今年以來，中國房地產(chǎn)市場開始降溫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年4月份，中國70個大中城市住宅銷售價格環(huán)比下降的城市數(shù)量繼續(xù)增加，且首次出現(xiàn)區(qū)域性價格回調(diào)。與2013年同期相比，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比綜合平均漲幅，4月份比3月份分別回落1.3和0.3個百分點，延續(xù)了漲幅收窄的趨勢。針對中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，有機構(gòu)和學(xué)者唱出了“拐點論”、“崩潰論”。此后，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心為備受關(guān)注的中國房地產(chǎn)市場再增添一組數(shù)據(jù)。6月10日，該中心發(fā)布了《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢2014》， 稱“2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%，空置住房占用了4.2萬億銀行住房貸款”。那么，當前的中國房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)走到了拐點？未來一段時期，中國房地產(chǎn)市場是否將繼續(xù)保持下行趨勢？帶著這兩個疑問，我們對2014年5月份以來的相關(guān)網(wǎng)絡(luò)輿情進行了搜集、整理，對國內(nèi)外有關(guān)機構(gòu)、專家、學(xué)者的觀點進行了總結(jié)、歸納。
對當前中國房地產(chǎn)市場，有“短期周期性調(diào)整”、“拐點或已來到”、“尚未接近拐點”、“不能簡單看空或看多”四種不同的觀點。
觀點1：短期周期性調(diào)整
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭5月份撰文表示，他反對近期甚囂塵上的崩盤論。這次我國樓市的波動和調(diào)整，仍屬于短周期性質(zhì)的降溫，而非長周期性質(zhì)的崩盤。這次調(diào)整的幅度不會特別大，調(diào)整的時間也不會特別長。另外，在他看來，我國經(jīng)濟和樓市的區(qū)域差異很大，不同城市的調(diào)整時間和幅度，也存在明顯差異。
無獨有偶，在國務(wù)院新聞辦公室于5月16日舉行的創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式吹風會上，國家發(fā)展和改革委員會宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟研究所副所長宋立聲稱，目前中國房地產(chǎn)市場處于階段性均衡狀態(tài)，由于城市化遠未完成，剛需沒有釋放完，房價也僅是階段性調(diào)整，不會出現(xiàn)大的趨勢性下降。
此后，6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟師馮俊在國務(wù)院新聞辦公室舉行的介紹棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)工作進展情況的新聞發(fā)布會上，對現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場、調(diào)控、空置率等多個熱點話題進行了回應(yīng)。他表示，中國房地產(chǎn)市場整體還處于增長過程中，而增速下降也屬于市場正常調(diào)節(jié)的過程。他還特別強調(diào)，“增速下降并不等于負增長。而且歷史地看，新開工面積、成交量出現(xiàn)同比負增長，也是因為去年前幾個月的基數(shù)過大。過去增速那么高，現(xiàn)在下降些也是市場正?，F(xiàn)象”。
IMF副總裁David Lipton 6月5日在北京通告了IMF與中國政府就第四條款磋商的結(jié)果。指出目前中國房地產(chǎn)市場只是出現(xiàn)了短期的周期性調(diào)整，長期來看，私營部門房地產(chǎn)建設(shè)、消費仍會復(fù)蘇，市場需求非常大。另外，在Lipton看來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)之前出現(xiàn)了一些過熱的現(xiàn)象，與年度房屋建設(shè)面積相比，存量房面積、空房率均出現(xiàn)上升，而且部分地區(qū)房價增長的速度快于可支配收入增長，所以房地產(chǎn)市場的調(diào)整是有必要的。但是跟其他國家一樣，中國的房地產(chǎn)市場也有周期，所以很有可能目前中國房地產(chǎn)處在一個從過熱到調(diào)整的周期性階段。
觀點2：拐點或已來到
與上述觀點不同，5月10日，鳳凰衛(wèi)視《一虎一席談》邀請華遠董事長任志強、幸福人壽監(jiān)事會主席和中房集團理事長孟曉蘇、著名經(jīng)濟學(xué)家賀鏗、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康以及中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚，就中國“樓市拐點是否已經(jīng)出現(xiàn)”進行了激烈討論。在這次討論中，向松祚表示，根據(jù)其掌握的數(shù)據(jù)，中國樓市拐點已經(jīng)到來，中國房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)一個相當長時期的調(diào)整。
交銀國際董事總經(jīng)理兼首席策略師洪灝5月14日也撰文表示，中國房地產(chǎn)價格上漲與中國貨幣供應(yīng)量密切相關(guān)，貨幣供應(yīng)量走勢領(lǐng)先約2-3個季度。此外，在12個月的滾動基礎(chǔ)上，現(xiàn)時逾60%的新廣義貨幣供應(yīng)量僅流入商品房銷售。有關(guān)比率實際上已處于歷史最高水平，十分驚人。然而，隨著貨幣供應(yīng)量處于接近歷史低點且不易擴張，加上大部分新增貨幣供應(yīng)量已被配置到商品房銷售，目前市場根本沒有充裕資金進一步推高房價。因此，中國房地產(chǎn)泡沫正面臨持續(xù)擠壓、甚至爆破的風險。
著名財經(jīng)評論員余豐慧5月20日在《京華時報》發(fā)表文章稱，目前，二手住宅價格指數(shù)已連續(xù)4個月出現(xiàn)同比、環(huán)比雙雙下降，新建商品住宅價格同比、環(huán)比指數(shù)也連續(xù)3個月雙雙回落。一二手住宅價格環(huán)比漲幅均降至2013年以來最低。同時，前4月商品房銷售面積和銷售額降幅分別達6.9%和7.8%，幅度較一季度繼續(xù)擴大，4月降幅分別達到了14.3%和13.9%。進入5月份后形勢更加不樂觀，樓市繼續(xù)低迷，房價繼續(xù)走低，市場觀望情緒繼續(xù)濃重。因此，只要政府這只手不亂摸樓市和房價，只要不放水貨幣信貸，預(yù)計最遲三季度全國性房價拐點將會到來。
此后，在國務(wù)院新聞辦公室于5月20日舉行的經(jīng)濟形勢吹風會上，中國國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部主任祝寶良則表示，今年一月份，全國商品房銷售額與銷售面積之比下降很快，二月至三月逐漸收窄，從這個角度，今明兩年可能出現(xiàn)房地產(chǎn)拐點。但與此同時，他認為并不會出現(xiàn)房價的大幅下降。
西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁6月12日在《第一財經(jīng)日報》發(fā)表評論稱，2013年中國房地產(chǎn)市場供給嚴重過剩，且存在大量空置，短期內(nèi)難以消化，快速擴張的房企正為回籠資金尋找出路。房地產(chǎn)市場的種種不健康因素都在表明：房地產(chǎn)泡沫正面臨被擠破的風險，房地產(chǎn)市場的“拐點”已經(jīng)來臨。
觀點3：尚未接近拐點
在5月10日《一虎一席談》就中國“樓市拐點是否已經(jīng)出現(xiàn)”展開的激烈討論中，任志強是少數(shù)的極度樂觀派的代表，他表示，沒有數(shù)據(jù)能夠證明今年樓市已經(jīng)進入拐點，樓市要有拐點也是被銀行打拐的。在他看來，要判斷樓市情況應(yīng)該看整體數(shù)據(jù)，從整體數(shù)據(jù)來看，中國樓市成交金額僅下降了幾個百分點，因此用局部數(shù)據(jù)來判斷樓市拐點是錯誤的。他還表示，在中國經(jīng)濟增長率至少保持在6%時，樓市并沒有泡沫。
在這次討論中，孟曉蘇也發(fā)表了自己的看法，他認為，在各地依然執(zhí)行限購的情況下，說中國房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩是一個笑話。所謂的杭州樓市降價只是開發(fā)商在搞促銷，在處理尾盤。他同時認為，當前經(jīng)濟下滑趨勢明顯，地方政府近期采取的措施不是微刺激，是在為樓市松綁，經(jīng)濟要救，但樓市不要救，樓市只要松綁就可以了。
與此同時，在這次討論中，賈康則聲稱，當前中國城鎮(zhèn)化水平不足40%，現(xiàn)在正處于方興未艾的狀態(tài)。如果以每年增長1%計算，中國城鎮(zhèn)化水平發(fā)展到70%還需要30年，未來將有幾億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)居住，這部分的住房問題需要得到解決。
與上述觀點相似，國際投行瑞銀集團在5月19日發(fā)布的一篇報告中指出，中國政府仍有能力和意愿去緩和房地產(chǎn)下行帶來的沖擊，包括加大基礎(chǔ)設(shè)施投資、放松房地產(chǎn)調(diào)控。因此，基準預(yù)測是房地產(chǎn)下滑被限制在可控范圍內(nèi)。
此后，5月28日，察哈爾學(xué)會研究員、香港天大研究院特約研究員張敬偉在《上海證券報》發(fā)表評論稱，中國經(jīng)濟整體都在調(diào)整，由粗放的高速度低質(zhì)量增長轉(zhuǎn)入集約的中速度高質(zhì)量增長，由過分依賴投資轉(zhuǎn)向主要依靠消費，由過分依賴出口外需轉(zhuǎn)向主要依靠擴大內(nèi)需，商品房投資減速和商品房價格適度下行已成這輪經(jīng)濟調(diào)整的必然選擇。但是他認為，中國房地產(chǎn)市場走向是多維度的，各城各地樓市風景各異，京滬廣深等一線城市，雖然房價高企，但依然擋不住涌入的人流。這些城市，樓市需求依然旺盛。 二三線城市，情況也各不相同。杭州的房價，近年來在二線城市中處于高位，直逼一線城市。經(jīng)過數(shù)年熱炒，存量趨于飽和，亟需擠壓泡沫消化存量，因而房價下跌或者個別開發(fā)商跑路，也是屬于市場自我調(diào)節(jié)，還也不能說迎來了拐點時刻。
中國長城資產(chǎn)管理公司新聞發(fā)言人、高級經(jīng)理文顯堂6月10日在《中國經(jīng)濟周刊》撰文稱，在工業(yè)化進程中，房地產(chǎn)從未發(fā)生過崩盤，只有在完成工業(yè)化之后，尤其是城鎮(zhèn)化率達到70%以后，房地產(chǎn)才會有泡沫產(chǎn)生的條件。房價大跌、房產(chǎn)崩盤幾乎成為近期社會輿論的共識。殊不知，這可能是一場虛張聲勢的炒作。某一房地產(chǎn)商本來定價就很高，所謂的降價也只是價格虛高的回落；也有的是房地產(chǎn)開發(fā)商在某棟房屋銷售還剩最后幾套時，為盡早了結(jié)，便降價賣掉。這些個案卻被媒體炒作成房價大跌已成為席卷整個中國的大潮，未免有些言過其實。他還特別強調(diào)，“中國現(xiàn)在還處在工業(yè)化的進程當中，房產(chǎn)不具有崩盤的可能性。有人拿日本房地產(chǎn)泡沫對比中國，但中日兩國不處于同一個發(fā)展階段，根本沒有可比性”。
觀點4：不能簡單看空或看多
與上述三種觀點不同，綠地集團董事長、總裁張玉良6月6日接受新民晚報記者采訪時表示，當前中國房地產(chǎn)市場，分化將進一步加劇，不能簡單看空或看多。簡單看空，就忽視了未來中國將繼續(xù)保持穩(wěn)定、中速增長的基本經(jīng)濟格局，忽略了未來十年我們?nèi)詫⑻幵诿磕暌粋€百分點農(nóng)村城市化、新型城鎮(zhèn)化一個億的人口集聚到城市的基本發(fā)展階段。在這個特定發(fā)展時期，必然會產(chǎn)生市場需求。同時，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整也會為中國房地產(chǎn)提供很大的空間市場。但張玉良同時表示，也應(yīng)當看到市場正呈現(xiàn)諸多新情況、新特點：市場較去年同期大幅下滑，部分地區(qū)房價下降，部分城市供大于求情況嚴重，也有一些企業(yè)出現(xiàn)困難。流向房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金大幅減少，銀行對個人剛需及改善性住房的需求減少貸款供應(yīng)，成為致使銷售下滑的重要因素。
對中國房地產(chǎn)市場未來走向的判斷，既有悲觀論者，也有持樂觀看法者，可謂喜憂參半。
悲觀派
銀河證券首席策略分析師孫建波5月9日在《證券時報》發(fā)表文章稱，中國的城市化一直滯后于工業(yè)化，居民住宅建設(shè)全面啟動是在1998年住房分配貨幣化改革之后，此前欠賬嚴重。因為要償還此前供需缺口，住宅總量平衡尚未實現(xiàn)。預(yù)計最晚到2018年，中國居民住宅將進入總量過剩，屆時面臨的將是建筑量斷崖式下滑帶來的大衰退，非核心城市的房價整體崩潰。
對未來中國房地產(chǎn)市場擔憂的還有國際投行巴克萊(Barclays)，該行5月14日公布的最新研究報告稱，中國房地產(chǎn)市場悲觀情緒正迅速惡化，預(yù)計目前衰退趨勢將延續(xù)至2015年。該行還聲稱，“倘若沒有政府更具實質(zhì)意義的支持，當前中國樓市供需情況決定了房價會進一步下降，市場調(diào)整將繼續(xù)”。
樂觀派
與上面的觀點不同，在IMF副總裁David Lipton看來，未來5-15年，中國整個國家的房地產(chǎn)需求相當大，因為隨著收入上升，居民會有更強的需求搬到更加現(xiàn)代化、條件更好的房屋中，與此同時也有越來越多的人從農(nóng)村遷移到城市。
張玉良則表示，短期來看，預(yù)計未來3-4個月中國房地產(chǎn)市場會繼續(xù)呈現(xiàn)比較嚴峻的狀態(tài)，外部環(huán)境可能會發(fā)生一些變化。然而，他認為這并不是“救市”，而是中央及各地為國家經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，按照市場化原則有所作為，隨著時間的推移會起到一定調(diào)節(jié)作用，因此預(yù)計今年四季度可能會好于現(xiàn)在。張玉良甚至還預(yù)判，中長期來看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展空間，特別是未來5-8年。
