該項(xiàng)目為周邊產(chǎn)業(yè)園職工配租的情況也備受關(guān)注，唐家?guī)X項(xiàng)目目前已為周邊園區(qū)人才提供了22套住房，并擬于近期再向其分配200余套住宅，“該項(xiàng)目正大力推進(jìn)項(xiàng)目面向企業(yè)人才的簽約工作，已簽約的房屋數(shù)量有250余套。”海淀區(qū)房管局負(fù)責(zé)人稱。與中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)相同，唐家?guī)X項(xiàng)目也是由海淀區(qū)房管局將所有住房從村集體手中統(tǒng)一租下，再根據(jù)準(zhǔn)入資質(zhì)審核的情況配租給符合條件的申請(qǐng)人。
據(jù)了解，北京海淀住房保障中心按期向經(jīng)濟(jì)合作社支付租金，唐家?guī)X村根據(jù)每位入股村民的占股數(shù)，每年年底直接劃到村民的賬戶上，而構(gòu)成唐家?guī)X村入股村民收益的不僅有公租房的租金，唐家?guī)X村支書顏國(guó)強(qiáng)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“集體用地的建設(shè)內(nèi)容不僅有公租房，還有商業(yè)配套，比如餐廳、酒店、超市等，這些和公租房一起構(gòu)成‘資產(chǎn)包’，‘資產(chǎn)包’內(nèi)所有項(xiàng)目的收入均構(gòu)成入股村民每年獲得的收益。”
助力租賃市場(chǎng)之余撬動(dòng)土改？
11月16日，北京市規(guī)土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》(下稱《意見》)，除鼓勵(lì)長(zhǎng)租，單次租期不得超過10年外，還明確提出未來5年供應(yīng)1000公頃此類用地用于租賃房屋。
而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》對(duì)外發(fā)布，明確未來5年北京市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，建設(shè)150萬套住宅，其中租賃房屋50萬套，而6000公頃土地中1300公頃土地供給租賃房屋的建設(shè)。
利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，除為租賃市場(chǎng)提供增量外，還引發(fā)了“農(nóng)業(yè)人口城市化”的討論，有分析甚至認(rèn)為其背后有土地制度改革的某種“先兆”。
集體土地上此前建設(shè)的用于買賣的房屋被稱作“小產(chǎn)權(quán)房”，在用地、規(guī)劃和銷售上都不受法律保護(hù)。按照國(guó)土部的說明，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，符合規(guī)劃，依法審批，由不動(dòng)產(chǎn)登記保護(hù)，同時(shí)只租不售。北京所有集體建設(shè)用地上的租賃住房，所有權(quán)不變，歸集體經(jīng)濟(jì)組織；不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù)，房屋都是大產(chǎn)權(quán)登記，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證。
對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)教授劉守英認(rèn)為，集體建設(shè)用地上的租賃住房對(duì)農(nóng)民在城市化的過程中體面、公平且透明地分享城市化的好處有重要意義，“外地農(nóng)民主要就是一個(gè)體面落腳的問題，而本地農(nóng)民就是一個(gè)合規(guī)、透明地分享增值收益的問題。”
盡管只是進(jìn)入了租賃市場(chǎng)，但這一舉動(dòng)引發(fā)了一些人士的猜測(cè)。此前，集體建設(shè)用地被大量用于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)貢獻(xiàn)的稅收農(nóng)村地區(qū)逐步積累起一定的財(cái)力，農(nóng)民由于有相對(duì)穩(wěn)定的地租收入，在產(chǎn)業(yè)、城鄉(xiāng)、職業(yè)、身份和生存環(huán)境劇烈變化的背景下能順利地融入城市化。
“這顯然是一個(gè)多贏的局面。”中國(guó)土地學(xué)會(huì)前秘書長(zhǎng)黃小虎認(rèn)為，以東莞為例，改革開放前只是一座5平方公里的小縣城，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展使產(chǎn)業(yè)不斷集聚，現(xiàn)已變身為面積達(dá)600多平方公里、人口總數(shù)超過800萬的特大城市，其建成區(qū)域內(nèi)70%的土地至今仍然屬于集體所有，“此外，‘珠三角’地區(qū)的南海、順德、佛山等城市都是在集體土地上生長(zhǎng)起來的。”
黃小虎認(rèn)為，過去農(nóng)民融入城市化進(jìn)程有三條路可走：在集體所有的土地上轉(zhuǎn)型，發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)；進(jìn)城打工；國(guó)家征地。前兩條路是自主參與城市化，第三條是被動(dòng)參與城市化。
如今，集體建設(shè)用地通過租賃住房的形式再次進(jìn)入市場(chǎng)，使《方案》內(nèi)的十幾座城市的農(nóng)業(yè)人口又看到了融入城市化的希望。“這有點(diǎn)超出我的預(yù)期”，黃小虎解釋說，“這次改革的意義就在于要和現(xiàn)在的發(fā)展模式切割，讓老百姓的財(cái)產(chǎn)權(quán)利能夠通過市場(chǎng)充分實(shí)現(xiàn)”，他將此政策稱為“一個(gè)舉重若輕的大手筆。”
租賃市場(chǎng)新主體
房企大佬、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、銀行也盯上租房大蛋糕
隨著房企、互聯(lián)網(wǎng)公司、銀行等接連亮出在住房租賃市場(chǎng)的大動(dòng)作。體量龐大的入局者，攪動(dòng)了租房市場(chǎng)的一池春水。
統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。不過，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)以個(gè)人出租為主，租賃企業(yè)提供的房源不足5%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家50%以上的比例。到2030年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從2016年的1.3萬億元躍升至4.6萬億元，未來租賃市場(chǎng)從“散戶化”到“機(jī)構(gòu)化”是大勢(shì)所趨。
今年7月住建部等9部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中提出第一項(xiàng)舉措就是“培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”。鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。
有分析認(rèn)為，此舉意在推動(dòng)市場(chǎng)上出現(xiàn)更多有實(shí)力的企業(yè)來當(dāng)“房東”，消除多次轉(zhuǎn)租和群租造成的混亂現(xiàn)象。未來，住房租賃市場(chǎng)將朝著供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的方向發(fā)展。
4個(gè)多月來，一些“新主體”紛紛“跨界”進(jìn)入租賃市場(chǎng)，顯然，盯上這塊蛋糕的不只是房企。
房企大佬密集征戰(zhàn)長(zhǎng)租市場(chǎng)
春江水暖鴨先知。逐漸升溫的住房租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)是第一批沖浪者，老玩家也有了“新玩法”。
11月2日，佛山市“CCB建融家園·泊寓”項(xiàng)目奠基，這是廣東首例住宅100%自持70年的項(xiàng)目，將建成總建筑面積逾16.5萬平方米的多業(yè)態(tài)混合型租賃社區(qū)，將建設(shè)15000平方米的人才住房，推出約2400套的租賃房源。
“泊寓”便是萬科旗下長(zhǎng)租公寓統(tǒng)一使用的品牌，2016年其已作為獨(dú)立子品牌運(yùn)營(yíng)。截至目前，萬科已在北京、廣州、佛山等地?fù)碛兄辽?處自持物業(yè)地塊。
“萬科近年來大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，旗下泊寓已經(jīng)在全國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上名列前茅。所有這些努力嘗試，都是為了讓房屋回歸居住屬性，希望能夠?yàn)榻鉀Q城市的居住問題盡一份微薄之力。”萬科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮說。
同樣處于房企第一梯隊(duì)的碧桂園日前也宣布成立長(zhǎng)租公寓事業(yè)部，其首家長(zhǎng)租公寓將于近期亮相上海。碧桂園上海區(qū)域總裁高斌透露，公司正在考慮如何更好地適應(yīng)新的“游戲規(guī)則”，決心在上海做一些持有型的物業(yè)和一些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
擁有央企背景的保利地產(chǎn)，在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌，項(xiàng)目布局十余城市。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前TOP 50房企中已有約三分之一通過各種形式涉足住房租賃業(yè)務(wù)。
方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平分析認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓作為一種創(chuàng)新業(yè)務(wù)，不僅可以幫助龍頭企業(yè)在樓市下半場(chǎng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，也能在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流、客戶黏性、上下游資源、資本運(yùn)作等方面為龍頭房企帶來收益。
申萬宏源研報(bào)則認(rèn)為，未來租賃住房建設(shè)很可能成為影響國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資的關(guān)鍵變量。
互聯(lián)網(wǎng)巨頭分羹租賃市場(chǎng)
面對(duì)龐大的租賃市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)巨頭也紛紛加入想要分一杯羹。
10月10日，支付寶的租房業(yè)務(wù)正式上線，支付寶宣布已有超過100萬間公寓正式入駐，在上海、北京、深圳、杭州等8個(gè)城市率先啟用支付寶信用租房，即芝麻信用達(dá)到650分以上，可以免押金、按月交租。未來，對(duì)于惡意逐客、隨意漲租的房東，租客還可以打差評(píng)，并記入對(duì)方的芝麻信用租房檔案。
據(jù)螞蟻金服方面介紹，目前進(jìn)駐支付寶的房源主要來自首批合作接入的長(zhǎng)租公寓品牌——蘑菇租房，接下來將有魔方、寓見、V領(lǐng)地、蛋殼等近10家長(zhǎng)租公寓品牌陸續(xù)接入支付寶。螞蟻金服預(yù)計(jì)，今年年底將建設(shè)包括租客、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案。
螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理王博對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，“使用信用租房簽訂的是電子合同。這需要依賴支付寶的實(shí)名認(rèn)證和支付能力；免押金和信用檔案需要依靠芝麻信用的信用體系；而按月交租的背后其實(shí)是房租分期，需要依賴螞蟻金服的金融解決方案。”他表示，未來螞蟻金服將會(huì)全面向租房行業(yè)逐步開放“支付+信用+消費(fèi)金融”的這一整套多維能力，螞蟻金服將會(huì)全面向租房行業(yè)進(jìn)行開放。
就在支付寶租房平臺(tái)上線前，9月29日，帶有官方背景、阿里巴巴提供技術(shù)支持的“杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”上線，這是全國(guó)首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)。與支付寶目前上線的房源不同，這一“官方平臺(tái)”上除了品牌公寓，還涵蓋了個(gè)人房源和品牌中介房源。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，早在2016年8月，阿里巴巴旗下的二手交易平臺(tái)“閑魚”便上線了房屋租賃業(yè)務(wù)。而在更早之前，芝麻信用就已經(jīng)嘗試以“信用免押金”的方式與我愛我家旗下的“相寓”合作。
就在支付寶宣布上線租房平臺(tái)后不久，記者在北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布的“北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)技術(shù)合作項(xiàng)目的比選結(jié)果公告”中發(fā)現(xiàn)了京東的身影。公告顯示，北京京東尚科技術(shù)有限公司為中選單位，該公司由北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司全資控股。也就是說，京東將成為北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)的技術(shù)支持方。
對(duì)此，京東方面回應(yīng)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者稱，由于目前政府尚未公布相應(yīng)內(nèi)容，具體業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)還不便透露。此外，剛剛上線的京東房地產(chǎn)板塊中也尚未公布有關(guān)租房業(yè)務(wù)的任何細(xì)節(jié)。
盡管如此，京東對(duì)租賃市場(chǎng)的興趣卻早在2015年就顯現(xiàn)了出來。2015年，京東金融與鏈家旗下的自如聯(lián)合推出了白條租房，目前，京東白條租房的合作公寓品牌已經(jīng)達(dá)到4家。
“阿里、京東各自電商平臺(tái)每天數(shù)億人次的流量，這是任何一家房企都不會(huì)忽視的資源。”易居研究院研究員賴勤分析說。
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來會(huì)有越來越多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)金融公司，可能會(huì)推出相應(yīng)的金融產(chǎn)品來助力租賃市場(chǎng)發(fā)展。
記者了解到，跨境電商平臺(tái)聯(lián)絡(luò)互動(dòng)在今年年初以2.3億元購(gòu)買會(huì)找房(北京)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司部分股權(quán)并對(duì)其進(jìn)行增資。會(huì)找房為租房者提供信息服務(wù)，其核心業(yè)務(wù)是為租戶提供房租分期的撮合借款業(yè)務(wù)，目前已覆蓋全國(guó)30多個(gè)城市，用戶超過50萬。根據(jù)收購(gòu)時(shí)的公告顯示，預(yù)測(cè)會(huì)找房2017、2018、2019年稅后凈利潤(rùn)將分別達(dá)到1800萬元、3300萬元、4500萬元。
上銀行，租套房
11月3日，中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行與萬科、恒大、碧桂園等11家房企，以及比亞迪、方大集團(tuán)等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，并設(shè)立專門子公司負(fù)責(zé)租賃管理、批量小區(qū)品牌化管理。
建設(shè)銀行推出了“CCB建融家園”長(zhǎng)租品牌，在深圳首批推出5000余套長(zhǎng)租房源。這些房源主要來自碧桂園、星河地產(chǎn)等房企開發(fā)的6個(gè)住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源。截至10月份，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。
此前一天，建行與佛山市國(guó)有住房租賃平臺(tái)建鑫住房租賃有限公司(下稱“建鑫租賃”)簽約，雙方共建“CCB建融家園·樂家”項(xiàng)目。這是廣東首個(gè)政府主導(dǎo)推出、銀行與國(guó)有企業(yè)合作共建的住房租賃項(xiàng)目。在建行授信支持下，由建鑫租賃購(gòu)置首批租賃房源410套，建筑面積近2.2萬平方米。
作為國(guó)內(nèi)最早開辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，建設(shè)銀行此次又率先進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，建設(shè)銀行黨委書記、董事長(zhǎng)田國(guó)立表示，建設(shè)銀行憑借30余年在住房市場(chǎng)的深厚沉淀，有著對(duì)國(guó)家住房制度改革深刻的理解，形成了住房金融服務(wù)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。
在進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)的同時(shí)，建行還推出個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，支持個(gè)人住房租賃需求。“按居貸”目前執(zhí)行4.35%的基準(zhǔn)年利率，低于同期購(gòu)房按揭貸款，額度最高100萬元，最長(zhǎng)期限10年。同時(shí)，建行也將加大向住房租賃企業(yè)提供金融支持。11月2日，建設(shè)銀行廣東省分行行長(zhǎng)劉軍表示，未來5年，建行將向廣東省內(nèi)住房租賃市場(chǎng)參與主體提供不少于2000億元的貸款。
其他銀行也紛紛加大了對(duì)住房租賃的介入力度。10月30日，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，未來3年將在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域?yàn)楸坦饒@提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域金融需求。
事實(shí)上，相比住房租賃貸款成“新秀”，房地產(chǎn)開發(fā)貸自去年以來頗受冷落。不少銀行提出，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管措施，分類實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格控制商用房開發(fā)貸款。方正證券研報(bào)分析認(rèn)為，商業(yè)銀行搶灘住房租賃市場(chǎng)有重要意義。將加速房企推出更多租賃房源，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。相較于直接銷售，住房租賃回款期長(zhǎng)、回款速度慢，以銀企合作模式開展租賃業(yè)務(wù)，房企可加速回籠資金，加速其將空置房轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U房推向市場(chǎng)，增加供給。
企業(yè)融資新模式
長(zhǎng)租公寓“類REITs”破冰
“新派公寓這次沒有借助任何第三方信用擔(dān)保，僅憑自身良好的運(yùn)營(yíng)能力以及核心地段的資產(chǎn)價(jià)值就獲得了最高的AAA評(píng)級(jí)，這連我們自己也沒有想到。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。
10月11日，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)“類REITs”誕生：新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品獲AAA評(píng)級(jí)，利率5.3%。從2013年開始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的王戈宏感慨，“終于熬出來了。”
隨后，國(guó)內(nèi)首單央企長(zhǎng)租公寓“類REITs”落地。10月23日，保利地產(chǎn)(600048.SH)發(fā)布公告稱，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃近日收到上交所出具的《無異議函》。該類REITs總額不超過50億元，采取“儲(chǔ)架式分期發(fā)行”，首期發(fā)行自《無異議函》出具之日起6個(gè)月之內(nèi)完成，其余各期自該函出具之日起24個(gè)月之內(nèi)完成。“本項(xiàng)目是保利在住房租賃領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水，REITs將成為本集團(tuán)構(gòu)建‘一主兩翼’業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具。”保利集團(tuán)副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示。
長(zhǎng)租公寓“類REITs”“千呼萬喚始出來”
2017年7月發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中提到，“積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)”。隨后，加快REITs試點(diǎn)的提法先后出現(xiàn)在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。
REITs，即房地產(chǎn)信托投資基金，而長(zhǎng)租公寓類REITs是發(fā)行者通過基金向社會(huì)融資，用于資產(chǎn)包中項(xiàng)目建設(shè)，投資者憑借購(gòu)買憑證拿到相應(yīng)的收益和分紅。以新派公寓發(fā)行的類REITs為例，其以北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣路40號(hào)一棟公寓，即新派公寓CBD項(xiàng)目為底層物業(yè)資產(chǎn)，該公寓也是投資者收益的產(chǎn)生來源。保利發(fā)行的類REITs則以其目前旗下的瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌所持有的租賃住房為底層資產(chǎn)。
為何租賃市場(chǎng)對(duì)REITs充滿期待？
相比于買賣市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)存在服務(wù)鏈條長(zhǎng)、周期長(zhǎng)等問題，當(dāng)開發(fā)商因不滿足于投資建設(shè)租賃類產(chǎn)品“賺慢錢”“賺小錢”時(shí)，發(fā)行REITs讓開發(fā)商可以向社會(huì)融資，將“重資產(chǎn)變輕”，一旦REITs吸引到足夠多的社會(huì)資本投入，開發(fā)商自身所占的股份低于一定比例時(shí)便可將自身持股撤出，既保證項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，又使開發(fā)商資金流動(dòng)性不受影響。“其實(shí)所有開發(fā)商都不愿意將大量的資金長(zhǎng)期鎖定在某一處或幾處項(xiàng)目上，REITs是一個(gè)解決的辦法。”北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽曾對(duì)記者說。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則表示，當(dāng)上海、北京等城市陸續(xù)推出一定自持比例地塊和百分百自持的租賃用地時(shí)，所有開發(fā)商都希望盡可能地增強(qiáng)資金流動(dòng)性，“從這一點(diǎn)來看，業(yè)界多數(shù)人對(duì)REITs持期待態(tài)度。”
“REITs給投資者的收益由兩部分構(gòu)成，”王戈宏告訴記者，“第一部分是租賃獲得的租金收益，第二部分是資產(chǎn)本身的增值。”王戈宏說，新派公寓自持的CBD項(xiàng)目是他于2013年在該棟物業(yè)無人問津時(shí)買下的，4年后的資產(chǎn)凈值已經(jīng)翻了兩番，“光有錢不行，還要懂運(yùn)營(yíng)，只有精細(xì)化運(yùn)營(yíng)做到位了，才能實(shí)現(xiàn)租金和資產(chǎn)兩者都增值，投資者才能有回報(bào)。”
自1960年美國(guó)出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托法案》，REITs在海外已發(fā)展了半個(gè)多世紀(jì)，美國(guó)、澳大利亞、加拿大等20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)推出的REITs市值已達(dá)1.8萬億美元。以美國(guó)公司Equity Residential為例，其收入主要由旗下公寓的租金收入和轉(zhuǎn)賣公寓后獲得的資本利得構(gòu)成，始終是全美最大的長(zhǎng)租公寓REITs運(yùn)營(yíng)商之一，發(fā)行的REITs投資回報(bào)率穩(wěn)定在7%左右。據(jù)記者了解，7%～8%也是美國(guó)大多數(shù)REITs的整體收益水平，REITs在美國(guó)是介乎債券和股票的投資品種，而非暴利的投機(jī)品。有投資人把REITs稱為“股市的平衡器”，而由于其在2007年次貸危機(jī)中的穩(wěn)定表現(xiàn)，業(yè)界亦有“REITs繞過了危機(jī)”的說法。
但值得注意的是，美國(guó)長(zhǎng)租公寓REITs可行的三個(gè)條件包括：穩(wěn)定的租金收益率(每年3%的上升趨勢(shì)和5%左右的空置率)、穩(wěn)步上升的租賃需求，以及青年人對(duì)長(zhǎng)租公寓濃厚的興趣，這些在我國(guó)目前的租賃市場(chǎng)都尚需要培育。
長(zhǎng)租公寓“類REITs ”仍存隱憂
業(yè)界對(duì)REITs并非一致看好，認(rèn)為隱憂仍在。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說，一些人不看好REITs的原因在于我國(guó)租賃市場(chǎng)的租售比過低(東部大中城市不到1:500)，且收回成本的周期較長(zhǎng)，相比于“一錘子買賣”能“掙快錢”“掙大錢”的買賣市場(chǎng)，做租賃“掙得少”“掙得慢”，而REITs的原理在于投資者看好底層資產(chǎn)未來的租金收益，否則會(huì)無人問津。
她舉例說，若在上世紀(jì)90年代的北京市朝陽(yáng)區(qū)洼里鄉(xiāng)，即目前北京奧林匹克公園的主體范圍內(nèi)，某公司以當(dāng)時(shí)的價(jià)格購(gòu)置一棟樓，進(jìn)行包括租賃服務(wù)在內(nèi)的各項(xiàng)商業(yè)開發(fā)，對(duì)外發(fā)行租賃型REITs，以目前亞奧商圈的房?jī)r(jià)、地價(jià)及租金水平，該款REITs才值得被投資者購(gòu)買，“還有一個(gè)前提是它要躲過奧林匹克公園建設(shè)過程中的各種拆遷。”
中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認(rèn)為，租賃行業(yè)的核心問題是租售比懸殊，按照市場(chǎng)目前的資產(chǎn)價(jià)格與租金價(jià)格來看，盈利的可能性很小，“這樣一來，租賃企業(yè)核心問題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤(rùn)繼續(xù)投資。”
其實(shí)，新派與保利這兩單類REITs采取了與郭毅所言相似的“打法”。新派公寓類REITs資產(chǎn)包中的CBD項(xiàng)目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的價(jià)格購(gòu)得的，改造成白領(lǐng)高端長(zhǎng)租公寓后于2014年正式對(duì)外運(yùn)營(yíng)。而有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，保利地產(chǎn)旗下的4個(gè)租賃公寓品牌自持部分的物業(yè)也是在較早前獲得的地塊，與目前的行情相比已有不少增值，而REITs帶給投資者的一部分收益就是資產(chǎn)包內(nèi)資產(chǎn)本身的增值，“從這個(gè)角度看，兩家的打法從邏輯上是正確的。”該業(yè)內(nèi)人士還表示，將早期拿地的自持項(xiàng)目作為REITs底層資產(chǎn)是可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)，很有借鑒意義。
值得注意的是，目前我國(guó)規(guī)?；推放苹瘷C(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓模式分“大房東”和“二房東”兩類，雖開發(fā)商和房屋租賃企業(yè)對(duì)兩種模式均有涉及，但開發(fā)商更多采用“大房東”，即所謂自持物業(yè)的“重資產(chǎn)”模式；房屋租賃企業(yè)多采用“二房東”模式，即從物業(yè)持有方租得房屋后再整體打包、裝修的“輕資產(chǎn)”模式。目前新派、保利這兩單類REITs均為“重資產(chǎn)”模式，張大偉分析說：“市場(chǎng)上主流租賃業(yè)態(tài)并非自持物業(yè)，而是輕資產(chǎn)模式，此種模式目前并未獲得政策紅利。”
“‘二房東’的REITs不是不能做而是有難度。”郭毅表示，“二房東”面臨的尷尬在于資產(chǎn)包中的項(xiàng)目不是自己的，而是從“大房東”處租來的，成本不可控是關(guān)鍵問題，“一旦周邊地價(jià)上漲，‘二房東’合約到期，就面臨被‘大房東’漲租金的壓力。”而在王戈宏看來，“二房東”模式的REITs “沒太大意義”，“‘二房東’無非是將租金中的‘應(yīng)收’部分證券化罷了，將未來的租金收益貼現(xiàn)，‘二房東’模式的成本本來就高，資金回報(bào)周期長(zhǎng)，‘大房東’漲房租后造成的成本上漲會(huì)落在租客頭上，與支付寶的0利息分期付款相比，優(yōu)勢(shì)喪盡。”
多數(shù)企業(yè)選擇“組合拳出擊”，以新派公寓為例，在CBD項(xiàng)目之余，其在北京另外兩個(gè)項(xiàng)目：故宮和新國(guó)展項(xiàng)目上則是“二房東”。王戈宏認(rèn)為REITs漸多不代表所有企業(yè)都被倒逼用自持物業(yè)的方式爭(zhēng)當(dāng)“大房東”，而是要“打好配合”，“新派目前策略是用‘二房東’模式打市場(chǎng)，REITs的基金收益有其他用武之地。”
離“真REITs”還有多遠(yuǎn)？
有評(píng)論人士對(duì)保利此次類Reits的發(fā)行方式分析說，“儲(chǔ)架式分期發(fā)行”不僅是一次融資，更間接實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能，已經(jīng)非常接近真正的公募REITs，樹立了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的樣本。
其實(shí)，非長(zhǎng)租公寓型的類REITs于2014年在我國(guó)就已出現(xiàn)。2014年，中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、海印股份信托受益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃先后問世，與新派和保利兩單類REITs相比，上述幾款類REITs均非長(zhǎng)租公寓形態(tài)，但其都被稱為“類REITs”，即只向銀行等投資機(jī)構(gòu)開放，不可在證券交易所公開向個(gè)人投資者發(fā)售。
“從REITs在海外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，真正的REITs應(yīng)該就是租賃型REITs，REITs這個(gè)詞的誕生從一開始就是服務(wù)于租賃市場(chǎng)，與租賃市場(chǎng)緊密相連。”王戈宏認(rèn)為，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)目前已有的REITs，除保利和新派這兩單之外，“血統(tǒng)都不夠純。”
“真REITs”何時(shí)出現(xiàn)成為備受關(guān)注的話題。與“類REITs”不同，“真REITs”可直接在股票市場(chǎng)上市交易，再加上租金收入免稅以及強(qiáng)制性分配等政策，需要國(guó)家立法及各職能部門的協(xié)調(diào)。
對(duì)此，郭毅分析認(rèn)為：“面對(duì)普通投資者發(fā)售的REITs在風(fēng)險(xiǎn)上還需要有更多的把控，在制度設(shè)計(jì)上決策層可能還需要時(shí)間再做些準(zhǔn)備。”在王戈宏看來，突破所謂“政策壁壘”很簡(jiǎn)單，就是何時(shí)出臺(tái)“真REITs”的試點(diǎn)政策，“把紅燈變成綠燈”，“國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)租賃，以及開發(fā)商拿地100%持有，不斷在交易所推出各種ABS和‘類REITs’產(chǎn)品，這都是相當(dāng)積極的信號(hào)。作為投身租賃市場(chǎng)的品牌，不能等著綠燈亮了才啟動(dòng)，而是做好資產(chǎn)包在線上等待，綠燈亮了首先沖出去。”
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 銀昕 姚冬琴 張燕 | 北京、深圳、佛山報(bào)道
責(zé)編：陳惟杉
(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第46期)
