張敬偉 察哈爾學(xué)會高級研究員，中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員
經(jīng)過一線城市史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，以及二線熱點(diǎn)城市跟進(jìn)調(diào)控大軍，樓市調(diào)控效果似乎已經(jīng)顯現(xiàn)。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，全國商品房銷售面積增速比1-4月份回落1.4個百分點(diǎn)；商品房銷售額增速回落1.5個百分點(diǎn)。較2017年年初，全國商品房銷售面積、金額分別下降7.4和10.8個百分點(diǎn)，較去年最高點(diǎn)下降22.2和37.3個百分點(diǎn)。北京、上海、深圳的新房成交套數(shù)同比降幅都在三成以上。
一線城市的樓市呈現(xiàn)“量價齊降”，二線城市的樓市也是如此，但五月份三四線城市的卻呈現(xiàn)出“量價齊熱”。按照一二線樓市的傳導(dǎo)規(guī)律，三四線城市——尤其是熱點(diǎn)城市可能會拷貝一二線城市的緊縮調(diào)控之策。這樣，未來三四線城市可能也會出現(xiàn)“量價齊降”的情況。
樓市量與價降下來，就達(dá)到了樓市調(diào)控目的，實(shí)現(xiàn)樓市健康穩(wěn)定增長了嗎？未必。樓市不是漲與跌和熱和冷的肥皂劇，而是牽動各方利益的復(fù)雜資本游戲。新世紀(jì)以來，中國樓市已有幾輪周期的沉浮，當(dāng)然也包括好幾次的調(diào)控。樓市呈現(xiàn)出來的基本生態(tài)是，一調(diào)就死，一放就亂，甚至市場也會發(fā)出嘲弄甚至鄙夷的聲音——所謂“宏調(diào)變空調(diào)”。但是幾個周期的輪回，市場參與者都難以擺脫炒房投機(jī)的嫌疑，而社會公眾對于房價的高企則是一如既往地不滿。
從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的每月70城的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，中國樓市主要是這些城市的游戲。其中，有樓市的引領(lǐng)者--京滬廣深四大城市，以及一線城市周邊的熱點(diǎn)衛(wèi)星城，這些城市不知樓市庫存為何物，在全國人流聚集的支持下，樓市似乎有無限大的容量，樓市也呈現(xiàn)出一路狂奔的態(tài)勢。當(dāng)然，這些城市也往往成為樓市調(diào)控的急先鋒。隨后就是省會、計(jì)劃單列和熱點(diǎn)二線城市，他們樓市呈現(xiàn)企穩(wěn)向熱態(tài)勢，尤其是在一線城市調(diào)控的時候，這些城市的樓價也會呈現(xiàn)一段時期的高峰。從本輪樓市的情勢看，這種趨勢更為明顯，南京、杭州、武漢這些傳統(tǒng)的二線城市房價緊逼上一周期末的一線城市，而合肥、鄭州等靠政策概念激活的新二線城市樓價也呈現(xiàn)出令人驚愕的增勢。當(dāng)然也包括京津冀周邊地區(qū)，也成為政策引導(dǎo)下的樓價高漲區(qū)。
三四線城市，在前幾個周期，量價波瀾不驚甚至積累了龐大的庫存，因而也成為去年供給側(cè)改革中“去庫存”的重點(diǎn)。但是在一二線熱點(diǎn)城市樓市過熱的傳導(dǎo)下，尤其是在一二線城市加入調(diào)控大軍的情勢下，今年二季度以來開始狂漲，一些三四線城市平均樓價開始步入“萬元時代”。不出意外，熱點(diǎn)三四線城市也會加入調(diào)控大軍。
和上一周期45個左右的調(diào)控城市相比，本輪周期的調(diào)控城市將會超過50個。
政策調(diào)控或者說行政命令抑制下的樓市轉(zhuǎn)冷，并不意味著樓市進(jìn)入健康生態(tài)，而是陷入難以走出樓市調(diào)控的周期怪圈。樓市，靠政策調(diào)控可暫時消解樓市亂象，擠壓樓市泡沫和抑制投機(jī)需求，但是難以化解樓市沉疴痼疾。當(dāng)然，也無法從根本上解決“房子是用來住的，不是用來炒的”。
一方面，中國樓市依然未能走入市場配置資源的常態(tài)軌道，而是一直徘徊于政策導(dǎo)向和利益主導(dǎo)的態(tài)勢中。這就導(dǎo)致了中國樓市不能用市場消化的方式硬著陸去疴，只能通過政策介入的方式軟著陸。否則，從政府到銀行再到購房者，這些多元糾結(jié)的利益主體，都可能因?yàn)槔媸軗p而引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險。多利益主體的掣肘與多風(fēng)險因素的失控，讓中國樓市對市場配置資源有著根深蒂固的恐懼。投鼠忌器，只能通過政策調(diào)控的方式，去解決樓市的“表征”問題，而無法根除樓市的病根。一調(diào)就死，一放就亂，再調(diào)再死，再放再亂，中國樓市總是難以跳出這樣的周期律。
另一方面，樓市存在極大不均衡。城市化與小城鎮(zhèn)建設(shè)的設(shè)計(jì)，和現(xiàn)實(shí)中人流流向一二線大城市的現(xiàn)實(shí)形成了矛盾。這是中國樓市存在線際之分的根本原因。這就導(dǎo)致了一二線熱點(diǎn)城市的樓市越來越熱，但是中小城市又存在難消庫存的主因。糟糕的是，當(dāng)政策面為中小城市提供去庫存解決方案時，這一方案卻在熱點(diǎn)城市起到了火上澆油的作用，而無助于解決中小城市的庫存問題。
現(xiàn)實(shí)是，即使熱點(diǎn)城市存在人口流入限制，城市化的大潮也決定了一二線熱點(diǎn)城市樓市需求旺盛。這一熱潮最多會傳導(dǎo)至三四線城市，對于中小城市尤其是中西部地區(qū)的欠發(fā)達(dá)城市言，樓市永遠(yuǎn)存在難以消化的庫存。
樓市問題，不僅僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的差異，還需考量城市化進(jìn)程的特點(diǎn)。具體而言，要重新設(shè)計(jì)新型城市化，遍地開花的小城鎮(zhèn)模式或許不合時宜。因?yàn)榫偷芈鋺艚鉀Q中小城市的庫存，已經(jīng)證明是失敗的——這違反了人往高處走的趨利原則。
故而，擴(kuò)大熱點(diǎn)城市的供地，或是順勢而為的解決之道。至于中小城市，則限制房地產(chǎn)開發(fā)，至于存量房產(chǎn)項(xiàng)目，不妨通過休克療法，徹底釋放其中泡沫。唯此因城施策，才能徹底解決中國樓市的周期律難題。
