尹伯成，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，房地產(chǎn)研究中心主任，博士生導(dǎo)師。
長(zhǎng)期從事經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)史研究和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)教學(xué)工作，著有《西方經(jīng)濟(jì)學(xué)簡(jiǎn)明教程》、《現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)習(xí)題指南》、《西方經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)史——從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)視角的考察》等，另有文章300余篇，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)思想史、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等提出獨(dú)到見(jiàn)解。
房地產(chǎn)的瘋狂漲勢(shì)是非理性、不健康的
記者：請(qǐng)您介紹一下去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)。
尹伯成：截至到目前，全國(guó)大城市房?jī)r(jià)已連續(xù)16個(gè)月上漲。指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年9月份新房均價(jià)環(huán)比上升2.82%，達(dá)每平方米12617元，高于8月份的2.17%。9月份房?jī)r(jià)同比上漲16.6%，高于8月的13.75%。部分地區(qū)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別出現(xiàn)了30%和40%左右升幅。部分一二線城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)也上升30%-50%左右。地價(jià)上漲更是有過(guò)之。如上海市中環(huán)線外某一住宅地塊拍賣(mài)以每平方米7萬(wàn)多元樓板價(jià)成交，估計(jì)將來(lái)房?jī)r(jià)要達(dá)10萬(wàn)元-12萬(wàn)元一平米。信息一出來(lái)，該地區(qū)二手房?jī)r(jià)格立即飛漲。目前上海商品住宅均價(jià)到9月25日已經(jīng)4.4萬(wàn)元，同比去年大漲38.4%。深圳新房均價(jià)已超過(guò)每平方米5萬(wàn)元。
記者：您如何看待房地產(chǎn)這一輪瘋狂的漲勢(shì)？
尹伯成：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的這種形勢(shì)是非理性、不健康的。第一，樓市這種走勢(shì)與我國(guó)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是背離的：我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)近年來(lái)正從高速的10%、9%、8%、7%到6%的中高速變化，房地產(chǎn)如此突然火爆，能是健康的嗎？第二，使我國(guó)房?jī)r(jià)收入比更加不合理。例如在北京，現(xiàn)在每平方米價(jià)格折合大約6000歐元，上海內(nèi)城甚至高達(dá)1.34萬(wàn)歐元。然而北京人每月平均才掙大約950歐元。當(dāng)維也納人為購(gòu)買(mǎi)一套普通公寓需要花費(fèi)大約14年收入時(shí)，北京人得花上33年的收入。第三，使我國(guó)房?jī)r(jià)租金比更不合理。盡管我國(guó)最近幾年房租也已有大幅度上升，但始終跟不上房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)榉孔猱吘苟喽嗌偕僖从匙夥空叩南M(fèi)能力。如上海中心城區(qū)一套100平方米商品房動(dòng)不動(dòng)要800萬(wàn)元-1100萬(wàn)元，而每年租金能租到15萬(wàn)元-18萬(wàn)元就很難了。如此高的房?jī)r(jià)租金比在全世界也是少有的。
瘋漲的背后是政策和資金的驅(qū)動(dòng)
記者：房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)如此走勢(shì)的原因是什么？
尹伯成：因素是多方面的。首先是政策驅(qū)動(dòng)。為穩(wěn)增長(zhǎng)，去庫(kù)存，除了極少數(shù)城市都取消了限購(gòu)，大幅度降低利率、稅費(fèi)以及按揭貸款首付比例，使投資和投機(jī)性購(gòu)房成本和門(mén)檻大大降低，許多人利用信貸杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)從事投資和投機(jī)性購(gòu)房活動(dòng)。舉個(gè)例，一個(gè)人在上海或者深圳以5%的利率貸款600萬(wàn)購(gòu)房，一年利息30萬(wàn)元，兩年付利息60萬(wàn)元，兩年房?jī)r(jià)上漲少說(shuō)上漲30%-50%，就是賺180萬(wàn)到300萬(wàn)元，扣除各種成本假定30萬(wàn)元，最少就能賺90萬(wàn)元，說(shuō)不定能賺180萬(wàn)元-200萬(wàn)元，比一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)辛辛苦苦經(jīng)營(yíng)一年的利潤(rùn)還高。其次是貨幣資金驅(qū)動(dòng)。國(guó)家為穩(wěn)增長(zhǎng)，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策。國(guó)家本來(lái)希望資金能流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)，但因?yàn)樽鰧?shí)業(yè)不賺錢(qián)，商業(yè)銀行更愿意貸款給房地產(chǎn)業(yè)，因此資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。到8月底，居民住房貸款今年就增加近3萬(wàn)億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)工業(yè)貸款。加上去年夏天股市大幅度調(diào)整以來(lái)一直不振，股市上資金也大量流入樓市。于是，資金推動(dòng)了房地產(chǎn)持續(xù)火爆。三是投機(jī)需求驅(qū)動(dòng)。去年開(kāi)始的人民幣匯率調(diào)整，增強(qiáng)了人民幣貶值的預(yù)期，信托理財(cái)?shù)氖找媛视植粩嘧叩?，許多有錢(qián)人出于貨幣保值增值要求，紛紛把目光投向不動(dòng)產(chǎn)，使房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求大大增加。四是土地成本驅(qū)動(dòng)。這一輪房地產(chǎn)火爆也適應(yīng)了各地政府的迫切需要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)火爆了，不但土地能批租出去，而且地價(jià)又能不斷上漲，使十分沉重的地方債務(wù)可以化解，并能有錢(qián)進(jìn)一步搞各項(xiàng)地方建設(shè)。地價(jià)上漲，會(huì)增強(qiáng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，形成搶購(gòu)熱潮，有利于消化原有房產(chǎn)庫(kù)存。五是市場(chǎng)亂象驅(qū)動(dòng)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)趁機(jī)發(fā)布虛假?gòu)V告，故意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，用種種手段煽動(dòng)人們購(gòu)房以抬高房?jī)r(jià)，從中牟利。在這些“驅(qū)動(dòng)”中，政策驅(qū)動(dòng)和資金驅(qū)動(dòng)是關(guān)鍵性的。
調(diào)控政策應(yīng)統(tǒng)籌兼顧，疏堵并舉
記者：持續(xù)火爆的態(tài)勢(shì)會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成哪些影響？對(duì)此您有哪些建議？
尹伯成：影響是有利有弊的。利的方面，一是緩解了我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力。房地產(chǎn)畢竟是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的大塊頭，在抵擋經(jīng)濟(jì)下行中具有舉足輕重地位。目前我國(guó)還能保持6.7%GDP增速，房地產(chǎn)的火爆作用不應(yīng)當(dāng)忽視。二是緩解了我國(guó)龐大的就業(yè)壓力。房地產(chǎn)是一個(gè)上下游涉及60多個(gè)行業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系到一系列行業(yè)中勞動(dòng)者的飯碗問(wèn)題。在我國(guó)當(dāng)前要淘汰落后產(chǎn)能，關(guān)閉一些企業(yè)過(guò)程中，必然出現(xiàn)失業(yè)問(wèn)題，房地產(chǎn)火爆能帶動(dòng)許多行業(yè)發(fā)展，保住千百萬(wàn)職工飯碗，還能增加這些企業(yè)收入。三是能緩解財(cái)政困難矛盾，尤其是地方債務(wù)壓力。房地產(chǎn)火爆不僅使地方政府獲得了大量土地出讓收入，還使政府有關(guān)稅收和費(fèi)用大大增長(zhǎng)。四是房地產(chǎn)火爆吸納了社會(huì)上大量游資，把它們沉淀在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域總比讓它們流出境外或者國(guó)外要好得多。
但是，這輪房地產(chǎn)火爆也帶來(lái)不少問(wèn)題。首先也是最主要的會(huì)影響供給側(cè)改革，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。為什么？一是房?jī)r(jià)上升必然使用工成本上升，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升會(huì)推動(dòng)房租上漲，打工者必須漲工資，否則過(guò)不下去。這就必然增加企業(yè)運(yùn)行成本，降低企業(yè)利潤(rùn)，使本來(lái)利潤(rùn)就不多的廣大企業(yè)更加經(jīng)營(yíng)困難。二是越來(lái)越多的資金流向房地產(chǎn)業(yè)后，經(jīng)營(yíng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)的貸款就更加困難。一些得不到銀行資金支持的企業(yè)就可能不得不用更高的代價(jià)獲取資金，從而會(huì)在經(jīng)營(yíng)中雪上加霜。三是房地產(chǎn)的火爆會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化人們的浮躁心態(tài)，不專心于如何經(jīng)營(yíng)好自己的業(yè)務(wù)或者企業(yè)，而是想方設(shè)法去炒房。四是不利于創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，因?yàn)閯?chuàng)新驅(qū)動(dòng)要靠人才，而房?jī)r(jià)如此高企并進(jìn)一步上漲，住房的困難就會(huì)把許多創(chuàng)新需要的人才擋在了門(mén)外。其次，這輪房地產(chǎn)火爆會(huì)影響我國(guó)城市化進(jìn)程。因?yàn)榉績(jī)r(jià)更高后農(nóng)民更難進(jìn)城了。當(dāng)然，他們也可以通過(guò)租房解決住房困難，但是房?jī)r(jià)一高，租金也必然上升，否則出租人要虧損。第三，進(jìn)一步增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@輪房地產(chǎn)資金重要來(lái)源是銀行貸款，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行會(huì)不堪承受。第四，進(jìn)一步加大了貧富差距。使本來(lái)許多住房困難的城鎮(zhèn)居民更加難以改善住房條件，不少依靠貸款購(gòu)房的消費(fèi)者盡管利息低了但由于貸款數(shù)量更大后還款負(fù)擔(dān)還是加重了，而抓住了機(jī)會(huì)的許多炒房人變得更加富有了。這輪房地產(chǎn)火爆產(chǎn)生問(wèn)題，還有其他一些，例如大大增加了拆遷成本，進(jìn)一步加大舊城改造的難度，又如不利于消化三、四線城市的大量房地產(chǎn)庫(kù)存（因?yàn)橘Y金過(guò)度流向了一、二線的熱點(diǎn)城市）等。
權(quán)衡利弊，可能總體上弊大于利，因此我國(guó)最近多地出手為樓市火爆降溫，包括重啟限購(gòu)，提高購(gòu)買(mǎi)第二套房的首付比例等以抑制投資投機(jī)需求，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域中的種種亂象等。這些措施可能在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果，但要從根本上解決問(wèn)題，可能還需要在制度上采取一些措施。例如，如何在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)進(jìn)一步約束投資、投機(jī)性需求，包括收緊投資、投機(jī)性購(gòu)房的首付和信貸，將現(xiàn)在的住宅轉(zhuǎn)讓年限適當(dāng)延長(zhǎng)到5年或者10年，增加轉(zhuǎn)讓時(shí)差價(jià)收益的所得稅稅率，及時(shí)釋放出臺(tái)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)稅收信號(hào)等。但是，考慮到目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在采取進(jìn)一步的調(diào)控政策措施時(shí)必須統(tǒng)籌兼顧，疏堵并舉，長(zhǎng)短結(jié)合：一是供給和需求相結(jié)合，在增加房地產(chǎn)市場(chǎng)上的有效需求同時(shí)，適當(dāng)增加一些一、二線熱點(diǎn)城市的住宅土地供給，促進(jìn)供求平衡；二是行政措施和經(jīng)濟(jì)政策相結(jié)合，在實(shí)行必要的限購(gòu)等措施同時(shí)，還要注重信貸、稅收等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段；三是抑制投資、投機(jī)需求和鼓勵(lì)住房消費(fèi)相結(jié)合，抑制為獲取短期買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的投機(jī)性購(gòu)房活動(dòng)和適當(dāng)鼓勵(lì)為長(zhǎng)期出租的合理投資活動(dòng)相結(jié)合；四是將部分一、二線房地產(chǎn)過(guò)熱城市的降溫和促進(jìn)三、四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存消化結(jié)合，各種政策措施真正能因城施策，不搞一刀切。
文章來(lái)源：金融時(shí)報(bào)
