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調(diào)控致冷的樓市難破樓市周期律

張敬偉 察哈爾學(xué)會高級研究員,中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員

經(jīng)過一線城市史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控,以及二線熱點城市跟進(jìn)調(diào)控大軍,樓市調(diào)控效果似乎已經(jīng)顯現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-5月,全國商品房銷售面積增速比1-4月份回落1.4個百分點;商品房銷售額增速回落1.5個百分點。較2017年年初,全國商品房銷售面積、金額分別下降7.4和10.8個百分點,較去年最高點下降22.2和37.3個百分點。北京、上海、深圳的新房成交套數(shù)同比降幅都在三成以上。

一線城市的樓市呈現(xiàn)“量價齊降”,二線城市的樓市也是如此,但五月份三四線城市的卻呈現(xiàn)出“量價齊熱”。按照一二線樓市的傳導(dǎo)規(guī)律,三四線城市——尤其是熱點城市可能會拷貝一二線城市的緊縮調(diào)控之策。這樣,未來三四線城市可能也會出現(xiàn)“量價齊降”的情況。

樓市量與價降下來,就達(dá)到了樓市調(diào)控目的,實現(xiàn)樓市健康穩(wěn)定增長了嗎?未必。樓市不是漲與跌和熱和冷的肥皂劇,而是牽動各方利益的復(fù)雜資本游戲。新世紀(jì)以來,中國樓市已有幾輪周期的沉浮,當(dāng)然也包括好幾次的調(diào)控。樓市呈現(xiàn)出來的基本生態(tài)是,一調(diào)就死,一放就亂,甚至市場也會發(fā)出嘲弄甚至鄙夷的聲音——所謂“宏調(diào)變空調(diào)”。但是幾個周期的輪回,市場參與者都難以擺脫炒房投機(jī)的嫌疑,而社會公眾對于房價的高企則是一如既往地不滿。

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的每月70城的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,中國樓市主要是這些城市的游戲。其中,有樓市的引領(lǐng)者--京滬廣深四大城市,以及一線城市周邊的熱點衛(wèi)星城,這些城市不知樓市庫存為何物,在全國人流聚集的支持下,樓市似乎有無限大的容量,樓市也呈現(xiàn)出一路狂奔的態(tài)勢。當(dāng)然,這些城市也往往成為樓市調(diào)控的急先鋒。隨后就是省會、計劃單列和熱點二線城市,他們樓市呈現(xiàn)企穩(wěn)向熱態(tài)勢,尤其是在一線城市調(diào)控的時候,這些城市的樓價也會呈現(xiàn)一段時期的高峰。從本輪樓市的情勢看,這種趨勢更為明顯,南京、杭州、武漢這些傳統(tǒng)的二線城市房價緊逼上一周期末的一線城市,而合肥、鄭州等靠政策概念激活的新二線城市樓價也呈現(xiàn)出令人驚愕的增勢。當(dāng)然也包括京津冀周邊地區(qū),也成為政策引導(dǎo)下的樓價高漲區(qū)。

三四線城市,在前幾個周期,量價波瀾不驚甚至積累了龐大的庫存,因而也成為去年供給側(cè)改革中“去庫存”的重點。但是在一二線熱點城市樓市過熱的傳導(dǎo)下,尤其是在一二線城市加入調(diào)控大軍的情勢下,今年二季度以來開始狂漲,一些三四線城市平均樓價開始步入“萬元時代”。不出意外,熱點三四線城市也會加入調(diào)控大軍。

和上一周期45個左右的調(diào)控城市相比,本輪周期的調(diào)控城市將會超過50個。

政策調(diào)控或者說行政命令抑制下的樓市轉(zhuǎn)冷,并不意味著樓市進(jìn)入健康生態(tài),而是陷入難以走出樓市調(diào)控的周期怪圈。樓市,靠政策調(diào)控可暫時消解樓市亂象,擠壓樓市泡沫和抑制投機(jī)需求,但是難以化解樓市沉疴痼疾。當(dāng)然,也無法從根本上解決“房子是用來住的,不是用來炒的”。

一方面,中國樓市依然未能走入市場配置資源的常態(tài)軌道,而是一直徘徊于政策導(dǎo)向和利益主導(dǎo)的態(tài)勢中。這就導(dǎo)致了中國樓市不能用市場消化的方式硬著陸去疴,只能通過政策介入的方式軟著陸。否則,從政府到銀行再到購房者,這些多元糾結(jié)的利益主體,都可能因為利益受損而引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險。多利益主體的掣肘與多風(fēng)險因素的失控,讓中國樓市對市場配置資源有著根深蒂固的恐懼。投鼠忌器,只能通過政策調(diào)控的方式,去解決樓市的“表征”問題,而無法根除樓市的病根。一調(diào)就死,一放就亂,再調(diào)再死,再放再亂,中國樓市總是難以跳出這樣的周期律。

另一方面,樓市存在極大不均衡。城市化與小城鎮(zhèn)建設(shè)的設(shè)計,和現(xiàn)實中人流流向一二線大城市的現(xiàn)實形成了矛盾。這是中國樓市存在線際之分的根本原因。這就導(dǎo)致了一二線熱點城市的樓市越來越熱,但是中小城市又存在難消庫存的主因。糟糕的是,當(dāng)政策面為中小城市提供去庫存解決方案時,這一方案卻在熱點城市起到了火上澆油的作用,而無助于解決中小城市的庫存問題。

現(xiàn)實是,即使熱點城市存在人口流入限制,城市化的大潮也決定了一二線熱點城市樓市需求旺盛。這一熱潮最多會傳導(dǎo)至三四線城市,對于中小城市尤其是中西部地區(qū)的欠發(fā)達(dá)城市言,樓市永遠(yuǎn)存在難以消化的庫存。

樓市問題,不僅僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的差異,還需考量城市化進(jìn)程的特點。具體而言,要重新設(shè)計新型城市化,遍地開花的小城鎮(zhèn)模式或許不合時宜。因為就地落戶解決中小城市的庫存,已經(jīng)證明是失敗的——這違反了人往高處走的趨利原則。

故而,擴(kuò)大熱點城市的供地,或是順勢而為的解決之道。至于中小城市,則限制房地產(chǎn)開發(fā),至于存量房產(chǎn)項目,不妨通過休克療法,徹底釋放其中泡沫。唯此因城施策,才能徹底解決中國樓市的周期律難題。

標(biāo)簽: 樓市   調(diào)控