九部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，將12市列為試點(diǎn)城市。中新社記者梳理發(fā)現(xiàn)，廣州、杭州、成都、鄭州、沈陽等9城市已發(fā)布方案或介紹了方案要點(diǎn)，多地提出“購租同權(quán)”概念，即在落戶、入學(xué)、醫(yī)療、就業(yè)、社保等社會(huì)福利領(lǐng)域，有房族和租房客享受同等權(quán)利。
輿論普遍認(rèn)為，此舉最大的意義在于能在一定程度上抑制投機(jī)，平抑房價(jià)。如果租房住就可以解決孩子上學(xué)等一系列社保福利問題，大家就沒必要急著買房甚至不買房了；買房的人一少，房價(jià)就很可能獲得平抑。這一推論，源于基本的供需關(guān)系原理，不難理解。
但實(shí)際情況遠(yuǎn)非我們想象得那么簡單，不是有關(guān)部門提出一項(xiàng)好政策，一切就會(huì)水到渠成。否則，房價(jià)早就被平抑下去了。同樣也是從純邏輯出發(fā)，購租同權(quán)了，不買房也能讓孩子上學(xué)，也能享受醫(yī)保等等，那么勢必造成租金上漲，最終也可能推動(dòng)房價(jià)水漲船高。
加大房屋租賃的政策保護(hù)力度，保障承租人的合法權(quán)益，肯定是必須的。但最根本的，還是要想辦法確保有足夠多的可用于出租的房源，能夠順利投入租賃市場中。
竊以為，為提高大家出租、承租房屋的積極性，光有保護(hù)權(quán)益之類口號(hào)和對(duì)策并不行，還得有鼓勵(lì)的措施。現(xiàn)在空置率那么高，為什么很多手中握有大量房源的人，不愿把房子拿出來出租？這個(gè)問題不解決，促進(jìn)租賃市場發(fā)展之類口號(hào)，就可能是一句空話。
如何鼓勵(lì)大家把房子拿出來出租？我看可以在稅收上做文章。辦法之一：盡快全面落實(shí)房產(chǎn)稅政策，加大房源調(diào)查力度，規(guī)定除自住房以外的房屋用于出租者，可以免征房產(chǎn)稅。辦法之二：調(diào)整房屋租賃稅政策，對(duì)用于出租的一般民房，可以考慮免征房屋租賃稅。
重點(diǎn)說說辦法之二。房屋租賃稅是一項(xiàng)法定稅種，但從實(shí)際情況看，不少出租戶和承租人對(duì)此并不知情，稅務(wù)部門的措施也不到位，且執(zhí)法不嚴(yán)，因此這項(xiàng)稅實(shí)際上是沒怎么征的。而對(duì)一般“小戶”而言，“加大征收力度”的成本太高，實(shí)際上得不償失。既然如此，為什么不索性減免了呢？
更重要的是，這項(xiàng)稅收管不了中低收入者，卻可能管得了那些擁有多套(幾套乃至幾十、上百套空置房)的房主。一兩套房子出租逃避了征稅，被查出大不了補(bǔ)繳；幾十套房屋出租如果不繳稅，樹大招風(fēng)，被查處的幾率太大了——追繳稅金、滯納金不說，還可能會(huì)被處以0.5~5倍應(yīng)繳稅金的罰款，“大戶”們真不敢冒那么大的險(xiǎn)，于是索性不出租。
所以，免征出租房房產(chǎn)稅和租賃稅，同時(shí)強(qiáng)化房屋租賃備案制度監(jiān)管，庶幾可以“逼”出大量房源投入租賃市場，以確保加快發(fā)展住房租賃市場的政策意圖得以實(shí)現(xiàn)，從而達(dá)到平抑房價(jià)的政策目標(biāo)。
朱達(dá)志
