“作為住建部文件中的12個試點城市之一，我們的行動就是響應住建部通知中的內(nèi)容。”
武漢市住房保障和房屋管理局的一位負責人對《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹說，7月出臺的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提到，“發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”，并提出“城市住房城鄉(xiāng)建設主管部門要會同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務平臺”。8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺。“我們的目標是年底前提供不少于7000間、30萬平方米的租賃房屋增量。”
除武漢外，成都和上海在發(fā)展住房租賃市場時也將國有企業(yè)擺在了重要位置。早在7月底，成都便提出“在2017年底前組建或改建3~4家國有住房租賃公司”。
上海的表態(tài)則更加明確。9月15日上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，其中明確表示，“通過國資國企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復制、可推廣的經(jīng)驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。”
武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負責人徐磊對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，目前的住房租賃市場回報率低、周期長，相比于買賣市場較為無序，對已習慣“掙快錢”的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的社會資本來說吸引力有限，“這個時候誰來干呢？國企上！國資企業(yè)理應在此刻發(fā)揮帶頭作用，引領(lǐng)和規(guī)范好這個市場。”
為租賃市場提供增量，國有平臺上的房子從哪里來？
“社會資本不是不看中租賃平臺，很多開發(fā)商都在布局，但現(xiàn)階段就是找不到破題之道，去解決回報率低和回報周期長的問題。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者說，業(yè)界對租賃市場普遍達成的共識是“有潛力，但問題多”。于是社會資本的心態(tài)有些猶豫，動作上也偏遲緩。“特別是供應不足的問題亟待改變，大型租賃機構(gòu)還是太少。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析稱，國企做住房租賃平臺最大的意義是在租賃產(chǎn)業(yè)鏈的供應端，“國有資本進入租賃市場可以短期內(nèi)擴大供應的規(guī)模，不會像社會資本那樣‘躡手躡腳’。”
“增加供應肯定是建立此類平臺的當務之急。”承擔建立國有住房租賃平臺任務的武漢地產(chǎn)集團的一位負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，該企業(yè)建立的平臺上租賃房屋來源主要有三個：新建、改建和社會籌集。新建指選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目，按一定比例和相關(guān)要求配建租賃住房；改建是將閑置的非住宅項目按有關(guān)標準和規(guī)范改造成集中式公寓；社會籌集房源則是收集社會上閑置的空余房源，將它們統(tǒng)一起來進行規(guī)范化的租賃。“同時也可以將一部分富余出來的公租房房源調(diào)整為租賃住房向社會出租，不再限定租賃對象。”該負責人表示，另外自持地塊也是武漢地產(chǎn)集團的可選方向。
前不久引發(fā)熱議的“商改租”房屋也會出現(xiàn)在武漢的國有租賃平臺上。“大約占30%的比例。”徐磊介紹說。據(jù)了解，武漢地產(chǎn)集團自持的地塊內(nèi)有廠區(qū)可改建為租賃住房。不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑廠房改造成租賃房屋能否符合通風、采光和消防等要求，對此徐磊稱：“對廠房的改建不是想怎么改就怎么改，國土規(guī)劃和建設部門要聯(lián)合把關(guān)，有一整套程序要走。”
目前租賃市場中商業(yè)機構(gòu)的業(yè)務模式主要有三個：“大房東”（擁有項目產(chǎn)權(quán)）、“二房東”（從別處租得商業(yè)地產(chǎn)做集中式出租公寓）和“撮合平臺”（出租者將房源信息發(fā)布至平臺）?？梢钥闯觯錆h國有租賃平臺的模式和上述三種大致相同。
此外，成都還在稅收政策上鼓勵“撮合平臺”模式中的出租者：對個人出租住房的，由按照5%征收稅減為按1.5%計算繳納增值稅；其他個人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規(guī)定享受免征增值稅政策。
武漢：出租房不超60平米，中高端項目配管家服務
如果按照上海發(fā)布的文件所述，國有企業(yè)一旦成為租賃行業(yè)中的“壓艙石”，手中就會持有大量可供出租的房產(chǎn)，這是否意味著租賃房屋“市場化”程度有所降低，部分城市將其作為“民生問題”加以解決，才強調(diào)國有企業(yè)的“壓艙石”作用？
武漢市住房保障和房屋管理局一位負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，這種情況至少在武漢不會發(fā)生。“我們的思路是‘國企引領(lǐng)，市場化運作’，所有房源完全按照市場經(jīng)濟的規(guī)律運營，平臺建成后面向全體社會大眾，不會只針對一小部分收入偏低的人群。”他強調(diào)，就連曾經(jīng)做過公租房的那一部分房屋，進入租賃平臺之后也會面向全體社會大眾，不再限定承租人群。
武漢地產(chǎn)集團此次負責租賃平臺搭建工作的是其旗下保障房公司團隊，上述負責人解釋稱：“用保障房公司做這項業(yè)務，主要是考慮到它是公租房的運營公司，公租房也是租賃的一種形式，保障房公司已經(jīng)積累了一定的運營能力和經(jīng)驗，由他們打理租賃平臺，做起來更加順手。”
對于國企入局住房租賃市場，郭毅分析認為，其提供的增量目前來看還談不上“保障性住房”，更不具有“福利性質(zhì)”，與商業(yè)化機構(gòu)（如鏈家自如、萬科泊寓和蛋殼公寓等）相比，國有企業(yè)供應的產(chǎn)品性質(zhì)更接近于“剛需”，而商業(yè)化機構(gòu)更偏高端。“國有資本進入租賃行業(yè)，肯定是市場化運營，但背后應該還是有更多社會責任的隱含屬性。”郭毅說，她很好奇國有平臺提供的房屋產(chǎn)品形態(tài)如何，這直接決定了產(chǎn)品的受眾，“在總面積有限的情況下，恐怕這些國企要動動腦筋讓一部分面積和功能重疊，比如能否可以考慮將床鋪在不睡覺的時候折疊起來，省出一部分空間用作其他功能。這就能讓有限的面積容納更多的人數(shù)和功能。”
以武漢市為例，雖然目前產(chǎn)品形態(tài)還不得而知，但上述負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，平均每套出租房屋的面積不會超過60平方米，形態(tài)多元化，“除普通的青年公寓外，中高端項目有人才公寓，我們會配備管家服務，這對管理人員要求會高一些。”
至于如何杜絕非市場化的“關(guān)系戶”在國有租賃平臺中出現(xiàn)，武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負責人徐磊一再重申，國有企業(yè)在內(nèi)部已經(jīng)形成了較為完備的監(jiān)察體制，租賃平臺按照市場化要求進行運營，確保國有資產(chǎn)保值增值，尋租空間很小。“監(jiān)管體系是獨立的，運營條線更是獨立的，其他部門的員工不會輕易找到運營市場化租賃平臺的人去‘走關(guān)系’。”
運營住房租賃平臺，國企有哪些優(yōu)勢
與買賣市場的“一錘子買賣”不同，租賃市場的鏈條長、服務環(huán)節(jié)多，后期需要龐大的服務團隊支撐長期服務，如同獲得了自持地塊的開發(fā)商一樣，國企對今后運營這部分較“重”的資產(chǎn)也要提前有所準備。
“我國大中城市國企在此之前較少涉及房屋租賃市場，對租賃客群的了解并不深入，而租賃鏈條又很長，從產(chǎn)品開發(fā)到定價，再到后期的運營和服務，恐怕需要做好長期深入了解市場的打算。”郭毅分析認為，國企做運營有一個明顯的好處，那就是更能了解政策，按照符合國家意志的方式管理租賃房屋。
徐磊告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，政府方面對出租房屋的運營和管理并非“一點經(jīng)驗都沒有”：“歷史原因?qū)е挛錆h市內(nèi)有大量的公房，即產(chǎn)權(quán)歸政府的房子。從上世紀50年代開始這部分房屋的管理一直都由政府部門而不是商業(yè)機構(gòu)負責。1998年房改之后雖然公房只剩下很少一部分，但仍有不少對外出租，特別是在對外進行商業(yè)出租用作門市房的公房上，政府部門已經(jīng)掌握了很豐富的經(jīng)驗。”
除此之外，市場上的商業(yè)機構(gòu)已對租賃房屋的運營和管理積累了一定經(jīng)驗，也招攬了不少運營人才，未來國有租賃平臺是否會向其拋去“橄欖枝”？徐磊表示，不排除“挖墻腳”的可能，但他同時認為，“人才戰(zhàn)爭”本身不是壞事，“懂租賃、懂運營的專業(yè)人才變得緊俏了，這對租賃市場整體上是有刺激作用的。”
有業(yè)內(nèi)分析人士分析指出，“人才戰(zhàn)爭”可能會發(fā)生，但不會是普遍性現(xiàn)象，“與買賣市場相比，租賃市場在房地產(chǎn)整體交易額中的占比還是太小，租賃還不是主流市場。”該人士補充說，國有企業(yè)開發(fā)的租賃房屋在產(chǎn)品形態(tài)上是否與現(xiàn)行商業(yè)機構(gòu)推出的產(chǎn)品形態(tài)相似尚存疑，“國有租賃平臺還是應該有些開拓意識，在現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)的基礎(chǔ)上做些顛覆，針對不同人群做不同的精細化設計，比如針對年輕租客群體就往社交化方向進行開拓。產(chǎn)品類型不同，服務的需求和內(nèi)容也不同，商業(yè)化機構(gòu)中也就未必有國企要找的人了。”
（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2017年第39期）
