【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，“互聯(lián)網(wǎng)+”進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)途徑。房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展才能維護(hù)其基本安全狀態(tài)，這就需要政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供有利條件。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)安全 房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 【中圖分類號(hào)】C913 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖伴隨改革開(kāi)放經(jīng)歷了三十余年的起伏變化，但目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，需要政府和市場(chǎng)相輔相成共同調(diào)控的市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)安全是一個(gè)復(fù)雜、持續(xù)、動(dòng)態(tài)的問(wèn)題，受到城鎮(zhèn)化進(jìn)程、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融政策、土地政策、稅收制度、外商直接投資、居民可支配收入、股市行情變化、利率政策、人口政策、消費(fèi)者心理預(yù)期等眾多因素影響。當(dāng)下，房地產(chǎn)投資方面的問(wèn)題、住房?jī)r(jià)格居高不下問(wèn)題、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不均衡問(wèn)題和不動(dòng)產(chǎn)管理等問(wèn)題已影響房地產(chǎn)業(yè)的安全。針對(duì)上述問(wèn)題，國(guó)家雖然采取了一系列宏觀調(diào)控措施，但是調(diào)控效果與預(yù)期調(diào)控目標(biāo)還有一定差距。這些情況表明，對(duì)于復(fù)雜的房地產(chǎn)業(yè)安全問(wèn)題必須有一個(gè)客觀、科學(xué)、全面的把握，只有不斷探索房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，才能制定出符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展運(yùn)行規(guī)律的調(diào)控政策和制度。
正確處理政府與市場(chǎng)關(guān)系，提高房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)安全度
科學(xué)把握經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，逐步解決住宅供需結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是制約房地產(chǎn)業(yè)整體安全的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不安全體現(xiàn)為供需失衡與錯(cuò)配，其實(shí)質(zhì)不是總供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于總需求，而是房地產(chǎn)業(yè)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)與相對(duì)應(yīng)的人口年齡結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)不匹配。目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步從總量擴(kuò)張期進(jìn)入到總量放緩、需求結(jié)構(gòu)分化期。這一個(gè)階段和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、制造業(yè)快速發(fā)展相關(guān)，不同城市住宅供給都在增加，再分配體系上勞動(dòng)者的收入有所增加，流動(dòng)人口收入增加，需求擴(kuò)大，有效購(gòu)買力增加，但是住宅供給速度和規(guī)模與需求增長(zhǎng)速度和體量不匹配，導(dǎo)致住宅供大于求。
處理好政府相機(jī)抉擇與市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的關(guān)系，破解房地產(chǎn)業(yè)資源錯(cuò)配和區(qū)域結(jié)構(gòu)分化瓶頸問(wèn)題。一般情況下，城市行政級(jí)別越高規(guī)模越大，城市集聚各種優(yōu)勢(shì)資源能力越強(qiáng)，教育、醫(yī)療、交通等資源越集聚房?jī)r(jià)就越高，在這種逐步強(qiáng)化的城市運(yùn)行機(jī)制中，房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域結(jié)構(gòu)分化明顯：不同類型城市房地產(chǎn)庫(kù)存呈現(xiàn)截然不同的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。一線城市北上廣深住宅價(jià)格上漲，需求彈性大，庫(kù)存壓力?。欢€城市吸引流動(dòng)人口能力較強(qiáng)，需求彈性適中，庫(kù)存有一些壓力，但自身有潛力消化和解決房地產(chǎn)庫(kù)存；三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存水平明顯偏高，而且人口凈流出大于凈流入，住房需求減少，房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題最嚴(yán)重。要提高不同規(guī)模城市的公共服務(wù)能力，協(xié)同發(fā)展、優(yōu)化配置不同規(guī)模城市公共資源，實(shí)施分城施策、分類調(diào)控的差異化政策。
正確處理供給與需求關(guān)系，提供與住房相匹配的系列公共服務(wù)。需求不足只是我們觀察到的房地產(chǎn)市場(chǎng)的表象，住宅供需錯(cuò)配才是問(wèn)題的本質(zhì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，總體需要從供應(yīng)方面出發(fā)，加大改革力度。供給側(cè)改革可以在勞動(dòng)力、資本、創(chuàng)新、管理四個(gè)要素的推動(dòng)下，如繼續(xù)補(bǔ)充人口紅利、戶籍制度和土地制度改革并舉、加強(qiáng)城市公共服務(wù)供給等。總之，新的住房供應(yīng)模式，應(yīng)該在尊重城市化規(guī)律和尊重農(nóng)民工意愿的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)住房、產(chǎn)業(yè)、人口和城鎮(zhèn)的和諧發(fā)展。這也是去庫(kù)存、打破房地產(chǎn)業(yè)的資源錯(cuò)配和區(qū)域結(jié)構(gòu)分化的重要途徑。
精準(zhǔn)發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，營(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的環(huán)境
房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展才能維護(hù)其基本安全狀態(tài)，這就需要政府在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等外部環(huán)境方面提供有利條件。
準(zhǔn)確研判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和趨勢(shì)，精準(zhǔn)發(fā)揮房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作用。目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)發(fā)生了深刻變化，主要依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、推動(dòng)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)快速、粗放增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本進(jìn)入“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)換擋期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、投資刺激消化期”的新常態(tài)。在面臨房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境巨變的嚴(yán)峻形勢(shì)下，由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊地位及其產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜性，政府要因地制宜、適時(shí)適度發(fā)揮房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作用。
抓住房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控特點(diǎn)，宏觀調(diào)控政策要穩(wěn)定。通過(guò)控制貸款利率、投資回報(bào)率等參數(shù)觀測(cè)住宅供求比、房?jī)r(jià)收入比的變化趨勢(shì)和周期特點(diǎn)，可以看出房地產(chǎn)業(yè)短期調(diào)控重點(diǎn)要關(guān)注金融政策，房貸利率、抵押貸款首付比、稅費(fèi)，土地政策等金融政策是房地產(chǎn)短期主要影響因素；而從長(zhǎng)期來(lái)觀察房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化，住宅價(jià)格子系統(tǒng)則受到人口流動(dòng)影響較大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等是影響房地產(chǎn)長(zhǎng)期變化的主要因素。所以，從房地產(chǎn)循環(huán)周期來(lái)看，去庫(kù)存短期見(jiàn)效方式主要是金融政策發(fā)揮作用的結(jié)果，但是“寬貨幣”和“加杠桿”等手段容易被過(guò)度依賴，短期房地產(chǎn)業(yè)銷售具有靈活性，導(dǎo)致一線城市住宅價(jià)格迅速上漲，調(diào)控有效性較差。而長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展則有賴于人口政策的變化。
按照人口城鎮(zhèn)化和住房改革的要求，改革政策執(zhí)行要扎實(shí)。通過(guò)加快農(nóng)民工的市民化進(jìn)程，引導(dǎo)潛在需求轉(zhuǎn)化成有效需求，疏通供需渠道，消化庫(kù)存和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。去庫(kù)存是根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律和目前房地產(chǎn)業(yè)安全態(tài)勢(shì)下的階段性任務(wù)，要提供良好的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境安全，要基于房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期趨勢(shì)的判斷，改革住房供應(yīng)模式，比如擴(kuò)大公租房范圍到非戶籍人口，創(chuàng)新保障性住房租售并舉模式來(lái)不斷滿足“新市民”的住房需求。
充分發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，努力提升房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量規(guī)模擴(kuò)張期逐步過(guò)渡到質(zhì)量品牌提升期。房地產(chǎn)市場(chǎng)初期形成階段，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量少，從業(yè)人員規(guī)模小住房飽和度偏低，住宅建設(shè)增長(zhǎng)速度高，以滿足居民快速增長(zhǎng)的最基本的首次置業(yè)居住需求；由于住房趨于飽和，居民對(duì)住宅要求逐步提高，如住宅質(zhì)量、成套率、居住環(huán)境等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷售企業(yè)數(shù)量增多，規(guī)模變大，市場(chǎng)逐步飽和，開(kāi)始優(yōu)勝劣汰，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律。要發(fā)揮市場(chǎng)主體在房地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品中的自由選擇和組合作用，提高企業(yè)技術(shù)裝備率和動(dòng)力裝備率，加速提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而進(jìn)一步提升房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中的競(jìng)爭(zhēng)力。大力引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新品牌、提升質(zhì)量，主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，適當(dāng)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)兼并重組，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)迅速向高品質(zhì)、名品牌集聚。
科學(xué)分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)率及其變化軌跡。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)的背景下，一方面是房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展中積累的矛盾和問(wèn)題十分嚴(yán)重，土地財(cái)政形成路徑鎖定；另一方面，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整使得其他諸多行業(yè)的貢獻(xiàn)率逐步提升。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，“互聯(lián)網(wǎng)+”進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極尋求轉(zhuǎn)型升級(jí)途徑。“互聯(lián)網(wǎng)+”作為一種國(guó)家戰(zhàn)略和創(chuàng)新形式，房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)也面臨利用“互聯(lián)網(wǎng)+”作用下實(shí)現(xiàn)二者的有效融合。在資源配置方式、微觀主體活力方面，調(diào)整政府和市場(chǎng)在資源配置中激活微觀主體能動(dòng)性的比重。發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的主導(dǎo)作用，發(fā)揮要素價(jià)格對(duì)市場(chǎng)參與主體的指揮作用，提高資源配置效率；減少企業(yè)和個(gè)人所得稅，增加兩者在產(chǎn)出分配中的比例，客觀上發(fā)揮私營(yíng)部門增加投入的積極性。
（作者均為華北理工大學(xué)副教授）
【注：本文系教育部人文社科研究項(xiàng)目“基于知識(shí)協(xié)同的高校科研合作實(shí)證研究”（項(xiàng)目編號(hào)：15YJCZH007）和河北省社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“河北省保障性住房對(duì)商品住宅市場(chǎng)供需影響及政策導(dǎo)向研究”（項(xiàng)目編號(hào)：HB15GL054）成果】
【參考文獻(xiàn)】
①李娟：《論房地產(chǎn)業(yè)安全運(yùn)行的政策支持體系構(gòu)建》，《中國(guó)行政管理》，2017年第1期。
②高聚輝：《“去庫(kù)存”進(jìn)程加速 房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求再平衡》，《中國(guó)發(fā)展觀察》，2016年第1期。
責(zé)編/張蕾 美編/楊玲玲
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